每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強

“兩個不同城市的人，在同一時間購房。一個選擇中西部城市，一個選擇長三角城市。那么10年以后，選擇中西部城市的人，家庭資產(chǎn)可能只有選擇長三角的購房者的家庭財富的一半。”這是新城控股高級副總裁歐陽捷，在昨日（9月27日）由《每日經(jīng)濟新聞》舉辦的第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇上，做主題為《長三角有多貴？》演講時拋出的觀點。

這場論壇，梳理出中國城市下一步的發(fā)展脈絡：將從城市的個體競爭，轉(zhuǎn)向城市群間的競爭。在這一過程中，大城市周邊的都市圈將形成，作為核心城市的大城市未來價值會變得更高。

●房地產(chǎn)開發(fā)的要點是城市群

上海社會科學院城市與人口發(fā)展研究所所長、研究員、博士生導師郁鴻勝說，房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程當中不是選擇城市，也不是選擇地域，選擇城市群經(jīng)濟發(fā)展能夠聯(lián)動發(fā)展的大的地塊。“原來是做城市規(guī)劃，現(xiàn)在是做城市群規(guī)劃，可以解決一些城市發(fā)展過程當中自身城市發(fā)展不能解決的重大問題，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，這將是非常重要的。”

郁鴻勝認為，開發(fā)商在長三角城市群內(nèi)選擇要投資的城市，最重要的是，要圍繞長三角的一核四帶五圈的交叉地點做投資。比如說南京沿江帶和滬杭帶是交叉的，其中的交叉點，就是今后發(fā)展的中心。

郁鴻勝舉了合肥的例子。他表示，合肥的發(fā)展，今后就是和上海雙城發(fā)展，雙城體系。合肥很有可能在跟隨上海發(fā)展過程中，形成一個上海城。

郁鴻勝說，上海都市圈發(fā)展就是一個質(zhì)的飛躍，對整個上海的城鎮(zhèn)化體系，長三角的開發(fā)將會有更大的突破。

上海市虹橋商務區(qū)企業(yè)服務處處長賈開京，在郁鴻勝演講的基礎上，進一步闡述上海都市圈如何帶動整個長三角開發(fā)。他說，“上海西部地區(qū)比如說嘉定、青浦、松江長期和蘇杭競爭，一個制造業(yè)項目搶來搶去，比地價比條件，浙江也是在競爭，歷史都是這么一直競爭過來的。”

但現(xiàn)在，上海的經(jīng)濟發(fā)展向周邊區(qū)域從競爭到錯位發(fā)展競爭合作，郁鴻勝說，很多低端的制造業(yè)是真的“鐵了心”不要了，把和周邊城市競爭，變成為服務整個長三角。

上海和周邊城市的這種關系變化，在長三角商務區(qū)有非常顯著的體現(xiàn)。賈開京說，目前入駐大虹橋的企業(yè)中，有一類企業(yè)屬于管理型企業(yè)。由于貿(mào)易的網(wǎng)絡化，越來越多的企業(yè)把大虹橋作為總部，管理分布在長三角的各個城市的市場和項目。

上海部分產(chǎn)業(yè)，正在轉(zhuǎn)移向周邊的其他城市。比如，杭州市蕭山區(qū)商務局副局長王立加就在賈開京發(fā)言完后表示，希望大虹橋能把不要的部分制造業(yè)，轉(zhuǎn)移到杭州錢江世紀城，以發(fā)展當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)。

融信集團副總裁、華東區(qū)域總經(jīng)理林峻嶺對賈開京的發(fā)言感同身受。他說，以上海為中心的長三角區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展為企業(yè)提供更廣闊的發(fā)展平臺，長三角一小時的經(jīng)濟圈城市，縮短企業(yè)管理半徑?？偛堪岬缴虾Ｖ?，了解的信息源渠道也多了，更有利于企業(yè)長期的戰(zhàn)略和決策。另外，作為國際性的金融中心，上海也能為長三角企業(yè)提供更好的融資平臺。

●長三角城市貴得有道理？

生產(chǎn)、制造在長三角其他城市，管理、研發(fā)、融資在上海，既能發(fā)揮上海人才和資金密集的優(yōu)勢，又能規(guī)避上海商務成本高的短板，這種新的城市分工協(xié)作方式，正在構(gòu)筑長三角新的核心競爭力。

也正是因為長三角的競爭力變得更強，對人才的吸附能力變得更強，長三角城市正在變得越來越貴。

歐陽捷對長三角的上海、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、合肥七個城市進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，人口總量占到全國的5.4%，房地產(chǎn)投資占比9.6%，存款余額占比16%，住戶存款占比14.3%，房地產(chǎn)的貸款余額占比15%，遠遠高于人口的占比5.4%。

可是土地供應卻不多。比如，上海土地供應至今為止還是減少的，雖然蘇州杭州這些土地供應已經(jīng)在增加了，但是跟去年相比，增長的量基本上也只有5.1％，低于人口的增長。

另一方面，長三角的土地出讓面積差不多是中西部地區(qū)土地供應量的一半，但人口卻大量流向長三角，這使得房地產(chǎn)需求越來越大。

而在今年，土地供給不足的情況變得更為嚴重。歐陽捷說，今年長三角15個城市的土地購置面積，只占到全國的9%，這就意味著未來的土地價格會變得更高。

他認為，要解決地價、房價持續(xù)飆升帶來的問題，需要做三方面的工作。前兩個分別是減少貨幣增發(fā)以及增加供地；而最后一個就是大力發(fā)展都市圈，如果上海的軌道交通、醫(yī)院、學校，都能開到周邊城市，將非常有效地抑制房價飆升。

●警惕正在吹大的樓市泡沫

盡管歐陽捷對長三角主要城市的中長期房價頗為看好，但在短期內(nèi)，他不建議開發(fā)商繼續(xù)在熱點城市拿地。

他認為，熱點城市的瘋狂不可持續(xù)，未來一定會逐漸降溫。需長期關注人地錢的流向，關注房地產(chǎn)供給側(cè)改革的方向，現(xiàn)在的政策未來也可能會調(diào)整。

歐陽捷提醒同行注意M2的減速和長短利率的下調(diào)。此外，還得關注基礎設施提速，因為基礎設施在哪里建設，就是把基礎設施投資轉(zhuǎn)化為房價上漲的價值。

和歐陽捷的觀點相似，其他與會的嘉賓，或多或少在演講以及最后進行的圓桌論壇上，表現(xiàn)出了對目前土地價格和房價飆升的擔心。他們普遍認為，目前的房價飆升沒有可持續(xù)性。

而部分嘉賓非?？春么蟪鞘兄苓叺闹行〕鞘邪l(fā)展前景。

法國里昂商學院副校長王華說，如果有實力的企業(yè)去彌補了政府提供的公共產(chǎn)品的不足，會有很多小城鎮(zhèn)吸引更多人居住。他相信，都市圈會成為未來城市發(fā)展的主要趨勢。

上海城市論壇是第六屆中國價值地產(chǎn)年會的第一站，啟動儀式也于昨日隆重舉行，這標志著中國價值地產(chǎn)年會開啟全國巡場模式，下一站將在北京接力。

關于本次論壇更多內(nèi)容，請關注本報9月30日出版的《房產(chǎn)周刊》