每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胥帥    

◎每經(jīng)記者 胥帥

最近一段時(shí)間，賣房套現(xiàn)的上市公司成為A股市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。9月28日晚間，又有一家上市公司加入了賣房隊(duì)列。深深寶A（000019，收盤價(jià)16.32元）公告稱，公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持深圳市易達(dá)祥置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱易達(dá)祥置業(yè)）100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格不低于1.36億元。易達(dá)祥置業(yè)的主要資產(chǎn)為位于深圳市的一地塊和兩棟廠房。此次交易事項(xiàng)預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)稅前投資收益約9000萬(wàn)元。

凈資產(chǎn)增值率達(dá)998.38%

公告顯示，深深寶擬以不低于1.36億元的價(jià)格公開掛牌轉(zhuǎn)讓所持易達(dá)祥置業(yè)100%股權(quán)，其中包含1.1億元的資產(chǎn)評(píng)估及2650萬(wàn)元的代償債務(wù)。

每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）注意到，易達(dá)祥置業(yè)的成立時(shí)間為今年7月25日，也就是2個(gè)月前，當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資本僅為10萬(wàn)元。到了8月8日，深深寶對(duì)易達(dá)祥置業(yè)進(jìn)行增資，增資后易達(dá)祥置業(yè)的注冊(cè)資本由10萬(wàn)元變更為1000萬(wàn)元。易達(dá)祥置業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍主要是進(jìn)出口業(yè)務(wù)、自有物業(yè)租賃等。

值得一提的是，易達(dá)祥置業(yè)的主要資產(chǎn)為位于深圳市龍崗區(qū)橫崗街道荷康片區(qū)金源路東側(cè)的G08511-4（3）號(hào)宗地及其地上的兩棟房屋建筑物，建筑面積為1.04萬(wàn)平方米，房產(chǎn)使用年限為50年。

事實(shí)上，今年7月28日，易達(dá)祥置業(yè)上述的主要資產(chǎn)才從母公司深深寶那里購(gòu)買到。每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）注意到，易達(dá)祥置業(yè)的土地和廠房幾乎是它資產(chǎn)的全部。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上述廠房和宗地的固定資產(chǎn)賬面凈值為3435.52萬(wàn)元，而易達(dá)祥置業(yè)的總資產(chǎn)僅有3647.9萬(wàn)元。相對(duì)應(yīng)的，易達(dá)祥置業(yè)負(fù)債賬面值達(dá)到了2650萬(wàn)元，凈資產(chǎn)僅有997.9萬(wàn)元。

不過就是這樣的一家公司，評(píng)估機(jī)構(gòu)卻給出了超過1億元的估值。評(píng)估報(bào)告顯示，易達(dá)祥置業(yè)總資產(chǎn)的評(píng)估值為1.36億元，評(píng)估增值9962.84萬(wàn)元，增值率為273.11%；凈資產(chǎn)評(píng)估值為1.1億元，評(píng)估增值9962.84萬(wàn)元，增值率998.38%。

轉(zhuǎn)讓完成將帶來(lái)近億元收益

對(duì)于易達(dá)祥置業(yè)的高評(píng)估值，鵬信資評(píng)出具的《價(jià)值分析報(bào)告》認(rèn)為，評(píng)估報(bào)告的定價(jià)依據(jù)是假定易達(dá)祥置業(yè)名下的房地產(chǎn)實(shí)施城市更新，并進(jìn)行舊工業(yè)區(qū)拆除類重建改造，但最終被評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)仍將作為工業(yè)用地使用。

值得一提的是，在這一假設(shè)下，其涉及的城市更新項(xiàng)目分別為研發(fā)用房、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房、住宅（單身宿舍）、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、可租售地下停車位。其中一個(gè)項(xiàng)目涉及商鋪和配套單身宿舍兩部分。評(píng)估報(bào)告提供了三個(gè)實(shí)例進(jìn)行對(duì)比估價(jià)，分別是振業(yè)巒山谷商鋪、香榭1806風(fēng)情商業(yè)街、隆盛花園商鋪，而它們的市場(chǎng)交易單價(jià)均超過了4萬(wàn)元/平方米。如果上述項(xiàng)目開發(fā)完成，最終房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將達(dá)到11.5億元。而在評(píng)估報(bào)告中，涉及的城市更新日設(shè)定為2018年12月31日。

從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，深深寶還是希望盡快能完成掛牌轉(zhuǎn)讓。如果轉(zhuǎn)讓成功，這將讓深深寶受益匪淺。據(jù)公司估計(jì)，此次交易事項(xiàng)預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)稅前投資收益約9000萬(wàn)元。事實(shí)上，深深寶今年上半年的營(yíng)業(yè)總收入不過1.49億元，更為重要的是，這將有助于深深寶扭虧。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，深深寶去年的凈利潤(rùn)為-3525.62萬(wàn)元，而今年上半年的凈利潤(rùn)仍然為-1509.92萬(wàn)元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，最近兩個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)連續(xù)為負(fù)值或者被追溯重述后連續(xù)為負(fù)值，將被交易所實(shí)行“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。而這意味著，假設(shè)深深寶2016年的凈利潤(rùn)繼續(xù)虧損，那么就有被“戴帽”的可能。