每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤    

◎每經(jīng)記者 查道坤

在9月26日正式實(shí)施限購(gòu)政策后，南京繼續(xù)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。9月26日當(dāng)天晚間，南京市發(fā)布了《市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》提出進(jìn)一步增加商品住房上市供應(yīng)、加大商品住宅土地供應(yīng)、穩(wěn)定商品住房?jī)r(jià)格以及強(qiáng)化綜合執(zhí)法4個(gè)大手段共計(jì)13條意見(jiàn)，繼續(xù)對(duì)南京樓市進(jìn)行調(diào)控，所以也被稱(chēng)為“寧十三條”。

值得注意的是，《意見(jiàn)》中明確指出增加商品房供應(yīng)。不過(guò)，根據(jù)南京市政府最新的規(guī)定，土地使用權(quán)拍賣(mài)超過(guò)規(guī)定溢價(jià)就必須要現(xiàn)房銷(xiāo)售。有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)此，南京市9月23日拍出的20幅住宅地塊需全部現(xiàn)房銷(xiāo)售，因現(xiàn)房交付時(shí)間較長(zhǎng)，這一定程度上會(huì)影響商品房的供應(yīng)，或與本次《意見(jiàn)》產(chǎn)生沖突。

13條意見(jiàn)穩(wěn)樓市

《意見(jiàn)》在增加商品房住房供應(yīng)方面指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)、上市銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格履行開(kāi)竣工合同。而對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲區(qū)域的新建商品住房項(xiàng)目房源，符合銷(xiāo)售條件的，價(jià)格主管部門(mén)積極主動(dòng)服務(wù)，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格申報(bào)備案，經(jīng)備案后的同期房源申報(bào)價(jià)格不再調(diào)整。對(duì)具備上市條件的，房產(chǎn)、建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)部門(mén)加強(qiáng)督促。

如果，經(jīng)督促仍未及時(shí)上市的，建設(shè)、國(guó)土部門(mén)將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷(xiāo)售前不得參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)。

對(duì)此，南京市官方的解讀是，目前局部區(qū)域商品住宅供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)明顯，日光盤(pán)現(xiàn)象突出。為緩解供需矛盾，一方面增加商品住宅用地供給，保證市場(chǎng)中遠(yuǎn)期供應(yīng)；另一方面加快在建項(xiàng)目的建設(shè)，推動(dòng)符合條件的樓盤(pán)盡快上市。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前該市可售商品房套數(shù)僅2.2萬(wàn)套，按照目前的去化速度，庫(kù)存只夠賣(mài)兩個(gè)月。由此可見(jiàn)南京樓市供小于求，加大商品房供應(yīng)無(wú)疑是緩解樓市壓力的重要手段。

此外，按照南京市最新的土地拍賣(mài)規(guī)定，超過(guò)最高限價(jià)后，開(kāi)發(fā)商拿地將進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。9月23日，16家開(kāi)發(fā)商豪擲474.58億元拍下了20幅住宅地塊，且這些地塊全部超過(guò)最高限價(jià)，這就意味著那地開(kāi)發(fā)商必須全部進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“全部進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，這也就意味著以前20個(gè)月上市需改為至少3年以上時(shí)間才能上市，這必然會(huì)影響樓市的供應(yīng)量。而且，按照目前南京樓市的火爆程度，這種搶地突破最高限價(jià)的土拍還會(huì)繼續(xù)，至少在今年還未出讓的地塊，很多都會(huì)走向現(xiàn)房銷(xiāo)售。所以總體來(lái)看，官方提出的加大商品房供應(yīng)量，在一定程度上可能會(huì)受到影響?！?/p>

控制價(jià)格過(guò)快上漲

在土地出讓方面，《意見(jiàn)》指出，首先要加快商品住宅用地上市節(jié)奏，增加土地上市規(guī)模，確保完成全年經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃，力爭(zhēng)超額完成商品住宅用地500公頃計(jì)劃；其次，加強(qiáng)土地出讓后跟蹤管理，組織對(duì)南京市已出讓商品住宅用地的付款、開(kāi)竣工等情況進(jìn)行全面核查，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按土地合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，增加存量土地可上市房屋供應(yīng)量。

南京市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，該市今年已供應(yīng)326.27公頃商品住宅用地，土地出讓金已經(jīng)超過(guò)去年全年。

對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，力爭(zhēng)超額完成商品住宅用地500公頃計(jì)劃，這與去年商品住宅用地400公頃的規(guī)劃相比，超出了25%，足以顯現(xiàn)政府的誠(chéng)意。并且，此次《意見(jiàn)》還提出捂地開(kāi)發(fā)商將退出南京市場(chǎng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商有一定的威懾力。

截至8月，南京樓市價(jià)格已經(jīng)連續(xù)18個(gè)月，并且每個(gè)月上漲幅度都位居全國(guó)前列。

為了穩(wěn)定南京商品房的價(jià)格，此次《意見(jiàn)》明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排新建商品住房的銷(xiāo)售節(jié)奏，同期房源應(yīng)一次性向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)備案價(jià)格，且批次申報(bào)面積不宜低于3萬(wàn)平方米，不得通過(guò)分批申報(bào)價(jià)格變相漲價(jià)。

開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證的項(xiàng)目應(yīng)一次性公開(kāi)全部房源，及時(shí)對(duì)外銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售許可證后不銷(xiāo)售的，價(jià)格主管部門(mén)不接受上調(diào)價(jià)格的申報(bào)。

這與南京此前的樓市價(jià)格限價(jià)令區(qū)別不大，李智告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，官方只是重新提了出來(lái)，并且增加了房產(chǎn)、建設(shè)和國(guó)土部門(mén)的監(jiān)督，而以前只是物價(jià)局在監(jiān)督。

同時(shí)，《意見(jiàn)》還明確規(guī)定，對(duì)涉嫌或參與炒賣(mài)房號(hào)、捂盤(pán)惜售等行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)及中介代理機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法依規(guī)、嚴(yán)肅處理，并且由市政府成立房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室，施行執(zhí)法情況周報(bào)制度。

對(duì)此，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，政府接二連三的出臺(tái)政策表明了穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。單看其中的一條可能覺(jué)得力度不大，任何一條都無(wú)法完全判斷其發(fā)揮的作用，但是與剛剛實(shí)施的限購(gòu)等政策疊加起來(lái)就能促進(jìn)市場(chǎng)的進(jìn)一步平穩(wěn)發(fā)展。

亞泰地產(chǎn)南京公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)汪濤則表示，“寧十三條”的條例以前都有，現(xiàn)在各部門(mén)聯(lián)合重申，引起開(kāi)發(fā)商重視，“但是，在土地出讓合同中，除明確開(kāi)竣工時(shí)間外，還需明確所建商品住宅的上市時(shí)間和規(guī)模，這一條對(duì)于捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商影響比較大?！?/p>