每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

沉寂已久的上海土地市場，在10月10日迎來國慶節(jié)后第一場土拍——青浦區(qū)西虹橋蟠臻路西側(cè)27-04地塊拍賣。

本次競拍共吸引了前海人壽、聯(lián)美、啟迪協(xié)信等14家企業(yè)參加，經(jīng)過185輪競拍后，前海人壽最終以12.47億元的價格競得宗地，成交樓面價約21986/平方米，溢價率達(dá)到263.88%。

前海人壽“高溢價”碰“硬骨頭”

據(jù)悉，該地塊位于國家會展中心西側(cè)，位置優(yōu)越。作為商辦、餐飲旅館業(yè)用地，地塊日后可開發(fā)為辦公樓、酒店、商業(yè)，該類物業(yè)符合國家會展中心板塊定位，也具備良好的市場認(rèn)知。

這塊“骨頭”有肉，卻也很硬。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該地塊總出讓面積約2.92萬平方米，規(guī)劃建筑面積約5.67萬平方米，要求綠地率達(dá)到20%，容積率2.5，并且自持面積占比達(dá)50%，需要自持20年以上。

“對于高周轉(zhuǎn)型的開發(fā)商來說，帶著這種要求的地，拿下來很難做。當(dāng)然，從今天競拍的企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，國企背景、實力房企、金融背景企業(yè)很多，一般企業(yè)也很難拿下。”有業(yè)內(nèi)人士就直言。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，對于資金實力雄厚的險資企業(yè)來說，拿這類地塊可以說是正中下懷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，今年截至目前，前海人壽在上海就已將拿了多宗地塊。比如今年5月，以7.5億元奪得的虹口區(qū)四川北路商辦、文體用地，成交樓板價已突破4萬/平方米。9月1日，前海人壽又以16.68億元競得上海青浦徐涇鎮(zhèn)4幅相鄰的商辦地塊，樓板價20425元/平方米，溢價率高達(dá)240.41%。

可以發(fā)現(xiàn)，前海人壽在上海拿的均為商務(wù)屬性用地，地塊位置有亮點，而且每次拿地基本都伴隨著高溢價。

“憑借保險主業(yè)提供的可觀資金活力，前海人壽一類險資不僅能進(jìn)上海這樣的市場，還敢碰‘硬骨頭’，因為這類領(lǐng)域恰恰也是優(yōu)勢最明顯的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

成本或投入24億仍然穩(wěn)賺？

就今日這種地塊而言，據(jù)估算，前海人壽或獲益不俗。

業(yè)內(nèi)人士估算，考慮建造和其他一系列成本，該地塊成本至少在4萬/平方米以上，預(yù)計前海人壽在該項目的投入將在24億元左右。

但該地所在區(qū)域，日后能與該地塊項目對標(biāo)的項目只有綠地虹橋世界中心。據(jù)一線市場人士介紹，該項目商鋪價格在7萬~8萬元/平方米，寫字樓在4萬元/平方米左右。

因而，僅依靠商鋪銷售和部分寫字樓的銷售，前海人壽或就能回籠近70%的資金。

再以目前8元/平方米/天的租金水平計算，自持運營部分前海人壽能夠把租金回報率做到9%左右。

與此同時，值得注意的是，在今年非上市險企中，前海人壽今年上半年的凈利潤為63億元，遠(yuǎn)超第二名。“高溢價拿下青浦商地，對于沒有資金壓力的前海人壽，這是穩(wěn)賺不賠的生意。”上述一線市場人士表示。