每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

在全國(guó)城市忙著限購(gòu)之時(shí)，福州卻對(duì)高企的商辦物業(yè)庫(kù)存感到憂心。在前腳對(duì)住宅限購(gòu)后，后腳即出臺(tái)新政著力商辦物業(yè)去庫(kù)存。

10月8日，福州市人民政府辦公廳印發(fā)《福州市加快商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫(kù)存若干意見(jiàn)》，明確指出在嚴(yán)控商業(yè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)的同時(shí)，提出凡是在福州五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，由財(cái)政按所繳契稅等額給予補(bǔ)貼。

同一時(shí)間打壓住宅市場(chǎng)，扶持商辦市場(chǎng)，政策組合拳背后透露出政府平衡樓市的良苦用心。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住宅市場(chǎng)過(guò)熱，出臺(tái)限購(gòu)政策打壓是合理的；商業(yè)市場(chǎng)遇冷，出臺(tái)去庫(kù)存政策提振也是合理的。這兩者雖然同屬房地產(chǎn)領(lǐng)域，但內(nèi)容卻有較大的差別，因此兩個(gè)政策本身并不沖突。

購(gòu)買商辦項(xiàng)目給予房?jī)r(jià)5%補(bǔ)貼

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)王阿忠對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，福州商辦物業(yè)庫(kù)存高企由來(lái)以久，從2008左右即開始出現(xiàn)苗頭，“現(xiàn)在成了老大難都沒(méi)人關(guān)注了”。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前福州商辦用地庫(kù)存已超過(guò)400萬(wàn)平方米。近一年來(lái)，福州五城區(qū)商業(yè)+辦公總成交量約50萬(wàn)平方米，按此速度，庫(kù)存去化周期高達(dá)8年。

正是基于此，上述意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)福州商業(yè)辦公房地產(chǎn)去化周期超過(guò)36個(gè)月的城區(qū)和縣(市)，暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)；對(duì)商業(yè)辦公房地產(chǎn)去化周期超過(guò)24個(gè)月的城區(qū)和縣(市)，原則上暫緩商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

在財(cái)政支持方面，自該意見(jiàn)頒布實(shí)施之日起，被征收人自領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款的一年內(nèi)，使用貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，按照購(gòu)房總價(jià)且不高于貨幣補(bǔ)償款總額的5%給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

同時(shí)福州打算對(duì)符合城市燃?xì)怃佋O(shè)有關(guān)規(guī)范的SOHO項(xiàng)目，允許鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，允許SOHO項(xiàng)目按照民用住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取水、氣費(fèi)用；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)辦公用房在符合消防、環(huán)保、安全的前提下，按規(guī)定改造后對(duì)外出租；對(duì)符合眾創(chuàng)空間、創(chuàng)客公寓、健康醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生、旅游休閑等條件的商業(yè)辦公用房，可以按照相應(yīng)類型出租。

值得關(guān)注的是，近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)，其中第12條規(guī)定允許改建房屋用于租賃允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水用電用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

福州去庫(kù)存新政的部分條款與國(guó)務(wù)院發(fā)布的政策一脈相承，都著力于商辦物業(yè)轉(zhuǎn)性，利用住宅市場(chǎng)的火熱達(dá)到去庫(kù)存的目的。

十天三條新政的組合拳

9月28日出臺(tái)“榕七條”，10月6日發(fā)布“限購(gòu)令”，今天又出臺(tái)商辦去庫(kù)存，10天三條新政組合拳背后是福州樓市嚴(yán)重的冷熱不均。

福州立丹行數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年福州市五區(qū)+閩侯商業(yè)銷售面積排名前五位的項(xiàng)目分別是利嘉國(guó)際商貿(mào)城、世歐王莊、融信雙杭城、東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、正榮財(cái)富中心，其對(duì)應(yīng)的銷售面積分別為4.5萬(wàn)平方米、0.5萬(wàn)平方米、0.2萬(wàn)平方米、0.2萬(wàn)平方米、0.2萬(wàn)平方米，與之對(duì)應(yīng)的銷售金額則為8億元、0.9億元、1.8億元、1.6億元、1億元。

這與2016年上半年福州火爆的新房銷售形成鮮明的對(duì)比。同樣來(lái)自立丹行數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年福州市五區(qū)+閩侯商品房單盤銷售面積前五的樓盤分別是閩江世紀(jì)城、新榕金悅灣、金輝淮安半島、陽(yáng)光凡爾賽宮、融信雙杭城，與之對(duì)應(yīng)的銷售金額則為43億元、13.2億元、11.3億元、11.9億元、12億元。

住宅限購(gòu)令對(duì)福州成交數(shù)據(jù)顯出立竿見(jiàn)影的效果。數(shù)據(jù)顯示，受假期影響，國(guó)慶前5日五區(qū)成交套數(shù)呈現(xiàn)明顯遞減，6日出臺(tái)限購(gòu)令后，當(dāng)天成交量明顯激增，而限購(gòu)生效的當(dāng)日（10月7日），福州五區(qū)則出現(xiàn)罕見(jiàn)0成交，“限購(gòu)令”威力可見(jiàn)一斑。

一邊是住宅的嚴(yán)格限購(gòu)，一邊是加緊商業(yè)去庫(kù)存，福州此舉究竟意欲何為？對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，福州的新政體現(xiàn)出不同物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)。住宅市場(chǎng)過(guò)熱，出臺(tái)限購(gòu)政策打壓是合理的；商業(yè)市場(chǎng)遇冷，出臺(tái)去庫(kù)存政策提振也是合理的。這兩者雖然同屬房地產(chǎn)領(lǐng)域，但內(nèi)容卻有較大的差別，因此兩個(gè)政策本身并不沖突。

中原地產(chǎn)資源中心總經(jīng)理溫江霞對(duì)此分析表示，就目前福州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其實(shí)兩極分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，包括寫字樓在內(nèi)，現(xiàn)存商業(yè)體量其實(shí)還比較龐大，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能有效去化完成；另外，對(duì)住宅限購(gòu)也有引導(dǎo)這部分購(gòu)房資金向商業(yè)地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的意圖，從而也對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)資源的合理調(diào)配，優(yōu)化整個(gè)市場(chǎng)的需求端。

不過(guò)王阿忠再次提醒商辦物業(yè)去庫(kù)存的難度，政策頻發(fā)，但這個(gè)難題一直沒(méi)有有效緩解。

“福州就這么大市場(chǎng)，搞這么多綜合體，如何消化？根源還在于規(guī)劃和土地出讓節(jié)奏不合理！鼓勵(lì)開發(fā)商自持出租又要沉淀更多的資金，開發(fā)商的積極性如何調(diào)動(dòng)？”王阿忠表示。