每經(jīng)編輯 查道坤    

金九銀十，中秋佳節(jié)正值每年的房地產(chǎn)銷售旺季。但在熱點城市，買房者們這個中秋過得并不舒坦，他們忙著看樓盤、忙著砍價、忙著籌錢、忙著辦各種手續(xù)。即便如此辛苦，他們的付出也并不見得有預期的回報。

比如煩心的北京市民王先生，9月16日上午看中了一套房后吃了頓午飯，飯后趕回售樓處時，售樓員卻說不賣了，因為開發(fā)商剛把定價表收走了，準備提價。（據(jù)北京晚報）

這個中秋，樓市很火爆，不止熱點城市，一些二三線城市也名列其中。

消費者忙搶房，開發(fā)商們則是忙著搶地。在南京，從9月19日起至9月22日，來自多個熱門區(qū)域的27幅地塊將集中進行拍賣。為了備戰(zhàn)這輪搶地大戰(zhàn)，有一家開發(fā)商竟然繳納了總額高達50億元的“報名費”！

南京集中拍賣27幅地塊

在今年7月初，南京土地拍賣首次實施熔斷機制，在7月8日進行的土地拍賣上，8幅地塊中有7塊因為超過最高限價被熔斷，即流拍。隨后的幾次土地拍賣，也延續(xù)此前的結(jié)果，接連被熔斷。

出臺土地拍賣熔斷機制，是為了控制土地拍賣溢價率過高，但事與愿違，南京土地拍賣頻頻因為價格過高被熔斷，根本無法賣出，這進一步助長了南京樓市火爆的盛況。

▲南京房價走勢，數(shù)據(jù)來源：吉屋

8月初，南京推出新的土地拍賣規(guī)定，將土地熔斷機制改為土地網(wǎng)絡(luò)拍賣。南京新規(guī)規(guī)定，當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。

9月19日，南京土地市場將迎來新政的首次“檢閱”。據(jù)南京國土局公告顯示，從9月19日起至9月22日，來自江寧、江北、麒麟、仙林等多個熱門區(qū)域的27幅地塊，將集中進行拍賣，最終的拍賣結(jié)果將在9月23日得出。

有開發(fā)商已繳納50億保證金

在南京，開發(fā)商拿地已經(jīng)到了瘋狂的程度。南京國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京市今年上半年成交的32宗地塊中，27宗地塊溢價成交，其中14宗地塊溢價率在100%~200%，1宗地塊溢價率超200%。

在經(jīng)歷之前熔斷的壓制后，南京土地市場可能會迸發(fā)出更強的能量。南京國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本次南京推出的27幅地塊已經(jīng)吸引了近40家房企的報名參與，其中不乏有萬科、保利、新城地產(chǎn)、中南建設(shè)等大牌房企的參與。

根據(jù)南京土地拍賣新規(guī)，報名競買20幅地塊的，需要繳納50億元競買保證金，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）采訪一家參與拍賣的開發(fā)商了解到，該開發(fā)商已經(jīng)支付了50億保證金，完全是一幅不差錢的姿態(tài)。

值得注意的是，根據(jù)南京當?shù)匾?guī)定，如果土地成交溢價率不超過80%，開發(fā)商只要單幢建筑的投資額超過25%便可以申領(lǐng)預售證；如果溢價率超過80%，多層和高層分別要達到封頂、主體結(jié)構(gòu)三分之二才能銷售；如果溢價率超過90%，開發(fā)商所建商品房必須現(xiàn)房銷售。

將土地拍賣與房企申領(lǐng)預售證的條件“捆綁”，這在南京尚屬首次。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者分析道，“該規(guī)定的實施，意味著對開發(fā)商資金提出了更高的要求，政府意在告知開發(fā)商謹慎拿地。但問題是，對于那些房地產(chǎn)上市公司，或者一些資金實力雄厚的大公司，這樣的門檻構(gòu)不成實質(zhì)性障礙，最終結(jié)果只能是一些中小型開發(fā)商退出競爭。”

效果呢？合肥的經(jīng)驗不太成功

熔斷不起作用，南京改成網(wǎng)絡(luò)拍賣究竟有多少功效？

從合肥實施的情況來看，效果并不理想。在6月29日合肥舉行的首次網(wǎng)絡(luò)拍賣上，共推出19宗地塊，總出讓面積1826.7畝，參考總價59.3億元。最終19幅地塊悉數(shù)成交，并且多幅地塊樓面價超過2萬元/平方米，最高為2.2萬元/平方米，刷新了合肥土地拍賣的樓面價。

其中，位于濱湖的9號地塊，樓面價為21550.22元每平米；位于濱湖的8號地塊，樓面價超22000元每平米，一舉創(chuàng)造了合肥樓市的單價地王。此外，合肥此次土地拍賣，有4幅地塊溢價率超過300%，最高溢價率達到374.11%，相當火爆。

▲圖片來自東方IC

對此，南京房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)專家張輝對（微信號：nbdnews）記者說，“從合肥實施的效果來看，溢價率并未發(fā)生實質(zhì)性改變。”

相比合肥的土地網(wǎng)絡(luò)拍賣，南京的新規(guī)增加了很多附加條件。“南京區(qū)別于合肥的是附加條件更多，對開發(fā)商資金要求也更高，在一定程度上會促使開發(fā)商理性拿地，但最終結(jié)果還得看實際的拍賣情況。”張輝補充道。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月14日，南京今年的新房成交量已經(jīng)達到100254套，比去年提前3個月達到10萬成交大關(guān)。即使在南京宣布實施限貸后，南京樓市的銷售數(shù)據(jù)也并未發(fā)生根本性變化，日光盤還是屢見不鮮。

對此，張健初認為，“今年南京樓市的火爆程度達到了新高，限貸政策并未阻止南京人買房的熱情。南京外來人口近幾年增速較快，剛需購房者較多，加之投資性購房者對南京市場也非?？春?，開發(fā)商因此對南京樓市充滿信心，所以僅僅依靠網(wǎng)絡(luò)拍賣抑制土地成交的溢價率難度較大，最好的辦法是出臺限購政策，徹底對樓市進行降溫，才能促使開發(fā)商回歸理性。”