（圖片由杜冉樂(lè)現(xiàn)場(chǎng)拍攝） 每經(jīng)記者杜冉樂(lè) 9月11日，上海陸家嘴，細(xì)雨霏霏。秋雨中，行人匆匆，更無(wú)心賞景。在高聳入云的上海中心大廈，一群高凈值投資人正在熱議遠(yuǎn)在美國(guó)的房產(chǎn)投資潮。 “投資九鼎，拿美國(guó)綠卡”，說(shuō)的就是九鼎投資（600053，SH），即通過(guò)投資布魯克林高地公寓進(jìn)行移民。九鼎透露，該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)3300萬(wàn)美元的美國(guó)EB-5（投資移民）基金，單位門檻50萬(wàn)美元。 九鼎美國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們選項(xiàng)目不考慮太大的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)不可控。該基金作為夾層基金，最終由九鼎做劣后兜底。 當(dāng)前，美國(guó)核心城市房?jī)r(jià)迎來(lái)一波上漲潮。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上冒出了大量的EB-5房產(chǎn)投資項(xiàng)目。但第三方移民機(jī)構(gòu)表示，每年申請(qǐng)配額有限，且獲取永久移民須等待五年及項(xiàng)目爛尾等風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。 借綠卡發(fā)起美元地產(chǎn)基金 被稱之為“亞洲500強(qiáng)移民投資機(jī)構(gòu)”的世貿(mào)通一位投資移民分析師介紹說(shuō)，美國(guó)EB5項(xiàng)目就是一個(gè)投資移民政策，一個(gè)要求是有能力投資50萬(wàn)美元，一個(gè)是須證明資金來(lái)源合法。 記者上網(wǎng)搜了一下，輸入“EB5項(xiàng)目”關(guān)鍵詞，立刻就彈出了像紐約皇后哈萊角1號(hào)、哈德孫城市廣場(chǎng)二期等很多投資移民項(xiàng)目。但以九鼎在國(guó)內(nèi)投資界的名氣與業(yè)績(jī)，也成了九鼎美國(guó)分支機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理祝小翰現(xiàn)場(chǎng)推介布魯克林高地公寓的一個(gè)最好說(shuō)辭。 九鼎投資（美國(guó)）董事總經(jīng)理祝小翰介紹說(shuō)，九鼎美國(guó)公司成立于2013年，已投資了5個(gè)項(xiàng)目，涉及酒店、出租公寓開(kāi)發(fā)等。 “美國(guó)時(shí)隔8到10年就會(huì)發(fā)生一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)。一旦危機(jī)來(lái)臨，很多美國(guó)人要租房子住，出租公寓有反經(jīng)濟(jì)周期性?！本哦γ绹?guó)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們投資時(shí)會(huì)考慮當(dāng)?shù)厝丝谂c就業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，注重體驗(yàn)性，選擇與當(dāng)?shù)乇Ｊ匦头科蠹皺C(jī)構(gòu)投資者合作。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的一份權(quán)威資料顯示，上述項(xiàng)目總投資1.363億美元，其中涉及66個(gè)EB人的EB-5基金為3300萬(wàn)美元，占總投資的24%，銀行貸款占比37%，股權(quán)資金占比39%。 上述股權(quán)資金之中，九鼎出資占比55%，喬納森羅斯集團(tuán)（紐約最大的綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)商之一）與CBD公司（美股上市的美國(guó)專業(yè)投資管理及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）合計(jì)22%，美國(guó)教師退休基金（美國(guó)最大的保險(xiǎn)及地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一）占比23%。 九鼎美國(guó)前述負(fù)責(zé)人表示，他們一般不投大項(xiàng)目，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)不可控，一個(gè)銀行也不愿給項(xiàng)目貸出超過(guò)1億美元額度，一般為8000萬(wàn)~2億美元以內(nèi)項(xiàng)目。 按照美國(guó)商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)，7月美國(guó)新房銷量按年率計(jì)算為65.4萬(wàn)套，明顯高于市場(chǎng)預(yù)期的58萬(wàn)套，新屋銷售創(chuàng)7年來(lái)新高。環(huán)比增長(zhǎng)12.4%，同比增長(zhǎng)達(dá)到31.3%。 祝小翰說(shuō)，高地公寓年初已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2018年完工，持有運(yùn)營(yíng)5-7年后退出，CBD公司的家族基金有意向接盤作為其家族傳承資產(chǎn)長(zhǎng)期持有。 5年等待期或存變數(shù) 據(jù)悉，美國(guó)EB-5投資移民大致分為兩個(gè)階段：第一個(gè)是I-526階段，即移民申請(qǐng)獲批，拿到有條件綠卡；第二個(gè)就是I-829階段，即5年期投資完成，有條件綠卡轉(zhuǎn)永久綠卡。 一直專注于海外房產(chǎn)投資的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)美亞置業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)部主管楊緒華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言說(shuō)，這種投資主要看項(xiàng)目是否安全，有些EB-5項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大。 前不久，騰訊財(cái)經(jīng)曾報(bào)道了“一對(duì)華裔夫婦涉嫌詐騙約50名中國(guó)投資人、近2700萬(wàn)美元，已被美國(guó)證監(jiān)會(huì)正式起訴”的消息。 對(duì)于高地公寓EB-5基金，祝小翰表示，九鼎將承擔(dān)劣后投資人為EB-5基金兜底。按其測(cè)算，高地公寓年租金凈利710萬(wàn)美元，建成后可估值1.8億美元，扣除成本可以覆蓋EB-5基金損失。 世貿(mào)通前述投資移民分析師透露，I-526階段獲取美國(guó)有條件綠卡大概21.7個(gè)月，但沒(méi)考慮“排期”這個(gè)因素。申請(qǐng)I-829解除綠卡條件大概21.3個(gè)月，屆時(shí)正式換成美國(guó)永久綠卡。 依此來(lái)看，從投資人申請(qǐng)美國(guó)綠卡到換成永久綠卡，需要長(zhǎng)達(dá)五年時(shí)間，申請(qǐng)排期成了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。按照世貿(mào)通前述投資移民分析師的說(shuō)法，EB-5簽證每年僅1萬(wàn)個(gè)配額且有出生地國(guó)別限制。 與等待排期耗時(shí)相比，當(dāng)前人民幣貶值預(yù)期的加大，人民幣兌換美元的匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)直接觸及海外投資人的現(xiàn)實(shí)利益。經(jīng)世貿(mào)通測(cè)算，匯率變動(dòng)對(duì)綠卡申請(qǐng)人的投資損失10萬(wàn)元到20萬(wàn)元。 《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》今年6月報(bào)道稱，年初美國(guó)參議院曾召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，重點(diǎn)討論EB-5投資移民項(xiàng)目中的欺詐問(wèn)題。2016財(cái)年第二季度EB-5案件遞件和審批的最新數(shù)據(jù)，EB-5遞件數(shù)和通過(guò)率雙雙走低。 祝小翰表示，投資人即便5年后申請(qǐng)不到永久綠卡，但也能拿到相當(dāng)于年息率大約0.5%的花旗銀行5年期定存利息。 記者注意到，按照人民幣兌換美元的最新匯率，這相當(dāng)于以人民幣計(jì)價(jià)的年收益率3.34%，上半年國(guó)內(nèi)銀行理財(cái)1年期投資收益率4.2%，盡管該收益率有繼續(xù)下行趨勢(shì)，仍高于前者。