每經(jīng)編輯 筱曦    

每經(jīng)記者 筱曦

樓市輪番上漲，豪宅受益，各地豪宅價(jià)量齊升。廣州樓市也迎來豪宅爆發(fā)，一豪宅項(xiàng)目借機(jī)登場。

近日，“尚東•柏悅府”在香港舉行首發(fā)儀式，對(duì)外宣稱單價(jià)“10萬+”，力壓廣州頂豪“一哥”僑鑫匯悅臺(tái)。

尚東•柏悅府開發(fā)企業(yè)尚東控股此前并無頂豪運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)試與僑鑫匯悅臺(tái)一決高下的樓盤究竟有何過人之處？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤過往并不簡單，項(xiàng)目從拿地到如今亮相達(dá)19年，年初已拿到預(yù)售證，但按規(guī)定，需在10天內(nèi)開盤，但至今已經(jīng)9個(gè)月仍未開盤。除此之外，該房企拿到的近百套房源，竟僅有3套處于無抵押可售狀態(tài)。

屋漏偏逢連夜雨，項(xiàng)目尚未開盤，廣州樓市迎來調(diào)控，原本借豪宅熱潮面世的尚東•柏悅府又將面臨怎樣的命運(yùn)？

99套獲得預(yù)售證，96套抵押不可售

寸土寸金的珠江新城全新高端住宅項(xiàng)目入市，給了市場一個(gè)驚喜，尚東•柏悅府這個(gè)號(hào)稱珠江新城最后的住宅項(xiàng)目，日前在香港發(fā)布，高調(diào)入市。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜明確表示，尚東·柏悅府去香港發(fā)布是噱頭，完全沒有必要。因?yàn)橄愀?/span>人在內(nèi)地買房的少，加上廣州限購，外地戶口購房條件相對(duì)繁瑣，很多香港人買不了廣州住宅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，去香港發(fā)布屬正常現(xiàn)象，確實(shí)存在一些項(xiàng)目去香港發(fā)布的情況。因?yàn)橛幸恍└圪Y需要配置內(nèi)地資產(chǎn)，香港有豐富的媒體資源和財(cái)商資源，更接近頂豪客戶。香港是很多富人聚集的區(qū)域，購買3000萬元以上物業(yè)的富豪都具有全球視野。

一入市就引發(fā)極大關(guān)注，這個(gè)樓盤神秘的面紗激發(fā)了外界強(qiáng)烈的探索欲望。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場踩盤留意到，尚東·柏悅府大門已經(jīng)有豪車進(jìn)出，其中不乏香港牌照的車輛。記者嘗試進(jìn)入銷售中心一探究竟，被大門保安攔下，無預(yù)約不能進(jìn)入。

據(jù)銷售中心外面的工作人員介紹，項(xiàng)目尚未開盤，樣板房已經(jīng)開放，近日均有深圳、香港以及廣州客戶前來看房，項(xiàng)目客戶來源較廣。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查看陽光家緣網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，尚東·柏悅府項(xiàng)目早于2016年1月14日取得預(yù)售證。根據(jù)規(guī)定，取得預(yù)售證許可或現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在10天內(nèi)一次性公開全部房源并進(jìn)行銷售。

然而，取得預(yù)售證至今近9個(gè)月時(shí)間，尚東·柏悅府卻遲遲不入市，原因究竟為何？

根據(jù)陽光家緣信息顯示，尚東·柏悅府自編A1棟獲得預(yù)售住宅為99套，其中96套處于抵押不可售狀態(tài)，僅有3套處于可售狀態(tài)。

資料顯示，抵押分為兩種情況：一是出售前開發(fā)商為貸款將房屋抵押給銀行，此時(shí)根據(jù)其與銀行的協(xié)議，在一定條件下可以銷售；而另一種是售出后購房人為獲得貸款，將房屋抵押給銀行，比如采用按揭付款的方式。

關(guān)于這一問題，尚東·柏悅府營銷負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，因?yàn)楹豌y行之間存在一些資金方面的貸款，房屋被拿出來抵押，解除抵押就可以簽定合同了。在問及什么時(shí)間可以解除抵押時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示馬上就能解除抵押，并未透露具體解押時(shí)間。

據(jù)該營銷負(fù)責(zé)人透露，柏悅府內(nèi)部認(rèn)購已經(jīng)超20套，金額超10億元。

項(xiàng)目未解押拿來認(rèn)籌，關(guān)于尚東·柏悅府這一操作方式是否合規(guī)，記者向廣州市房屋交易相關(guān)工作人員求證。

廣州市公共資源交易登記中心的工作人員則表示，房屋并沒有被查封，內(nèi)部認(rèn)籌也談不上違規(guī)。被抵押的96套房子是不能拿來交易的，購房者只能購買那3套未被抵押可售的房屋。處于抵押狀態(tài)的房屋，房管局不會(huì)給辦理房產(chǎn)證件，沒辦法過戶。

該工作人員表示，被抵押狀態(tài)的房屋交易需要開發(fā)商與銀行達(dá)成交易，開發(fā)商還款之后，取消抵押，才可以拿來交易。目前這類抵押現(xiàn)象還是很常見的，開發(fā)商把土地抵押給銀行，獲得所需要的建設(shè)資金。

監(jiān)管中心工作人員表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有權(quán)已屬于銀行，需要銀行同意才可以。開發(fā)商在與客戶認(rèn)籌登記中需要在合同中注明房屋處于抵押狀態(tài)，并承諾多長時(shí)間會(huì)解除抵押銷售。遇上抵押狀態(tài)的房屋，購房者在認(rèn)籌的時(shí)候需要特別留意，以防風(fēng)險(xiǎn)。

廣東宏力律師事務(wù)所律師呂傳文也提醒購房者遇到此類情況要注意風(fēng)險(xiǎn)，買家交付定金或者房款后，如果開發(fā)商未能及時(shí)償還銀行借款而遭遇銀行起訴，則會(huì)查封拍賣這套房產(chǎn)。作為抵押權(quán)人，銀行對(duì)于債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，而買家極大可能是竹籃打水一場空。

輾轉(zhuǎn)19載，換了幾個(gè)主

寸土寸金的珠江新城近兩年并無住宅用地拍賣紀(jì)錄，尚東·柏悅府給了市場一個(gè)驚喜，但地塊何時(shí)拍賣，尚東控股又是如何獲得的？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步深入探究發(fā)現(xiàn)，尚東·柏悅府過往并不簡單，從拿地到面世竟然長達(dá)19年之久。

尚東·柏悅府原名叫尚東瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公園南側(cè)，占地面積約1.6萬平方米，占據(jù)珠江新城絕佳位置。

廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)批后公示資料顯示，尚東瀚御雅苑建設(shè)位置即為天河區(qū)珠江新城花城大道珠江新城L2地塊，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱廣州宏瀚）負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，廣州宏瀚為尚東控股旗下公司。

據(jù)了解，尚東控股1997年創(chuàng)立于廣州，布局廣州、北京、上海、珠海，在珠江新城擁有四個(gè)項(xiàng)目，堪稱是珠江新城又一“小地主”。尚東控股的發(fā)展幾乎與珠江新城的崛起同步進(jìn)行，尤其是柏悅府項(xiàng)目，幾乎參與了珠江新城崛起到成熟的全過程。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，珠江新城L 2地塊由廣州宏瀚于1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

拿到地塊之后，廣州宏瀚并沒有立刻開工建設(shè)，而是選擇“倒賣”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查看珠江實(shí)業(yè)2005年公告獲悉，廣州宏瀚于1998年2月20日與珠江實(shí)業(yè)簽訂協(xié)議，后者以3.35億元的價(jià)格獲取珠江新城L2、L3-1、L3-2三地塊，珠江實(shí)業(yè)成為唯一的土地使用經(jīng)營者。

但在履約過程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚將珠江實(shí)業(yè)告上法庭，項(xiàng)目開發(fā)無法啟動(dòng)。包括珠江新城L2地塊在內(nèi)3個(gè)地塊經(jīng)歷了近8年訴訟后，于2005年底和解。根據(jù)約定，廣州宏瀚開發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實(shí)業(yè)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后開發(fā)其他兩幅地塊，也就是目前頤德公館項(xiàng)目。

2007年8月，廣東宏瀚再次取得珠江新城L2地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工期為2007年8月-2009年8月。但地塊的建設(shè)似乎沒有按期進(jìn)行，2010年珠江新城L2地塊曾因?yàn)殚e置而被點(diǎn)名勒令“整飭”。

也就是在2010年，廣州宏瀚申請(qǐng)調(diào)整珠江新城L2地塊規(guī)劃獲批。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道中提到，資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請(qǐng)由最高100米調(diào)整到最高208米。

據(jù)了解，2011年尚東控股董事長郭澤偉有意將珠江新城L2地塊打造成全球第二個(gè)愛馬仕公寓，從最終結(jié)果來看，這一想法未能達(dá)成。尚東·柏悅府在2014年封頂，今日頂豪雛形初現(xiàn)，之后多次傳出入市的消息，最終在今年9月19日在香港發(fā)布，以廣州頂豪的姿態(tài)高調(diào)入市。

從1997年拿地開始，輾轉(zhuǎn)19載，尚東·柏悅府終于入市，樓面地價(jià)已從2500元/平方米升值數(shù)十倍，城市珠江新城絕版住宅地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從陽光家緣了解到，尚東·柏悅府國土證上顯示土地出讓年限自2007年8月23日始。而與尚東·柏悅府所在地塊一起轉(zhuǎn)讓給珠江實(shí)業(yè)地塊的珠江頤德公館國土證顯示土地出讓年限自1998年5月11日開始計(jì)算。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站一份公開文件中獲知，尚東·柏悅府所在的珠江新城L2地塊在1997年獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，1998年獲得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，但在2007年又重新獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并隨證注銷穗規(guī)地證字[1997]第104號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》與之重疊部分用地紅線及相關(guān)批文。

關(guān)于這一問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系廣州市國土規(guī)劃局相關(guān)工作人員詢問原因，在記者發(fā)送相關(guān)資料和問題之后的5個(gè)工作日，該工作人員表示上述情況屬實(shí)，確實(shí)存在變更《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的情況，關(guān)于具體原因，還在進(jìn)一步調(diào)查中，截至發(fā)稿，記者尚未獲得相關(guān)回復(fù)。

單價(jià)10萬+遭遇新調(diào)控大潮

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，尚東·柏悅府項(xiàng)目總戶數(shù)99套，戶型面積達(dá)到400~1000平方米，吹風(fēng)單價(jià)10萬＋，最高單價(jià)甚至達(dá)15萬元。

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市單價(jià)成交均價(jià)高于8萬元的一手住宅為僑鑫匯悅臺(tái)一個(gè)項(xiàng)目，成交均價(jià)為90776元/平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了解，項(xiàng)目在花城大道與海清路交界處，位于道路主干道的交匯處，人流車流不斷。由于地塊面積較小，尚東·柏悅府的綠化建設(shè)和園林規(guī)劃空間受限，三棟大樓緊緊挨在一起，而競品僑鑫匯悅臺(tái)樓棟之間錯(cuò)落、分散布局，注重私密性。

尚東·柏悅府占據(jù)珠江新城絕佳地理位置，但項(xiàng)目存在一定的瑕疵。尚東·柏悅府后面就是大片的回遷房，兩者之間隔著一米寬的道路，僅用一米多的圍墻和綠化帶進(jìn)行隔離。

黃韜表示，僑鑫匯悅臺(tái)的地理位置、知名度、市場認(rèn)知方面比較有優(yōu)勢(shì)；尚東·柏悅府的優(yōu)勢(shì)在于新，但是在回遷房旁邊的位置，成為頂豪的瑕疵，地理位置注定了尚東柏悅府不能完全超越僑鑫匯悅臺(tái)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場了解，尚東·柏悅府旁邊即為珠江頤德公館，地塊是1998年廣州宏瀚轉(zhuǎn)讓給珠江實(shí)業(yè)。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，珠江頤德公館在2010獲得預(yù)售證對(duì)外銷售，住宅已售373套，未售10套，簽約均價(jià)每平方米在5萬元到7萬元之間。

談及銷售，黃韜表示尚東·柏悅府貨量少，加上珠江新城發(fā)展已進(jìn)入頂峰，基本上沒有住宅可以開發(fā)了，珠江新城頂豪稀缺，這是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

黃韜認(rèn)為，項(xiàng)目拿地時(shí)間過長，對(duì)于客戶心理層面會(huì)有一定的影響，但影響不會(huì)太大。關(guān)于土地使用年限延長問題的研究也提上日程，未來會(huì)有一個(gè)解決方案出爐。最終的情況還是要看項(xiàng)目銷售的實(shí)際情況，單價(jià)10萬+其實(shí)并不是最大的影響，主要難度在于面積大、總價(jià)高。

今年以來，一線城市豪宅市場持續(xù)放量，1~8月10萬元/平方米以上的豪宅已經(jīng)去化2123套，同比增幅達(dá)4.31倍。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年8月一線城市10萬元/平方米以上的豪宅共成交418套，成交面積為9.12萬平方米，成交套數(shù)同比增長近3倍，成交面積同比大增3.78倍。

捂盤長達(dá)9個(gè)月，大量房屋被抵押，單價(jià)10萬＋，這個(gè)號(hào)稱珠江新城最后的高端住宅項(xiàng)目趕上豪宅熱面世，卻又馬上迎來政策調(diào)控，樓市一夜變天，降價(jià)潮四起。等待著尚東·柏悅府的，又將是怎樣的命運(yùn)？