每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（圖片來(lái)自南京土地市場(chǎng)網(wǎng)）

每經(jīng)記者 龐靜濤

近日，南京土地市場(chǎng)開始清理土地市場(chǎng)高杠桿行為，規(guī)定參拍企業(yè)繳納的保證金須為自有資金。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，9月10日，南京市國(guó)土局向競(jìng)買企業(yè)發(fā)送短信通知。針對(duì)南京市國(guó)土局公布的2016年寧網(wǎng)掛第02號(hào)和2016年寧網(wǎng)掛第01號(hào)土地出讓公告中的27宗土地，增加對(duì)競(jìng)買人資質(zhì)要求的條款。

對(duì)此，南京市國(guó)土局工作人員向記者證實(shí)，競(jìng)買企業(yè)需提供自有資金承諾書，并提供相關(guān)證明，保證為正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而非空殼公司參與土地競(jìng)買。

此外，南京嚴(yán)格項(xiàng)目開發(fā)主體變更流程，并嚴(yán)控項(xiàng)目公司的成立時(shí)間，使得企業(yè)拿地后再尋找資金進(jìn)行開發(fā)的行為變得更加艱難。

競(jìng)買企業(yè)需提供自有資金承諾書

距離最近的土地競(jìng)買報(bào)名截止時(shí)間僅剩4天，南京宣布清理競(jìng)買保證金環(huán)節(jié)的杠桿行為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，9月10日，南京市國(guó)土局向競(jìng)買企業(yè)發(fā)送短信通知，針對(duì)南京市國(guó)土局公布的2016年寧網(wǎng)掛第02號(hào)和2016年寧網(wǎng)掛第01號(hào)土地出讓公告中的27宗土地，增加對(duì)競(jìng)買人資質(zhì)要求的條款。01號(hào)土地出讓公告所涉地塊競(jìng)買保證金繳納截至?xí)r間為9月14日。

通知顯示，參與本次土地競(jìng)買的企業(yè)需具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（包含暫定資質(zhì)）或?qū)嵗U注冊(cè)資本1000萬(wàn)元以上。競(jìng)買人可提供資產(chǎn)負(fù)債表或提供實(shí)繳后的驗(yàn)資證明報(bào)告，若營(yíng)業(yè)執(zhí)照上注明實(shí)繳資本金在1000萬(wàn)元以上的可只提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

此外，南京對(duì)保證金資金來(lái)源的限定被認(rèn)為對(duì)此次拍賣將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。南京國(guó)土部門下發(fā)的短信要求，競(jìng)買保證金為競(jìng)買人自有資金并需要提供證明材料，同時(shí)提供資金來(lái)源證明、近3個(gè)月銀行流水和競(jìng)買人的現(xiàn)金流量表。

南京市國(guó)土局工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，競(jìng)買企業(yè)需提供自有資金承諾書，并提供相關(guān)證明，保證為正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而非空殼公司參與土地競(jìng)買。

有熟悉南京土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的高溢價(jià)行為。通知中涉及的出讓公告顯示，本次出讓的27宗土地中有21宗為住宅用地。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府對(duì)保證金來(lái)源的限制，將對(duì)部分企業(yè)的參拍行為產(chǎn)生影響，會(huì)有企業(yè)因?yàn)橘Y金問(wèn)題選擇重點(diǎn)參與，而非普遍撒網(wǎng)全部參與。

其實(shí)，早在該通知下發(fā)前，綜合排名進(jìn)入全國(guó)前20強(qiáng)的房企內(nèi)部工作人員曾向記者透露，為實(shí)現(xiàn)拿地，公司準(zhǔn)備參加南京數(shù)宗土地的競(jìng)拍，但公司賬上已經(jīng)沒(méi)錢，在四方籌措保證金。

拿地后再找資金合作開發(fā)變得更難

此前，有開發(fā)商在競(jìng)得土地后，尋找其他開發(fā)主體聯(lián)合開發(fā)或進(jìn)行股權(quán)融資，南京對(duì)該種競(jìng)拍后再找資金的途徑進(jìn)行了嚴(yán)控。

南京市國(guó)土局公布的土地公告顯示，競(jìng)得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司，但同時(shí)規(guī)定，項(xiàng)目公司的成立時(shí)間必須在拿地后的15個(gè)工作日內(nèi)且必須向國(guó)土部門申請(qǐng)變更土地受讓方手續(xù)，逾期未申請(qǐng)的，按土地轉(zhuǎn)讓辦理。

有熟悉該變更流程的開發(fā)商人士透露，變更開發(fā)主體涉及成立新的項(xiàng)目公司或者開發(fā)主體的增資行為，流程涉及較多政府部門，15個(gè)工作日很難完成。

該人士同時(shí)透露，如企業(yè)未能事先找到聯(lián)合開發(fā)的另一方，而是競(jìng)得土地后再去尋找，想在政府規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成變更主體更是難上加難。

對(duì)于這一政策變化，上述人士認(rèn)為，如今，不少一同參與競(jìng)買的企業(yè)會(huì)在結(jié)束競(jìng)買后進(jìn)行合作，此舉或是政府為了杜絕企業(yè)串標(biāo)的方式。

土拍最高限價(jià)對(duì)樓市影響幾何

未來(lái)的南京，土地價(jià)格的溢價(jià)水平?jīng)Q定了未來(lái)房源的入市進(jìn)度，甚至增加企業(yè)開發(fā)的成本進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，以此倒逼企業(yè)拿地行為。

8月11日，南京發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）。

其中，土地拍賣方面，將全部實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件，其中，達(dá)到最高限價(jià)后，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。

《意見(jiàn)》顯示，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：7層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2/3以上。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

出讓公告顯示，上述通知涉及的21宗住宅用地均設(shè)置了最高限價(jià)，土地的拍賣價(jià)格無(wú)疑將對(duì)未來(lái)房源的入市甚至價(jià)格產(chǎn)生影響。