每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者吳若凡

9月20日，綠地控股（600606.SH）旗下戰(zhàn)略性金融投資平臺——綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司（下稱“綠地金融”）宣布正式成立綠地（亞洲）證券公司。

綠地金融控股集團(tuán)戰(zhàn)略研究部研究院李想博士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該平臺計(jì)劃未來三年內(nèi)資產(chǎn)管理規(guī)模超過100億美元，并成為在亞洲乃至全球都具有良好聲譽(yù)的專業(yè)化資產(chǎn)管理公司。

據(jù)悉，綠地金融曾在2015年年中展開對宜高資產(chǎn)的收購，并在2016年8月正式獲得香港證監(jiān)會的同意批復(fù)。2016年9月2日，宜高資產(chǎn)正式更名為綠地（亞洲）證券。

綠地瞄準(zhǔn)大金融增添利潤點(diǎn)

據(jù)了解，此次綠地金融獲得的牌照為香港第4類牌照，可為客戶提供買賣證券相關(guān)的投資建議，發(fā)行研報與證券分析；香港第9類牌照，則可提供資產(chǎn)管理，憑全權(quán)委托形式為客戶管理證券或期貨合約投資組合。

這被視為綠地金融繼2015年年底受讓杭州工商信托近20%股權(quán)后，在核心金融牌照工作上取得的又一重大突破，對綠地金融打造“投資+投行”金融全產(chǎn)業(yè)鏈資管平臺的規(guī)劃有一定推進(jìn)作用。

實(shí)際上，早在去年，綠地就曾披露了自己的金融規(guī)劃：通過收購兼并，爭取在獲取證券、保險、銀行、信托、第三方支付等核心金融牌照資源上取得實(shí)質(zhì)性突破，擇機(jī)實(shí)現(xiàn)海外上市。

綠地方面則表示，綠地金融未來將繼續(xù)通過投資并購、發(fā)起設(shè)立等多種方式，獲得包括保險、證券、銀行等在內(nèi)的核心金融牌照，逐步完善大金融全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

綠地集團(tuán)副總裁、綠地金融董事長、總裁耿靖則透露，綠地大金融業(yè)務(wù)的角色，除了給房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)帶來融資便利，還有從金融行業(yè)市場的角度出發(fā)，尋找新的利潤增長點(diǎn)。

而數(shù)據(jù)顯示，2015年度綠地金融實(shí)現(xiàn)凈利潤30.04億元，較2014年度增長862.82%，達(dá)到集團(tuán)利潤總額的三分之一；2016年上半年實(shí)現(xiàn)利潤超過17.59億元，占整個綠地控股總利潤近半。

在投行資深人士陳國華看來，房企發(fā)展金控平臺有助于能幫助公司減輕持有物業(yè)的資金壓力，通過資產(chǎn)證券化等方式分享持有物業(yè)增值的收益。同時，企業(yè)還能基于金融混業(yè)做更多衍生性業(yè)務(wù)，并借助地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈客戶資源加速滲透，做創(chuàng)新金融。

金融壁壘加速開發(fā)商優(yōu)勝劣汰

值得一提的是，耿靖表示：“此次綠地（亞洲）證券的成立，將為綠地金融的海外業(yè)務(wù)發(fā)展、內(nèi)地香港資本互通和聯(lián)動增添極大的動力。”

記者注意到，目前國內(nèi)中小房企專業(yè)渠道有限、海外融資能力有限的狀況仍未得到改善。但另一方面，以綠地為代表的具備國企背景的大型企業(yè)，既能依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢將金融全產(chǎn)業(yè)鏈做大做強(qiáng)，也能憑借金融產(chǎn)業(yè)的鏈條化構(gòu)建，創(chuàng)造更好的資金環(huán)境，形成良性循環(huán)。由金融帶來的企業(yè)差距會越來越大。

優(yōu)淘城總裁薛建雄就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國內(nèi)中型以上開發(fā)商的融資成本普遍在5%~6%左右，而綠地等大型企業(yè)融資成本低很多，而有了這個平臺，綠地的融資成本會更低，大企業(yè)的優(yōu)勢壁壘越來越高將會擠壓更多中小房企的生存空間。

“對于綠地來說，一些固定收益類產(chǎn)品比如商辦物業(yè)放到海外去集資，打包成reits產(chǎn)品。據(jù)悉，海外基金類、信托類產(chǎn)品年化成本一般在2%3%左右，只有內(nèi)地的一半成本。如此一來，只要涉及到此類領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，有了香港平臺的綠地就有了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。”

薛建雄直言，在一線城市住宅地價高企的背景下，倉儲、醫(yī)療、旅游、文化用地成為了房企為數(shù)不多的選擇，而這里地產(chǎn)項(xiàng)目更需要大量資金支持。而綠地獲得了低廉的資金后就可以觸動更多的高門檻地域，也能和更多開發(fā)商合作開發(fā)，擴(kuò)大覆蓋面。

此外，通過海外發(fā)行類信托產(chǎn)品，不僅可以規(guī)避國內(nèi)的政策風(fēng)險和高額稅收，做到兩頭在外，中間在內(nèi)。即募集在海外，發(fā)行在海外，項(xiàng)目落點(diǎn)在國內(nèi)。進(jìn)可攻、退可守。

陳國華就直言：“房地產(chǎn)層面的實(shí)體業(yè)務(wù)最終都要涉及到金融層面，所以未來誰家融資成本低，誰就占有先機(jī)。”

其進(jìn)一步舉例道，一些在內(nèi)地融資成本較高的項(xiàng)目，放到海外就不受成本因素影響，比如商業(yè)租金的收益只要有穩(wěn)定的收益，在打包之后就可以來上市。當(dāng)然，這一模式并不局限，旅游門票、酒店客房入住率、輕餐飲，這一些都是可以打包成產(chǎn)品進(jìn)而上市成為類信托產(chǎn)品。

記者從綠地的計(jì)劃中注意到，新成立的綠地（亞洲）證券已規(guī)劃發(fā)起設(shè)立和管理境外房地產(chǎn)基金（境外REITs），基金規(guī)模初步設(shè)定為40-60億美元，投資標(biāo)的包括物流地產(chǎn)、商業(yè)酒店資產(chǎn)以及境外房地產(chǎn)項(xiàng)目。

同時，綠地（亞洲）證券也將發(fā)起設(shè)立并管理全球股權(quán)投資基金，作為綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基金的海外平行基金，基金規(guī)模初步設(shè)定為30-50億美元，投資方向?qū)⒕劢褂卺t(yī)療健康、文化休閑等領(lǐng)域。

可見，在住宅市場高地價低回報率的背景下，綠地已經(jīng)搶先通過金融的優(yōu)勢，涉足到了商業(yè)、文旅等領(lǐng)域，試圖樹立更多新的競爭壁壘。