2016年，房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)“高燒”現(xiàn)象，并將其熱度迅速向金融行業(yè)傳遞。 伴隨著今年5月份以來各地“地王”頻出，部分一、二線城市的房價正以令人咋舌的程度上漲。與此同時，沉寂許久的房地產(chǎn)信托，也開始在2016年的后半程發(fā)力，發(fā)行市場不斷升溫。 業(yè)內(nèi)分析人士稱，隨著房價急劇上行，房地產(chǎn)信托市場的風(fēng)險也逐步累積。 樓市“高燒”地產(chǎn)信托再升溫 作為市場“嗅覺”最為敏銳的金融機構(gòu)之一，信托公司對于市場變化的反應(yīng)速度不可謂不快。2016年以來，地產(chǎn)市場的“高燒”一場接一場，此前已經(jīng)漸漸淡出市場的房地產(chǎn)信托也乘著這股“東風(fēng)”再度升溫。 來自用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1—8月份，集合信托市場上共計發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達1549.16億元；同比去年同一時期的規(guī)模1362.53億元，漲幅達13.70%。 而來自國投泰康信托研究發(fā)展部的一份報告則顯示，2016年以來，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢。集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月份的167億元，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動今年盈利增長的首要業(yè)務(wù)。 事實上，房地產(chǎn)信托的升溫與房地產(chǎn)行業(yè)的火爆程度成正相關(guān)。據(jù)記者跟蹤了解，與以往較長時期處于資金信托投資領(lǐng)域最末位的排行不同，今年5月的最后兩周，從資金投向上看，這段時期成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資正開始漸漸從低位回升。房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資規(guī)模也從最末位的排名漸漸升至第二或第三位。而彼時，也是各地開始頻繁爆出“地王”，地產(chǎn)價格快速上漲的時期。 值得關(guān)注的是，來自國投泰康信托的研究還顯示，由于2016年以來大型房地產(chǎn)企業(yè)的低成本融資渠道通暢，信托公司此輪房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴張過程中，交易對手以大中型民營房地產(chǎn)公司為主。國投泰康信托的研究統(tǒng)計顯示，截至今年8月1日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債7588億元，同比上漲292%。此外，2016年上半年上市房企的銀行貸款規(guī)模較去年同期亦大幅增長158%。因此，信托公司的房地產(chǎn)交易對手以未能通過發(fā)債、銀行貸款滿足需求的民營房地產(chǎn)企業(yè)為主，項目區(qū)位集中在以杭州、南京、鄭州、南昌為代表的人口密集、房價漲幅較快的二線省會級城市。 策略不同行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)分化 雖然從總體上看，集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行重現(xiàn)上升勢頭，但此次信托業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴張卻并非行業(yè)的普遍行為。 國投泰康信托研究發(fā)展部的報告指出：“當(dāng)前發(fā)行房地產(chǎn)信托較多的公司，主要集中在市場嗅覺敏銳、且原先以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的信托公司。個別信托公司上半年成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模占其全部集合信托規(guī)模的近50%。” 此外，記者根據(jù)用益信托提供的相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，今年前8個月，四川信托、中建投信托和中融信托發(fā)行的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的數(shù)量位居業(yè)內(nèi)前三，發(fā)行數(shù)量分別為123個、50個和40個；而這三家公司的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模則分別為175.17億元、117.26億元和257.91億元。 統(tǒng)計還顯示，今年前8個月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達50億元以上的公司包括了中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。整體而言，今年以來發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。 然而，在部分公司發(fā)力房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)之際，另一些信托公司卻對房地產(chǎn)信托避而遠之。用益信托的統(tǒng)計顯示，2016年前8個月，作為一家大型信托公司，平安信托只發(fā)行了一只集合信托產(chǎn)品。部分中大型信托公司更是選擇“零發(fā)行”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。業(yè)界在對待房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的態(tài)度分歧明顯。 有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當(dāng)前在市場無風(fēng)險收益率持續(xù)下行的背景下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益率仍保持在7%以上的水平，對于客戶仍具有相當(dāng)?shù)奈?。而這也可能是今年下半年以來部分信托公司再度發(fā)力房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的原因——試圖提升公司的盈利水平。 風(fēng)險暗藏 作為集合信托產(chǎn)品中收益率相對較高的品種之一，房地產(chǎn)信托一度成為市場的“寵兒”。但隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不斷出臺，以及市場上不斷曝出的兌付風(fēng)險事件中常常涉及房地產(chǎn)信托，信托公司從2014年開始已漸漸收縮相關(guān)業(yè)務(wù)。 華東地區(qū)某信托公司高管對記者表示，當(dāng)前信托公司正面臨轉(zhuǎn)型，除了發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，對于傳統(tǒng)的信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域正加以嚴(yán)格的風(fēng)控?！氨热绶康禺a(chǎn)領(lǐng)域，我們目前幾乎只做一線城市項目，而且對于具體項目的類型、交易對手的資質(zhì)等都有嚴(yán)格要求，并且還要求有抵押物?！痹撊耸恐赋?。 對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險，業(yè)內(nèi)人士均抱有相對清醒的認識。除了此前不斷暴露的兌付風(fēng)險外，信托公司眼下對于三、四線城市的地產(chǎn)項目普遍持謹慎態(tài)度。而當(dāng)前房價的持續(xù)高企，也令部分房價發(fā)“高燒”地區(qū)的政府祭出限購、限貸的政策，國投泰康信托研究發(fā)展部的相關(guān)人士就認為，政策風(fēng)險是目前房地產(chǎn)信托面臨的一大風(fēng)險。 事實上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，在價格不斷飆升的背后，風(fēng)險也迅速累積。中原地產(chǎn)研究中心就認為，今年上半年的房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了歷史上最好業(yè)績，但“增收不增利”、負債率高企等風(fēng)險已顯現(xiàn)。面對不斷“加杠桿”的樓市，其中存在風(fēng)險和泡沫正成為業(yè)界共識。更有地產(chǎn)私募基金業(yè)內(nèi)人士向記者表示，目前政策“去杠桿”的趨勢越來越明顯，以前拿地—開發(fā)—銷售的模式將越來越難賺錢，因此當(dāng)前炒房的空間已不大，投資者和機構(gòu)都應(yīng)該關(guān)注其中的風(fēng)險。