每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

一開盤就被哄搶，就怕自己買不到房；到處托關(guān)系，走后門，就為能買套房；開發(fā)商一賣房子就心疼，感覺是給客戶送錢……

相似的場景，讓我們恍惚回到了2009年，那個樓市火爆的年份。只是和那一年不同的是，當(dāng)下市場里，不僅是消費者，連最樂觀的開發(fā)商，心中也充滿恐懼。

“市場不知道什么時候會出大問題！”這是一個開發(fā)商營銷總監(jiān)的感嘆。盡管這家公司剛剛在長三角一城市搶了一塊全國聞名的高價地，但這位營銷總監(jiān)的依舊忐忑不安。公司高價拿地讓他格外擔(dān)心：市場能不能接受更高的房價？其實，這個問題不僅困擾著開發(fā)商，同樣也困擾著購房者。

樓市火爆 限制政策頻出

2016年這波樓市的瘋狂注定和2009年不同，因為這一輪樓市中火爆的城市主要都是一線和核心二線城市，大部分三四線城市非但沒漲，反而在下跌。

中國人口紅利的拐點，一直是懸在高房價頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，它也預(yù)示著似2009年全國性房價的普漲難以再現(xiàn)。

除了人口因素外，資金成本的未來走勢，也是影響房價上漲預(yù)期的一個重要因素。瑞銀認(rèn)為，為避免放大一二線城市潛在的房地產(chǎn)泡沫，決策層應(yīng)會避免釋放過于寬松的政策信號。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，造成房價快速上漲的重要因素是貨幣超發(fā)、供求失衡和投資客大規(guī)模出現(xiàn)。

各地為了抑制房價快速上漲，已經(jīng)出臺限購、限貸、限價等一系列政策，北京甚至醞釀土地出讓中不僅要競地價，還要競自持面積；南京還要求拍地要像買車牌那樣，達(dá)到一定價格就搖號。

不過，上述舉措的作用非常有限，樓市風(fēng)險正在逐步升級?！督?jīng)濟(jì)觀察報》的報道指出，9月18日，中國建設(shè)銀行發(fā)布的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”公告顯示，從2015年以來，個人住房貸款不良資產(chǎn)率不斷攀升，而且最近一年內(nèi)違約率增長勢頭明顯。根據(jù)建設(shè)銀行公布的數(shù)據(jù)，違約者多為相對低收入者。年收入10萬元以下違約率占比超過一半，年收入30萬元以下違約率超過80%。

如果房價繼續(xù)快速上漲，相對低收入者違約率進(jìn)一步增長，市場的風(fēng)險顯然會變得更大。

如何抑制房價快速上漲？

從目前各地已經(jīng)出臺的調(diào)控政策來看，主要還是停留在抑制需求層面，而在增加土地供應(yīng)上，卻沒有更好的辦法。

要解決這個問題，恐怕就涉及修改城市總體規(guī)模、城市建設(shè)容積率等一系列城市規(guī)劃指標(biāo)。能否修改這些指標(biāo)，對城市建設(shè)用地零增長，甚至負(fù)增長的北京、上海等城市而言，意義尤為重大。

雖然上述兩個超大城市都在進(jìn)一步加快城市更新和舊改，并采取諸多措施，限制人口大規(guī)模流入。然而，遠(yuǎn)水難解近渴，面對如洪水般涌入的需求，不能只靠堵，還需要分流。

不僅僅是北京、上海兩個超級城市存在巨大的購房需求分流壓力。其他的二線城市也遇到了供不應(yīng)求的壓力。

對此，歐陽捷提出一個辦法，就是利用大城市都市圈內(nèi)的中小城市，有效地化解一部分購房需求。

此前，京津冀、長三角城市群、長江中游城市群和成渝城市群規(guī)劃相繼公布，借助城市群內(nèi)各城市的分工協(xié)作，有效提升城市群的整體競爭力，已經(jīng)成為共識。然而，如何才能利用城市群內(nèi)的中小城市快速“泄洪”購房需求，最終實現(xiàn)抑制房價快速上漲呢？

并不是所有的區(qū)域樓市都是如此火爆，目前的房地產(chǎn)市場已然開始分化，冷熱不均是典型表現(xiàn)。在一線及核心二線供不應(yīng)求的同時，部分中小城市去庫存壓力有增無減。如果能夠?qū)⒉糠中枨笠氲竭@些城市，也能幫助后者迅速解決房地產(chǎn)市場的高庫存問題。

那么，哪些城市能充當(dāng)長三角購房需求的“泄洪池”呢？這些城市在幫助區(qū)域內(nèi)大城市分流、消化購房需求前，需要先在交通、教育和醫(yī)療等公共層面做哪些配套呢？

9月27日，在第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將攜手中國指數(shù)研究院推出《2016年長三角城市價值白皮書》給出一個破解樓市困局的方法。