◎譚浩俊

9月20日和21日，南京市試水土地網絡競拍的第二天和第三天，分別掛出7幅和6幅地塊，經數百輪網上競拍，最終全部突破最高限價，以“流拍”告終。

這是在南京已經再度推出限貸政策的情況下出現的現象。也就是說，限貸政策的出臺，意味著居民的購房預期會受到一定的約束與影響。但是，從南京此次土地網絡競拍的情況來看，開發(fā)商幾乎沒有受到限貸政策的影響。上述土地全部“流拍”，意味著開發(fā)商對南京未來房價的走勢持樂觀態(tài)度，是堅定地認為高價購買土地是能夠賺錢的。

不知道開發(fā)商如此樂觀是對居民購房能力和意愿的過度信任，抑或是對樓市投資投機現象下了重注?？傊?，開發(fā)商在拿地問題上，對南京等一、二線城市，似乎都只有一個想法，那就是不怕土地價格高，就怕拿不到。

事實上，南京的房價已全線超過2萬元/平方米，一些區(qū)域在短短一年間，房價翻倍增長。那么，到底是什么在支撐房價快速上漲呢？在筆者看來，無論從經濟發(fā)展還是居民收入增長，以及流動人口增加等，都不足以支撐南京及其他一些二線城市房價如此快速地上漲。唯一可以解釋的，就是投資、投機。譬如，杭州市在G20會議后的“搶房潮”中，40%以上的購房者，都是外地人。正是投資、投機者的沖動以及開發(fā)商急著拿地、銀行急著放款，加上地方政府的不盡合理地供地，共同推動一、二線城市樓市的虛旺。

有人說，房子已經到了漲得越快、漲幅越大越值得購買的地步。雖然這話聽起來有點刺耳，甚至有點胡說八道的味道。但是，實際情況確實存在這樣的趨勢。一線城市和部分二線城市房價不斷地往上漲，三、四線城市卻普遍沉浸在去庫存的痛苦之中，賣一套房子都顯得十分困難。

前8個月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長14．8％，繼續(xù)處于高位。其中定金及預收款25656億元，增長29．7％；個人按揭貸款15395億元，增長52．2％。

盡管與三、四線城市相比，一、二線城市有著天然的優(yōu)勢和消化商品房能力，例如，居民收入水平較高、產業(yè)優(yōu)勢集聚、流動人口較多、土地供應相對較緊等。但是，從經濟發(fā)展的實際以及居民的購買能力來看，這么高的房價以及這么快的房價上漲速度，還是脫離了經濟發(fā)展規(guī)律，脫離了居民的可承受能力。超出居民實際購買能力的價格部分，大多是投資和投機形成的，尤其是投機，泡沫的“含金量”更高，泡沫刺破后可能產生的風險也更大。美國的次貸危機，實質就是泡沫刺破后產生的后果。日本的房地產危機，同樣是泡沫刺破的惡果。與美日相比，中國的房地產需求可能仍以剛性為主，只是，剛性能夠承受的房價接受能力則遠遠超出實際水平。這也意味著，縱然有剛需支撐，也難免存在較多泡沫。一旦泡沫破裂，同樣會發(fā)生嚴重的樓市危機，并有可能引發(fā)嚴重的金融危機和經濟危機。

數據顯示，2016年上半年新增人民幣貸款7.5萬億元中，其中，2.3萬億元投向了購房貸款，占新增人民幣貸款的31%，加上1.1萬億元投向房地產開發(fā)企業(yè)的貸款，約占新增貸款的15%，上半年的新增貸款，約有46%是投向了房地產市場。

在中央一再要求加大對實體經濟支持力度、防止資金“脫實向虛”的大背景下，銀行反其道而行之,這樣的結果，可想而知。房地產開發(fā)投資按構成可分為建設工程、安裝工程和土地購置等其他費用三個部分。而在8月份全國土地成交價大幅上漲的情況下，1~8月份投資增速僅比1~7月份提高0．1個百分點，可見建設、安裝投資情況更不樂觀，出現了“急拿地緩開發(fā)”的現象。

國家統計局發(fā)布的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,八成以上城市房價持續(xù)上漲，熱點二線城市全面取代一線城市成為房價上漲“領頭羊”。房價上漲熱點從一線城市轉向二線城市，本身就是一個非常嚴重的問題。而且，正呈向二線城市全面轉向的趨勢。一旦二線城市全部成為房價上漲先鋒，新一輪房價上漲通道又將打開，投資投機等行為又將在樓市瘋行。

因此，資金充裕，應該放在實體經濟的投資上。正如中原地產首席分析師張大偉所說，現在正處轉型期，行業(yè)過?，F象較嚴重，投資回報率變小，風險在加大，對于房企來說一定要做好防范風險的準備。而“急拿地緩開發(fā)”的現象，真的值得高度警惕。