每經編輯 每經記者 吳若凡    

◎每經記者 吳若凡

地價節(jié)節(jié)攀升，進入門檻越來越高；房價快速走高，房企進來后想站穩(wěn)越來越難。這樣的現(xiàn)狀讓很多開發(fā)商大呼，“越來越看不懂長三角了”。

在9月27日舉行的第六屆中國價值地產年會（上海）城市論壇上，三湘控股有限公司副總經理張濤直言，“現(xiàn)在想買地，但成本和收益可能算不過來，很焦慮；但不買地、買不到地更焦慮。”

這是進駐長三角的開發(fā)企業(yè)共同面臨的問題，也是涉及持續(xù)經營和銷售盈利的大問題。這個問題是否有解，又該如何拆解？

土地稀缺讓長三角越來越貴

今年以來，南京、蘇州、合肥、廈門4個強二線樓市的地價與房價較著勁兒上漲，被業(yè)內稱為樓市“四小龍”?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾剑渲杏?個位于長三角區(qū)域。

長三角的地為什么貴？新城控股高級副總裁歐陽捷表示，地球表面積不會增加，但錢在增加、人在增加?，F(xiàn)在人和資本是流向長三角的，但土地卻向中西部地區(qū)開放。

市場供不應求，房價應聲上漲，這是基本的市場規(guī)律。此前，華遠地產前董事長、素有“大炮”之稱的任志強曾直言，“如果不從根本上改變土地資源和人口的矛盾，房價永遠掉不下來。”

有業(yè)內人士告訴記者，房價上行預期還會推動房企積極拿地，在“僧多粥少”的情況下，土地價格可能會被進一步推高，而土地價格的高漲，又會增強房價上漲的預期。

外來房企如何深耕上海市場

上海、南京等城市土地價值的爆發(fā)成為長三角樓市最大的看點，“深耕長三角”成為越來越多房企的重要戰(zhàn)略。

然而，地價高、房價高，進而競爭門檻也逐漸升高，這是開發(fā)企業(yè)不得不直面的長三角樓市現(xiàn)狀。“三高”之下，入駐長三角的房企到底該如何立足，如何扎根？

在9月27日舉行的第六屆中國價值地產年會（上海）城市論壇上，融信集團副總裁、華東區(qū)域總經理林峻嶺表示，企業(yè)的產品實力和品牌實力，是企業(yè)的立足之本。對于長三角這樣的市場來說，口碑和市場認知度對企業(yè)來說很重要。

林峻嶺這樣說，并非無道理。記者注意到，8月17日，融信以110億元的總價拿下了上海靜安區(qū)地塊。按該地的地價計算，項目未來價格或超15萬元/平方米。就產品本身而言，作為一個外來企業(yè)，融信如此高價拿地，要想把項目做活，就必須在基本面上有過硬表現(xiàn)，這就倒逼企業(yè)的品牌和產品必須要有亮點。

林峻嶺指出，“支撐企業(yè)快速發(fā)展的是品牌，提升品牌溢價一要做好產品，靠用戶口碑積累；第二則是要講好品牌故事，比如近年來融信先后在上海、漳州、福州等地將融信國學堂這種文化元素植入到品牌中去，使其能夠被廣泛接受，從而傳播符合中國人習慣的傳統(tǒng)文化理念。”

這也是很多上海“外來”房企的普遍做法。泰禾集團副總裁沈力男就曾公開表示，雖然房企進入長三角的方法各有不同，但立足之后要深耕，依然必須回到基本的元素，即品牌、品質和服務。

在北京泰禾院子取得良好口碑后，泰禾將“院子系”推向全國。截至2016年8月31日，泰禾南京院子成交金額近8億元，而其產品總價基本超千萬元，較周邊多數(shù)樓盤貴。

“通過產品差異化和品牌影響力的‘加法’，企業(yè)確實能夠在客場取得不俗成績。”有接近泰禾的人士表示，在上海，信達泰禾·上海院子會用這種玩法。

杭派房企來滬的代表綠城更是如此，其在杭州精耕細作樓盤品質、項目全系配套并以“精致”聞名，因而綠城在上海開發(fā)第一個項目時，首先用到的利器就是品質成績、品牌故事和品質情懷。

這都說明“品牌和品質”并非虛詞，而是企業(yè)競爭的基本面，它對外來企業(yè)立足成熟市場尤為重要。會場上有業(yè)內人士就表示，作為外來企業(yè)，想在上海立足發(fā)展，的確需要品牌的高速成長提供口碑支撐和市場認可。

金融化時代，決勝依然靠資本？

品牌、產品之外，很多業(yè)內人士也表示，時代變化了，在金融化時代想立足長三角，還需要資本。

林峻嶺表示，“作為國際金融中心，上海能為在長三角發(fā)展的企業(yè)創(chuàng)造良好的融資平臺，企業(yè)應該抓好這個機會。”

對于當前被市場熱炒的長三角城市群規(guī)劃，五?；鸲驴偨浝砣畋硎?，經濟體、城市體的形成，這些區(qū)域的資本、人口在國際化水平越來越向一線城市體這些地方匯集，也帶來了巨大的機會。

林峻嶺也表示，“融信自今年搬到上海之后，已經發(fā)起三次私募債，總的發(fā)行額130億元，資金成本比之前降低不少。”

自2015年下半年以來，政府下調銀行貸款利率，降低企業(yè)融資成本。各房企加大融資力度。資金是房地產企業(yè)發(fā)展壯大的基礎，資金充足的企業(yè)可以在變幻莫測的市場環(huán)境中占據(jù)主動。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1~6月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，整體來看，今年上半年65家房企總持有現(xiàn)金達16132億元，相比2015年末高出了14%。其中有49家企業(yè)持有現(xiàn)金相比2015年末有所增加。

對于以上海為核心的長三角區(qū)域，全宇闡述說，“2011年，我們全球不動產資產配置前10名城市，只有上海進入全球前10名。2015年，上海和北京都進入了，而且上海排名繼續(xù)向前，這意味著我們以上海為核心的城市群的國際化、資產流動性應該會越來越強。”