每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

這個國慶節(jié)很不平凡，9月30日，北京推出樓市調(diào)控政策，加碼限購限貸，天津、南京等城市隨后跟上，讓這個“黃金周”變成了“限購周”。

10月3日晚上10點多，李婷（化名）像往常一樣準(zhǔn)備下班。她是昆山某樓盤的銷售員，樓市熱起來后，晚上10點下班是她的常態(tài)，原因很簡單——買房人太多。

但這個晚上的10點，她接到同事的電話，說蘇州限購了，而且很嚴(yán)格。她立即意識到，很可能她明天就不用晚上10點下班，甚至不用上班了，因為限購這種事，有時候真的非同尋常。

李婷立即打開手機(jī)搜索新聞——蘇州出臺新規(guī)，要求外地人限購1套，本地居民限購3套，首套房貸款結(jié)清第二套首付提高至50%，首套房貸款未結(jié)清第二套首付提高至80%。

作為在一線打拼多年的專業(yè)售樓員，李婷立即意識到，此次政策的目的就是遏制投資客，控制房價。

昆山市場來自上海的投資客幾乎占到90%。此前昆山憑借地處長三角，與蘇州、上海有“同城化”趨勢的各種優(yōu)勢，在蘇州、上海兩大發(fā)展大戶的光環(huán)下，一直閃閃發(fā)光。

但在這一次調(diào)控中，正因為昆山是上海投資者最青睞的地方，它也很可能成為“重災(zāi)區(qū)”。

當(dāng)李婷的目光瞟到蘇州限購這一條時，她緩了一口氣——“10月4日前已簽訂認(rèn)購協(xié)議和支付部分房款的預(yù)售房源除外”。這就意味著，只要3日當(dāng)天晚上簽了協(xié)議的客戶還是能夠趕上末班車。

李婷馬上梳理手上的意向客戶，讓他們趕緊交定金。她發(fā)現(xiàn)，身邊其他同事都和她一樣，正在風(fēng)急火燎地打電話。這注定是一個不眠夜。

政策突襲樓盤認(rèn)籌數(shù)縮水

這一次蘇州調(diào)控，覆蓋范圍很廣，包含吳江、昆山、太倉等地，而且力度頗大，尤其對于昆山等投資客比例較大的縣市，影響很大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者探訪發(fā)現(xiàn)，昆山一樓盤就因為調(diào)控出臺的關(guān)系，直接取消了開盤計劃。據(jù)了解，該盤原計劃于10月6日開盤，已完成1000組客戶的認(rèn)籌，但由于3日晚上政策突襲，有效客戶瞬間減少到100組，而這100組客戶里，能真正成交的會更少。

這一輪調(diào)控對市場的影響非常迅速，國慶前還是國慶后開盤，或許就能讓項目境遇大不一樣。國慶節(jié)前的9月26日，位于該項目旁的公園壹號火爆開盤，當(dāng)天共推出408套，僅認(rèn)籌客戶就超過1100組，由于客戶太多，開盤前案場方面不得不做了部分退籌，最后剩下850組客戶。該盤開盤當(dāng)天全部售罄。

對此，業(yè)內(nèi)人士直言，這主要是由昆山的客群構(gòu)成所決定的，因為昆山的上海投資客比例非常之高。

昆山易居市場一線負(fù)責(zé)人戴經(jīng)理就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，8月底的時候，蘇州曾出臺過一次政策，但不包括吳江等地，但過了半個月左右時間，吳江開始限購，緊接著昆山也出臺了限購政策，其中規(guī)定補稅單和社保之后就可以購買第二套住房，隨后10月3日蘇州又加碼樓市調(diào)控，這一輪調(diào)控可謂輪番而至。

中指院數(shù)據(jù)顯示，蘇州10月1日至10月6日商品房住宅成交1942套，成交面積24萬平方米。

相對昆山而言，投資客比例較小的蘇州受到的調(diào)控影響有限。但此次調(diào)控“蘇州主城區(qū)市場反而未受到什么影響，以投資客為主的昆山最受打擊。”易居昆山總經(jīng)理張征直言。

蘇州當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，2014年至2016年，蘇州市場的本地客戶開始崛起，客戶比例占到了80%，而且一買都是2到3套。此外，還有10%是外省市人群，比如上海、北京、江浙等地，剩下的一部分是港澳臺及海外華僑。

另一個限購城市太倉的情況要好得多，據(jù)易居太倉總經(jīng)理陳毅輝介紹，太倉的本地客也占到五六成，來自上海等地的外地客戶最多占到3成左右，因此，10月3日政策出來之后，太倉當(dāng)?shù)氐臉潜P的來客量并未出現(xiàn)明顯下滑，平均每天有100組左右。

投資客離場之后無人接盤？

“如今的昆山市場，說陷入停滯也不為過，市面上70%~80%的客群都被凍結(jié)。”戴經(jīng)理告訴記者，開發(fā)商已經(jīng)不打電話主動邀約客戶，簽約活動也已經(jīng)停止，大家都在等政府節(jié)后出臺進(jìn)一步的細(xì)則。

戴經(jīng)理還告訴記者，昆山花橋新城郡尚海，之前已經(jīng)有過認(rèn)籌，在10月1日也有過一次加推，但一部分客戶原本準(zhǔn)備等十一過完節(jié)來簽約，不曾想被10月3日的新政打亂了節(jié)奏。

不僅一些購房人的計劃被打亂，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，對于昆山市場，人們的普遍預(yù)期已經(jīng)改變，很多人認(rèn)為一手房將迎來降價。

“如今外地客只能買一套，還得交滿一年社保，而本地客得貸款結(jié)清，首付要50%，如果沒結(jié)清，要交80%。這一波地價上漲和投資客炒房，已經(jīng)讓市場沒有了上漲的動力。”有購房人就表示。

一手房慘淡，二手房更加嚴(yán)峻，根據(jù)蘇州市價格監(jiān)測中心走訪的十幾家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)結(jié)果顯示，掛牌在售的二手房價格、成交的情況，發(fā)現(xiàn)交易價跌、成交量萎縮。

戴經(jīng)理告訴記者，由于這些投資客均為高杠桿炒房客，高位出貨很難，一般而言，從簽合同到拿到產(chǎn)證，正常周期在兩年左右，也就是說，這兩年時間，投資客現(xiàn)在基本會被套牢，手里的房子是無法拋售交易的。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，即使現(xiàn)在有人拋盤，也無人能接，據(jù)悉，目前昆山花橋鎮(zhèn)房價基本在23000元/平方米以上，因為少了上海投資客的花橋本地客根本承受不起這個價格。加之此次限購，本地人若要買二套房首付要80%，所以根本找不到下家。

對此，薛建雄告訴記者，多地樓市調(diào)控政策的共同特點都是為了抑制投資投機(jī)需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

對蘇州來說，自2015年起的房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房價上漲接近尾聲。接下來蘇州樓市將趨于穩(wěn)定，量價方面均在平穩(wěn)中度過政策適應(yīng)期，因此，很多有購房意向的購房人群也不急于出手。