每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張明雙 每經(jīng)記者 曾劍    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張明雙 每經(jīng)記者 曾劍

近期樓市火熱，上市公司也忍不住紛紛賣房增加收益。不過在這樣的行情下，卻有公司不開發(fā)房產(chǎn)，反而將持有的優(yōu)質(zhì)地塊賣了。美好集團(tuán)9月27日發(fā)布公告稱，公司擬將開發(fā)武漢洪山區(qū)建和村A包地塊的子公司100%轉(zhuǎn)讓給新城控股的子公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬元，同時(shí)受讓方將向公司或公司指定方支付24.94億元。

每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）了解到，美好集團(tuán)通過轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)出讓手中地塊已經(jīng)不是第一次了。從2014年開始，美好集團(tuán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了數(shù)宗武漢長(zhǎng)豐村地塊，均為城中村改造項(xiàng)目，受讓方包括華潤(rùn)置地（武漢）、藍(lán)光集團(tuán)及東湖高新等品牌開發(fā)商。

拍下7宗地已轉(zhuǎn)讓5宗

9月26日，東湖高新2016年第三次臨時(shí)股東大會(huì)通過了擬轉(zhuǎn)讓武漢園博園置業(yè)有限公司部分股權(quán)的議案。經(jīng)評(píng)估，截至2016年7月31日，園博園置業(yè)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值4903萬元，評(píng)估值5.06億元，評(píng)估增值率932.41%。

園博園置業(yè)正是美好集團(tuán)轉(zhuǎn)讓的全資子公司之一，主要資產(chǎn)是2014年以16億元拍下的武漢市硚口區(qū)長(zhǎng)豐村A包地塊，用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。2014年2月和2016年2月，美好集團(tuán)分別以2400萬元、2600萬元兩次轉(zhuǎn)讓園博園置業(yè)48%、52%的股權(quán)。根據(jù)今年6月份簽訂的合作協(xié)議，東湖高新將園博園置業(yè)地塊的拆遷補(bǔ)償、還建安置工作委托給美好集團(tuán)全資子公司武漢江北履行，交易總額為人民幣29.14億元，其中5000萬元受讓股權(quán)，委托土地征地拆遷安置補(bǔ)償款合計(jì)為28.64億元。

美好集團(tuán)證券事務(wù)代表張達(dá)力在接受每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）采訪時(shí)表示，園博園置業(yè)的項(xiàng)目實(shí)際上是一個(gè)合作，公司拍下毛地做一級(jí)開發(fā)，包括拆遷、還建、安置補(bǔ)償?shù)?，然后將凈地交給東湖高新做二級(jí)開發(fā)，即建造商品房，通過這種模式可以快速回籠資金。

每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）梳理后發(fā)現(xiàn)，2014年3月，美好集團(tuán)耗資53.7億元拿下長(zhǎng)豐村5宗地塊，2016年5月，以總價(jià)18.64億元競(jìng)得建和村兩宗地塊。不過這7宗城中村改造項(xiàng)目地塊已被出讓5宗。

2014年9月，美好集團(tuán)通過武漢江北向華潤(rùn)置地（武漢）轉(zhuǎn)讓兩家全資子公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格均為1000萬元，兩家公司主要資產(chǎn)分別為長(zhǎng)豐村兩宗地塊，華潤(rùn)置地通過兩家公司向武漢江北支付相應(yīng)的拆遷改造補(bǔ)償款38.04億元。2015年10月，美好集團(tuán)同樣以轉(zhuǎn)讓子公司的方式將長(zhǎng)豐村1宗地塊轉(zhuǎn)至藍(lán)光集團(tuán)旗下，藍(lán)光集團(tuán)通過子公司支付13.37億元的拆遷安置還建包干總價(jià)。加上最近轉(zhuǎn)讓給新城控股、東湖高新的2宗地塊，美好集團(tuán)已轉(zhuǎn)讓5宗城改項(xiàng)目地塊。

城改體量大需引進(jìn)合作商

據(jù)了解，建和村、長(zhǎng)豐村都是位于武漢市三環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊，附近聚集了廣電、海爾、招商等品牌開發(fā)商項(xiàng)目，樓市上漲潛力很大。

為何這樣的優(yōu)質(zhì)地塊不留著自己開發(fā)呢？張達(dá)力表示，長(zhǎng)豐村城改項(xiàng)目體量很大，如果一個(gè)公司單獨(dú)開發(fā)的話，開發(fā)周期會(huì)很長(zhǎng)，所以公司引進(jìn)了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)商。“這并不是單純意義的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是產(chǎn)業(yè)鏈上的合作。”張達(dá)力告訴每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2），“華潤(rùn)置地做商業(yè)，現(xiàn)在東湖高新做產(chǎn)業(yè)，他們（合作開發(fā)商）拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)后，公司自己的土地也獲得了較高的增值，今年也準(zhǔn)備開工了。”

每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）注意到，美好集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)一直是二級(jí)開發(fā)即傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，2015年度、2016年上半年主營(yíng)在公司營(yíng)收上占比分別為92.42%、82.56%，一級(jí)開發(fā)（城中村綜合改造項(xiàng)目）占比不過6.11%和13.95%，而2015半年報(bào)及之前定期報(bào)告內(nèi)均沒有城中村綜合改造項(xiàng)目單獨(dú)的營(yíng)收數(shù)據(jù)。

而美好集團(tuán)介入城改項(xiàng)目開始，就有媒體及分析人士質(zhì)疑上市公司年?duì)I收才20億元，卻耗資50多億元拿地，資金鏈能否支撐。對(duì)此張達(dá)力解釋，武漢的城改項(xiàng)目是毛地掛牌，真正的成交價(jià)格并不是一次性付款，如建和村的（A包）地塊，掛牌成交7個(gè)億，先行支付土地款大概幾千萬，其他根據(jù)拆遷的進(jìn)度支付，所以城中村改造項(xiàng)目的資金壓力并不像凈地招拍掛那么大，并不是一下子幾十個(gè)億就支付了。

張達(dá)力還稱，一級(jí)開發(fā)已經(jīng)取得了一定業(yè)績(jī)，資金周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流得到改善，已體現(xiàn)在當(dāng)期業(yè)績(jī)中。每經(jīng)投資寶（微信號(hào)：mjtzb2）查閱報(bào)告也發(fā)現(xiàn)，美好集團(tuán)一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)占比也在增大，2015年一級(jí)開發(fā)主營(yíng)收入2.86億元，營(yíng)收比重為6.11%。2016年上半年一級(jí)開發(fā)主營(yíng)收入

2.95億元，營(yíng)收比重上升至13.95%。兩個(gè)報(bào)告期內(nèi)一級(jí)開發(fā)收益均為受托對(duì)長(zhǎng)豐村綜合改造進(jìn)行拆遷、土地整合、安置等協(xié)作服務(wù)取得的收益。