每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊

隨著中國資本全球化步伐的不斷加快，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的分化和投資回報的不確定性增加，更多的高凈值人群對海外資產(chǎn)配置的需求日漸升溫。正是在這一背景下，開拓海外市場成為國內(nèi)房企的新選擇。據(jù)統(tǒng)計，目前包括萬科、碧桂園、萬達、綠地、格力地產(chǎn)等多家房企均已實現(xiàn)海外布局。

中國企業(yè)走出去蔚為大觀，漸成大勢，一方面源自政策層面的推動與支持，同時也與世界經(jīng)濟融合發(fā)展及中國經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式密切相關(guān)。剛剛落幕的G20杭州峰會通過的《G20全球投資指導(dǎo)原則》，將對房企出海帶來明顯的改變。宏觀政策的推動力、國內(nèi)經(jīng)營的壓力、海外投資的吸引力、中國企業(yè)的實力，諸多因素匯合在一起，越來越多中國企業(yè)在國際舞臺上崛起，書寫著中國企業(yè)對外投資轉(zhuǎn)型升級的光榮與夢想。本期房產(chǎn)周刊，以企業(yè)為案例，深度剖析G20杭州峰會取得的共識，對房企出海投資帶來哪些政策利好？對中國人的全球資產(chǎn)配置將有哪些影響？個人投資者去海外購買房產(chǎn)，該如何做？

國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場深刻的變局，分化是其中一個關(guān)鍵詞。在這一背景下，因為中國全球化步伐的不斷加快，以及高凈值人群對海外資產(chǎn)的投資需求日漸升溫，開拓海外市場成為房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。

目前，包括萬科、碧桂園、萬達、綠地、格力地產(chǎn)等多家房企均已實現(xiàn)海外布局。據(jù)統(tǒng)計，2010年，房地產(chǎn)行業(yè)對外直接投資凈額還只有16.13億美元，2014年已增加到66億美元，躋身中國企業(yè)對外投資最多的五大行業(yè)之一。

房地產(chǎn)企業(yè)對外投資加快，只是中國企業(yè)走出去的一個縮影。自2001年正式提出“走出去”戰(zhàn)略至今，中國已于2014年從資本凈輸入國悄然轉(zhuǎn)身為凈輸出國。商務(wù)部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，中國對外非金融類直接投資1027.50億美元，同比增長61.8%；2015年12月至今，中國對外非金融類直接投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)8個月高于100億美元。

中國企業(yè)走出去蔚為大觀，漸成大勢，一方面源自政策層面的推動與支持，同時也與世界經(jīng)濟融合發(fā)展及中國經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式密切相關(guān)。宏觀政策的推動力、國內(nèi)經(jīng)營的壓力、海外投資的吸引力、中國企業(yè)的實力，諸多因素匯合在一起，越來越多中國企業(yè)在國際舞臺上崛起，書寫著中國企業(yè)對外投資轉(zhuǎn)型升級的光榮與夢想。

正如聯(lián)想集團董事長兼CEO楊元慶所說，中國企業(yè)走出去是大勢所趨，只在中國發(fā)展肯定是不夠的。

中國房企出海潮涌，又逢政策利好。在剛剛閉幕的G20杭州峰會上，《G20全球投資指導(dǎo)原則》的通過，對中國企業(yè)出海投資并購的權(quán)益有重要作用。

●新機遇：G20杭州峰會釋放這樣一個利好

經(jīng)濟進入“L型”發(fā)展階段，增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，在拉動內(nèi)需促進消費的同時，擴大海外市場，能給經(jīng)濟注入新的發(fā)展動力。2016年的房地產(chǎn)市場兩極分化趨勢更為明顯，三四線城市庫存壓力比較大，開發(fā)商銷售困難；一二線城市樓市火爆，地價較高，房企不拿地則“無米下鍋”，高價拿地則面臨風(fēng)險。不少地產(chǎn)商都很困惑，不管拿地與否，都是個錯。房地產(chǎn)行業(yè)進入兼并重組，強者恒強，弱者被淘汰出局，很多房企面臨“生死存亡”關(guān)鍵時刻。

剛剛落幕的G20杭州峰會，在最受關(guān)注的國際貿(mào)易以及投資等方面實現(xiàn)了較大突破，通過《G20全球投資指導(dǎo)原則》，“反對保護主義，促進全球貿(mào)易和投資”。房企出海，開拓新的發(fā)展路徑有了更好的國際環(huán)境。

平安好房海外房產(chǎn)部推廣總監(jiān)王雅荃表示，《G20全球投資指導(dǎo)原則》對中國房企出海將帶來明顯的改變，20個中國投資的熱門國家對中國房企開放度提升，參與的深度加深，就中國房企的資金實力來說，完全可以實現(xiàn)獨立運作，加上政策支持，未來可以看到更多的海外房企會去海外獨立地開發(fā)項目，在政策利好之下，中國資本迎來了出海較好的窗口期。

《G20全球投資指導(dǎo)原則》對于個人投資者的利好主要在心理層面，短期來講，一些國家對海外置業(yè)人群的政策不會發(fā)生大的改變。但也給了中國個人投資者一個信號，跨境投資，尤其是不動產(chǎn)是有政策和國際環(huán)境支持，投資意愿將會增強。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房企出海無非是兩種情況，當(dāng)企業(yè)發(fā)展面臨規(guī)模增長瓶頸，出海尋求繼續(xù)增長的發(fā)展機會；或者企業(yè)在國內(nèi)面臨被淘汰時，出海尋求生存機會。

也就是說，房企出海將是一個新的發(fā)展出路，有了政策的利好，未來或?qū)⒂瓉硇乱惠喌姆科蟪龊岢薄?/p>

G20杭州峰會剛落下帷幕，9月6日，萬科集團以1.15億英鎊收購了位于英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，首次進入英國寫字樓市場。這種直接收購商業(yè)項目的方式，標志著萬科在海外地產(chǎn)運營上更進一步。萬科董秘朱旭表示，萬科海外業(yè)務(wù)堅持國際化的長期發(fā)展方向，在學(xué)習(xí)成熟市場經(jīng)驗和多元化商業(yè)模式的基礎(chǔ)上，將這些成熟的產(chǎn)品、服務(wù)、戰(zhàn)略資源等引進國內(nèi)。萬科高級副總裁譚華杰也表示，長期來看，萬科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商和資產(chǎn)管理者，這需要提高持有物業(yè)運營和輕資產(chǎn)管理兩方面的能力。

說到房企出海開發(fā)的標桿項目，碧桂園森林城市值得一提。碧桂園緊跟國家“一帶一路”戰(zhàn)略，著力打造海外大城，此舉備受關(guān)注。據(jù)了解，碧桂園還將拓展印度尼西亞以及英國市場，而綠地、雅居樂、富力等房企均有海外布局。

“一帶一路”戰(zhàn)略被納入G20框架，進一步提升了其國際地位。王雅荃表示，投資者抄底“一帶一路”國家的概率非常大，適合成熟的投資者與企業(yè)。

在國家戰(zhàn)略的支持下，享受當(dāng)?shù)匕l(fā)展以及國家政策的雙重紅利，而優(yōu)質(zhì)成熟的企業(yè)海外運作能力強，抗風(fēng)險能力是其他房企無法企及的。個人投資者跟著優(yōu)質(zhì)開發(fā)商投資“一帶一路”國家能夠獲得更高的回報率，資金安全也有保障。

走出去：投資回報率高于國內(nèi)

驅(qū)使房企出海的一個重要原因就是在國外能夠獲得廉價的土地，能夠?qū)ふ腋訌V闊的發(fā)展空間?！白叱鋈ァ辈粌H是分散投資風(fēng)險的一種選擇，同時也可以獲得相較于國內(nèi)更高的收益率，這也是房企出海的重要原因。

王雅荃表示，從項目投資來看，海外投資使用杠桿較多。一般來說，以參股方式投資項目，收益率可以維持在15%左右；如果是直投加杠桿，可以獲得約18%~20%的回報率。

而目前國內(nèi)上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利潤空間被不斷壓縮，投資收益率低于海外。

對個人投資者而言，國內(nèi)一線城市的租金回報率低于2%，海外一線城市房產(chǎn)租金回報率在3％~4%之間；國內(nèi)二線城市租金回報率在3％~3.5%之間，海外二線或者中小城市的租金回報率達到5%~8%。

從數(shù)據(jù)來看，不論是對于房企還是個人投資者而言，海外投資回報具有較強的吸引力，但海外投資的風(fēng)險仍然需要警惕。

據(jù)了解，中國房企出?，F(xiàn)狀不太樂觀，在海外發(fā)展受到一些限制。大量的房企選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)，資金來源要通過當(dāng)?shù)劂y行，存在因為失去項目掌控權(quán)而導(dǎo)致項目失敗的情況。

國內(nèi)赴歐美國家投資的項目，不少房企因為缺乏歐美經(jīng)驗，對當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)不熟悉，出現(xiàn)各種水土不服。就萬達而言，在歐洲的投資進展格外艱難，西班牙地產(chǎn)項目與倫敦ONE（One Nine Elms）地標項目均連連受挫。

《G20全球投資指導(dǎo)原則》將全球連接成一個緊密的整體，對各國投資貿(mào)易的開放度有所提升，各國間貿(mào)易交流也逐漸加深，房企在出海過程中出現(xiàn)水土不服等問題的概率將大大降低。開放了才能有更深層次的交流，在一定程度將避免萬達海外尷尬處境狀況的再次發(fā)生。

目前房企出海投資大多以合資的形式出現(xiàn)，通過G20各國之間實現(xiàn)深度交流，以中國房企實力可以在海外實現(xiàn)單獨項目的運作開發(fā)，將能夠獲得更高的收益率。同時，未來將有更多的資本出海，房企海外項目融資更加便利，為海外項目發(fā)展注入活力，也為全球經(jīng)濟增長注入生機。

王雅荃表示，對于首次嘗試海外投資的個人投資者而言，建議通過機構(gòu)，因為國內(nèi)的投資經(jīng)驗是不適用的，面臨較大的法律風(fēng)險，很容易給投資收益埋下隱患，機構(gòu)能夠最大程度避免這個問題。