每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王婷婷    

◎每經(jīng)記者 王婷婷

“高房價(jià)會(huì)讓年輕人生活更艱難，還讓城市的很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展更困難?！痹?月27日舉行的第六屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)（上海）城市論壇上，不少資深業(yè)內(nèi)人士都發(fā)出這樣的感嘆。

面對核心城市日益高漲的房價(jià)，不少開發(fā)商的眼光都瞄向了新型城鎮(zhèn)化和城市群規(guī)劃之下的“中小城鎮(zhèn)”，藍(lán)城、碧桂園、華夏幸福、中天城投等不少房地產(chǎn)企業(yè)都開展了諸多有關(guān)小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在藍(lán)城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平的理想中，“小鎮(zhèn)”是售價(jià)僅1萬元/平方米左右，產(chǎn)業(yè)面積能占到2/3，各類配套齊全的城市；在碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)的計(jì)劃里，“科技小鎮(zhèn)”是房價(jià)只有一線城市1/3，卻能滿足人才產(chǎn)學(xué)研需求，留住人的城市……

在這些構(gòu)想中，“小城鎮(zhèn)”不僅是改變“農(nóng)村農(nóng)業(yè)農(nóng)民”的平臺(tái)，也是承接軸心城市外溢人口和外溢產(chǎn)業(yè)的理想地帶。

但這能使小城鎮(zhèn)破除高房價(jià)施加在大城市人群和產(chǎn)業(yè)身上的高壓？在這一輪樓市和地市的熱潮中，長三角的小鎮(zhèn)生活真的能實(shí)現(xiàn)嗎？

“小城鎮(zhèn)”提升核心城市競爭力

無論是上半年一線城市房價(jià)競相上漲，還是下半年南京、合肥、蘇州、杭州“四小龍”的誕生，今年全國核心城市的樓市和土地市場表現(xiàn)都可謂“驚艷”。

截至8月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，全國已有64個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，62個(gè)城市價(jià)格同比上漲，其中長三角城市占據(jù)比例明顯偏多，上海、無錫、南京、杭州房價(jià)環(huán)比漲幅均超3%，同比漲幅超18%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，以長三角為代表的房價(jià)高漲幅城市，雖然經(jīng)濟(jì)總量和戶籍人口整體收入水平都相對較高，但體現(xiàn)城市人群置業(yè)能力的“房價(jià)收入比”數(shù)值并不協(xié)調(diào)。在2016年上半年全國房價(jià)收入比排名前十的城市中，長三角就占了4個(gè)，上海、南京、杭州、溫州都呈現(xiàn)房價(jià)遠(yuǎn)高出人均可支配收入的不平衡狀況。

“不平衡”帶來的則是高房價(jià)壓力，這對普通消費(fèi)人群是一種生存壓力。以上海為例，雖然城市規(guī)劃將2020年常住人口控制在2300萬以內(nèi)，但高企的房價(jià)已經(jīng)在近年產(chǎn)生了“限制人口”的作用。根據(jù)《2015年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2015年年末，上海外來常住人口已經(jīng)減少了近15萬。

與此同時(shí)，高房價(jià)對城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也施加著無形卻巨大的壓力。以蘇州為例，綜合媒體報(bào)道，僅近兩年，蘇州就有紫興紙業(yè)、基石快捷半導(dǎo)體、諾基亞蘇州工廠、普光電子技術(shù)等大型制造業(yè)企業(yè)倒閉或被兼并。伴隨今年房價(jià)高漲，1~5月蘇州規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅僅有4.7%。

高房價(jià)產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)越來越明顯?！叭绻虾６际腥Υ蛲ㄖ行〕鞘校瑢?shí)現(xiàn)教育、醫(yī)療、社保、公交等政府行政服務(wù)的一體化，且?guī)?dòng)產(chǎn)業(yè)外遷，人口會(huì)自然選擇將中小城鎮(zhèn)作為生活居住地，這個(gè)時(shí)候可能這些小城鎮(zhèn)的房價(jià)會(huì)漲，但上海的房價(jià)就不會(huì)漲那么快了。”新城控股高級副總裁歐陽捷在上述論壇上直言。

在這一層面，繁榮的小城鎮(zhèn)的確有助于緩解高房價(jià)造成的核心城市人口流失、產(chǎn)業(yè)競爭力下滑的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在歐陽捷看來，都市圈戰(zhàn)略下的中小城鎮(zhèn)發(fā)展，既符合市場在資源配置中起決定性的要求，也符合節(jié)約利用土地的原則、符合大城市生產(chǎn)效率更高的邏輯。

哪些城市群才有機(jī)會(huì)？

伴隨國家深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，2015年已進(jìn)入正式編制階段的“中國的城市群規(guī)劃”給開發(fā)商和置業(yè)者提供了新的選項(xiàng)。以圍繞上海、北京、廣深、成渝形成的4個(gè)國家級城市群為例，交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)等多層面的打通，使得核心城市周邊的區(qū)域、一級城市與次級城市之間的小城鎮(zhèn)，從曾經(jīng)的“邊緣地帶”，化身為樞紐點(diǎn)和交匯處。這一改變，或能使一些實(shí)力開發(fā)商有了嘗試開發(fā)的信心，也讓更多人有了遷入的興趣。

以“小鎮(zhèn)”為理想樣本，今年5月宋衛(wèi)平就透露，計(jì)劃未來5~10年在上海、杭州、北京周邊做出5~10個(gè)樣本“小鎮(zhèn)”。在距離市中心30~50公里的地方，占地3平方公里，其中2/3都規(guī)劃為農(nóng)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，90%是住宅但預(yù)計(jì)售價(jià)1萬元/平方米，10%是各類配套。

據(jù)藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江透露，“綠城小鎮(zhèn)”的目的除了帶動(dòng)周邊3~5平方公里的農(nóng)業(yè)改造，就是要帶動(dòng)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，承接大城市外溢人口，最終構(gòu)成容納達(dá)3萬人的小鎮(zhèn)。

與此相似，碧桂園希望在全國推廣的“小鎮(zhèn)”模式，目前正以“科技小鎮(zhèn)”的姿態(tài)在深圳周邊布局。楊國強(qiáng)夢想中的“小城鎮(zhèn)”，將是擁有垂直綠化、立體分層交通、產(chǎn)業(yè)能滿足產(chǎn)學(xué)研，能吸引產(chǎn)業(yè)人才生活的城，更重要的是，這座城的房價(jià)，只有一線城市房價(jià)的1/3。

一線城市的高房價(jià)是“嚇走”不少人群和產(chǎn)業(yè)的重要原因，而建立在衛(wèi)星城之上的小鎮(zhèn)，天然具備土地成本低、生態(tài)環(huán)境好的優(yōu)勢，及至產(chǎn)業(yè)匹配度提升、城市通達(dá)性完善，會(huì)上不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，小城鎮(zhèn)或能成為承接一線城市人口和產(chǎn)業(yè)外溢需求的優(yōu)先領(lǐng)域。

因而，除上述企業(yè)之外，以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品之一的華夏幸福，也在京津冀一體化的規(guī)劃中加快發(fā)展新城新區(qū)建設(shè)；中天城投則曾表示將在貴州建設(shè)50個(gè)旅游小鎮(zhèn)，每項(xiàng)投資至少50億元?！鞍殡S國家城鎮(zhèn)化發(fā)展，十三五期間國家規(guī)劃了19個(gè)城市群的建設(shè)，現(xiàn)在很多企業(yè)從小城鎮(zhèn)看到了機(jī)會(huì)?！备盗纸捅硎尽?/p>

正如其所說，無論是綠城（藍(lán)城），還是碧桂園、華夏幸福、中天城投，都是在發(fā)展小城鎮(zhèn)上具備既有優(yōu)勢的，這不是一般企業(yè)能夠涉足的領(lǐng)域。

“很多以‘小鎮(zhèn)’概念開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目最終成了空城，因?yàn)樾〕擎?zhèn)打造本身就不是開發(fā)房地產(chǎn)，而是一項(xiàng)城市建設(shè)的課題，需要備齊政府、團(tuán)隊(duì)、資金、機(jī)制、平臺(tái)五大實(shí)施要素?！备盗纸毖浴?/p>

的確，記者注意到，熟練于大盤操作的碧桂園在廣深、北京等大城市周邊早期已有大規(guī)模布局；中天城投在貴州金融城、未來方舟等樣本之上，已建立了系統(tǒng)的城市化管理模型；具備一級開發(fā)優(yōu)勢的華夏幸福，從多年的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)開發(fā)”延伸到以京津冀為主的新城建設(shè)模式，基底也可謂豐厚。

傅林江也告訴記者，藍(lán)城的小鎮(zhèn)建設(shè)除了既有“醫(yī)療、養(yǎng)生、教育”等為一體的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈外，還為小城鎮(zhèn)的建設(shè)專門設(shè)立了“小鎮(zhèn)專項(xiàng)運(yùn)營基金”，具備合伙人機(jī)制等易操作模式，具有科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)……藍(lán)城希望在10年內(nèi)打造100個(gè)“宜居、宜養(yǎng)、宜旅”的生活小鎮(zhèn)。

在傅林江看來，復(fù)合型的理想小鎮(zhèn)生活不僅能在上海都市圈、長三角城市群真切實(shí)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)體量和消費(fèi)力支撐力足夠的很多城市群，如京津冀城市群、珠三角城市群、川渝城市群，按照“以人為本”的生活方式，這樣的小鎮(zhèn)生活都是可以實(shí)現(xiàn)的。

實(shí)際上，上述幾大企業(yè)的小城鎮(zhèn)布局，已對這一觀點(diǎn)有所證實(shí)，而它們的布局路線，似乎也恰巧描繪了這一輪小城鎮(zhèn)建設(shè)的城市機(jī)會(huì)圖景。