◎張敬偉

“金九”將盡，“銀十”將來。樓市風(fēng)景依然呈現(xiàn)喜樂不均的景象。而熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的局面，也迫使一些地方不得不加碼調(diào)控。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的報(bào)道，蘇州、南京、合肥、杭州、廈門等地都已經(jīng)出臺(tái)限購或限貸政策。其中，南京更是在9月26日正式啟動(dòng)限購之后連環(huán)出擊，在當(dāng)天晚間又對外發(fā)布了“寧十三條”新政以進(jìn)一步穩(wěn)定商品住房價(jià)格。

目前在部分核心城市，不調(diào)控，樓市就可能陷入失控；但即使出手調(diào)控，在市場的慣性和購房者的非理性面前，也未必能立刻抑制得住火熱的樓市。

而在一些三四線城市，樓市卻依然呈現(xiàn)出停滯的窘?jīng)r。一二線樓市的熱傳導(dǎo)動(dòng)力，即使在調(diào)控之下也很難帶動(dòng)三四線樓市。去庫存壓力，對三四線城市而言還是難啃的骨頭。因城施策如何施出效果，還有待觀察。

三四線樓市庫存是大難題，一二線樓市的瘋狂又是大風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一二線樓市先后出現(xiàn)“零首付”、“房抵貸”等推升樓市高杠桿的舉措，更加重了市場不理性的一面。雖然“零首付”被叫停，但“房抵貸”的風(fēng)險(xiǎn)依然。這些推升樓市杠桿的“貸”舉措，除了推升熱點(diǎn)樓市的樓價(jià)以外，還可能帶來難以預(yù)料的金融風(fēng)險(xiǎn)。

樓市的高杠桿如果不加以控制，美國式的次貸危機(jī)就會(huì)是前車之鑒。眾所周知，正是美國次貸危機(jī)引爆了華爾街金融危機(jī)，并使危機(jī)蔓延全球，以至于全球市場現(xiàn)在還未從危機(jī)中復(fù)蘇。

中國樓市當(dāng)前存在的問題，屬于多期疊加的加杠桿累積而成。

中國樓市之所以到現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)依然可控，沒有出現(xiàn)硬著陸并引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，正是在于此前中央已經(jīng)進(jìn)行了多輪次的宏觀調(diào)控。這些點(diǎn)剎式的政策舉措，雖然未見得能從根本上解決樓市問題，但至少是有效地抑制了樓市泡沫。

本輪樓市周期和上一輪樓市周期的市場表現(xiàn)存在著明顯的差異。上個(gè)樓市周期，屬于所有城市的市場狂歡；本輪周期樓市則呈現(xiàn)顯著的冷熱不均。一二線樓市的“熱”與三四線樓市的“冷”，形成了鮮明對比。更重要的是，這也給政策調(diào)控和市場調(diào)節(jié)帶來了困難。因城施策，說起來容易做起來很難。隨著市場演進(jìn)，本來是市場難點(diǎn)的三四線樓市去庫存，開始轉(zhuǎn)化為一二線熱點(diǎn)城市的降溫之難。

一二線城市紛紛加碼調(diào)控樓市，但是推動(dòng)一二線樓市的風(fēng)險(xiǎn)要素，要比上一輪周期有了更多“創(chuàng)新”的屬性。譬如“首付貸”，還有“房抵貸”，這些以加杠桿為特征的貸款推升了一二線樓市的虛熱，使一二線房價(jià)進(jìn)入新階段。

以加杠桿去樓市庫存，對一二線樓市來說屬于政策錯(cuò)配。因?yàn)檫@類城市一直以來并沒有庫存之憂。加杠桿帶來的一二線樓市高房價(jià)，不僅造成了全民炒房，也激起了這些城市新一輪的賣地?zé)崆?。各路資金開始跑步進(jìn)入樓市，造成“地王”頻繁在一二線樓市出沒。

當(dāng)下，三四線樓市的去庫存動(dòng)力不足，一二線樓市反而多了降杠桿的壓力。三四線樓市的庫存可以慢慢去，一二線樓市的狂熱卻不能任其持續(xù)發(fā)燒。尤其是當(dāng)前的加杠桿游戲，引發(fā)各路投機(jī)者激情加入，連一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也成為攪動(dòng)市場亂局的活躍分子。

當(dāng)前，中介機(jī)構(gòu)一方面正成為違規(guī)信貸的發(fā)源地，他們利用監(jiān)管漏洞，在房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)和購房者之間提供二次或多次加杠桿的“貸”優(yōu)惠，推動(dòng)炒作波瀾，推升高企房價(jià)，導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)；而在另一方面，違規(guī)中介還在發(fā)布不實(shí)樓市信息，制造樓市亂象。根據(jù)新華社新華視點(diǎn)昨日的報(bào)道，目前多地房地產(chǎn)市場上本應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，卻早已淪為“坐地漲價(jià)”，國家相關(guān)規(guī)定遭遇無視，有的甚至已經(jīng)違法。

也正因?yàn)檫@些現(xiàn)象的存在，日前住建部等多部門已經(jīng)聯(lián)合印發(fā)了文件，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對房源真實(shí)性進(jìn)行全面核驗(yàn)，不得強(qiáng)制捆綁金融服務(wù)。而在本周，上海銀監(jiān)部門又開始行動(dòng)起來，要求銀行中止和違規(guī)中介機(jī)構(gòu)合作。一二線樓市的調(diào)控，開始從宏觀層面深入到業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

這意味著，監(jiān)管層開始注意到中介機(jī)構(gòu)利用所謂“金融創(chuàng)新產(chǎn)品”帶給樓市的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過，中介機(jī)構(gòu)還只是樓市的“小嘍啰”，樓市要穩(wěn)定下來，還需地方政府、金融機(jī)構(gòu)，也包括房地產(chǎn)商等多方一起作出努力才行。

（作者為中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員）