每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

今年國(guó)慶期間以及節(jié)后，各地出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面強(qiáng)調(diào)保護(hù)自住需求，通過(guò)限購(gòu)限貸等措施，重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，抑制投資需求；另一方面增加住房及用地供給，緩解供求矛盾，滿足合理需求。

在限購(gòu)令密集發(fā)布之后，房?jī)r(jià)再次反彈的可能性正變得日趨微弱。2011年，全國(guó)第一次限購(gòu)政策發(fā)布后，樓市的往事還歷歷在目。

與此前一輪樓市調(diào)控政策一步到位、全國(guó)一刀切不同，本次調(diào)控呈現(xiàn)出一城一策、連續(xù)加碼等新特點(diǎn)。那么，對(duì)蘇州、深圳等地，連續(xù)加碼調(diào)控政策力度，這其中原因何在？

今年國(guó)慶節(jié)期間出臺(tái)限購(gòu)政策的20多個(gè)城市中，至少有3個(gè)今年初或年中已開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)。它們分別是深圳、蘇州和南京。其中，南京的限購(gòu)政策是在9月26日頒布實(shí)施的，為何僅僅過(guò)了10天時(shí)間，限購(gòu)力度就要進(jìn)一步加大？

“因?yàn)橹暗恼{(diào)控效果不夠好，房?jī)r(jià)地價(jià)仍然上漲，地方政府必須表明加碼調(diào)控限制房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的態(tài)度。”易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱這樣認(rèn)為。

公眾號(hào)“歐陽(yáng)先聲”的運(yùn)營(yíng)者、新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，主要是地方政府前期的政策相對(duì)溫柔，這次是全國(guó)統(tǒng)一部署，政策力度自然要加碼。

飆升的地價(jià)影響了調(diào)控效果

根據(jù)10月1日公布的9月百城房?jī)r(jià)，深圳9月的樣本平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到55001元/平方米，較去年同期上漲41.88%。很難想象，這個(gè)城市今年3月剛剛頒布過(guò)史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。

3月25日深夜，深圳市人民政府辦公廳在其官網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。通過(guò)限貸、升級(jí)限購(gòu)，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)等方式，限制房?jī)r(jià)的快速上漲。

但這些措施，顯然并沒(méi)有能夠抑制飆升的房?jī)r(jià)，和3月相比，深圳的百城房?jī)r(jià)樣本平均價(jià)格已經(jīng)由48963元/平方米漲到9月份的55001元/平方米，上漲幅度達(dá)到12%。

事實(shí)上，深圳在今年3月已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)向下調(diào)整的苗頭。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳4月新房?jī)r(jià)格漲幅收窄，二手房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)回落，環(huán)比下跌0.4%。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，4月份，深圳一手住宅價(jià)格49876元/平方米，較3月跌了113元/平方米；成交下跌，僅有2340套，環(huán)比跌幅47.5%，也是深圳這一輪上漲以來(lái)的首次下跌。

當(dāng)時(shí)深圳有部分專家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近一年的房?jī)r(jià)快速上漲，深圳樓市將進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)本就已經(jīng)有了下行壓力。

為何幾個(gè)月之后，市場(chǎng)預(yù)期卻發(fā)生了巨大變化。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交2618套，環(huán)比增加13.2%，同比減少35.5%；成交均價(jià)為61600元/平方米。土地價(jià)格的飆升，也許可以為這一波深圳房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的迅速回調(diào)找到原因。

6月2日，電建地產(chǎn)和廣州方榮最終以82.9億元拍得龍華上塘的一宗商住地A816-0060地塊，樓面地價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，（除去幼兒園可售面積13.7萬(wàn)平方米，樓面價(jià)6萬(wàn)元/平方米）。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，要賣到8.5萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米才能賺錢。

一周之后，龍光地產(chǎn)以樓面價(jià)每平方米27623元，總價(jià)140.6億元奪得光明商住地，成為深圳新的“總價(jià)地王”。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉接受媒體采訪時(shí)曾表示，“6月深圳兩宗地塊價(jià)格非?？鋸垼粋€(gè)創(chuàng)造了全國(guó)總價(jià)地王，一個(gè)創(chuàng)造了單價(jià)地王，這對(duì)深圳樓市影響很大。‘3·25新政’過(guò)后，深圳樓市處于調(diào)整態(tài)勢(shì)，6月市場(chǎng)反彈一度比較明顯，很大程度是因?yàn)?lsquo;地王’影響。”

8月底，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元總價(jià)拍得深圳新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地，新全國(guó)總價(jià)“地王”誕生。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，此后一周（8.29~9.04）新房成交均價(jià)曾達(dá)到70025元/平方米，環(huán)比上漲54.5%。

限購(gòu)令密集公布：房?jī)r(jià)見(jiàn)頂時(shí)

有跡象表明，在限購(gòu)令密集發(fā)布之后，房?jī)r(jià)再次反彈的可能性正變得日趨微弱。

翻看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2011年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》（也即限購(gòu)令密集發(fā)布的那個(gè)月份），與1月份相比，2月份環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)增加了5個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少了4個(gè)。

在新房市場(chǎng)，當(dāng)月環(huán)比漲幅超過(guò)1.0%的城市有7個(gè)，比1月份減少12個(gè)；環(huán)比價(jià)格漲幅比1月份縮小的城市有44個(gè)。與上一年同月相比，70個(gè)大中城市中，與1月份相比，2月份環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)增加5個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少4個(gè)。2月份環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市有7個(gè)，比1月份減少12個(gè)。與上一年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。

在二手房市場(chǎng)，環(huán)比價(jià)格下降的有4個(gè)城市，持平的有16個(gè)城市。與1月份相比，環(huán)比價(jià)格持平和下降的城市個(gè)數(shù)增加了10個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少了10個(gè)。與上一年同月相比，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的有3個(gè)城市，漲幅回落的有22個(gè)城市。

而在一年之后，多數(shù)城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌。70個(gè)大中城市中，當(dāng)時(shí)價(jià)格同比下降的城市有27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有32個(gè)，漲幅均未超過(guò)2.7%。

根據(jù)《2012年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，當(dāng)時(shí)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.1%。

二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了大幅回落，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有14個(gè)，上漲的城市有11個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%。

與上一年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有44個(gè)，比1月份增加了7個(gè)。2月份，同比漲幅比1月份回落的城市有23個(gè)，漲幅均未超過(guò)3.3%。

地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上一輪限購(gòu)令之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一輪大的洗牌。無(wú)論是國(guó)資企業(yè)，還是外資企業(yè)，在這一輪洗牌中，都減少了規(guī)模，只有民營(yíng)企業(yè)在這一輪調(diào)控中，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)快速增長(zhǎng)。

其中，最明顯的莫過(guò)于國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模退出。2011年，國(guó)有房企總數(shù)達(dá)3427家，占地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)總數(shù)量的3.88%。3年過(guò)后，這類企業(yè)總數(shù)就只有1476家，占行業(yè)比例不到1.57%。

同樣，外資房企數(shù)量也在那幾年減少，由2011年的2052家，下滑至2014年的1565家。

但行業(yè)企業(yè)總數(shù)量，在這幾年仍在增長(zhǎng)。2011年全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總量是88419家，3年后的2014年達(dá)到了94197家。

開(kāi)發(fā)資金由2011年的72944.04億元，3年間升至121991.48億元，市場(chǎng)整體銷售規(guī)模在3年間由原來(lái)的5.8萬(wàn)億元，上升至7.6萬(wàn)億元。

所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有者權(quán)益由2011年的不足7萬(wàn)億元，擴(kuò)增至3年后的11.47萬(wàn)億元。

新擴(kuò)展的市場(chǎng)份額和規(guī)模，很大程度被市場(chǎng)化的民營(yíng)房企占領(lǐng)。而從今年的趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會(huì)繼續(xù)。