每經編輯 王婷婷

楊羚強/文

國慶長假的7天，連續(xù)有19個城市出臺了限購、限貸、限價等一系列樓市調控政策，被乘之為“史上最嚴”的調控。

可事實上這些措施遠遠稱不上最嚴，因為還有更辣的“招數”尚沒有真正被使用。而且這個招數不是什么新招，早在十年前的樓市調控中就曾被公布過，當時造成的恐慌絕對超過房產稅。

根據《上海證券報》、《經濟參考報》等媒體彼時的報道，很多上海房東在得知消息后，都在第一時間緊急降價賣房，一度造成上海二手房交易中心工作人員通宵達旦辦理交易登記手續(xù)的場景。

只不過，因為實際操作的一些難題，這個政策最終被束之高閣，沒有在全國范圍內真正嚴格執(zhí)行。但當時沒能嚴格執(zhí)行，不代表國家就此放棄了這項政策。事實上，10年來國家一直在為這項政策的最終實施努力。今年在全國各地實施的不動產登記就和這個調控政策有關。

看到這里，你一定以為邦爺說的是房產稅。但這回估計你會失望了，因為這項調控政策并非是房產稅，但它對房價的抑制作用，可以說是立竿見影。

如果嚴格執(zhí)行，它可能要炒房人交稅百萬

在公布這項調控措施之前，邦爺想先說一個故事。

上海的市中心有一個樓盤，地處非常核心的位置。到人民廣場，到外灘都在5公里以內。周邊其他樓盤已經賣到了單價13、4萬元一平米。可是，這個樓盤的單價只有8萬多元一平米。

很多人都覺得奇怪，為什么那么核心的位置，房價卻賣得那么低。終于有一天，這個樓盤有個售樓員忍不住問這個樓盤的負責人：“老板，我們?yōu)槭裁促u的價格那么低??！”

老板當時沒理他。

過了幾天，在酒桌上喝得有點微醺時，這個老板對售樓員說：“你前幾天問我，為什么房子賣得比別人便宜。我現在告訴你，但你不能張揚。因為，我們拿的地價格非常低，如果賣得太貴，交的土地增值稅就很‘恐怖’。與其高價賣房便宜稅務局，不如讓利給我們的客戶，還能換來好口碑。”

在房地產行業(yè)，土地增值稅是個稅率高得嚇死人的稅種。征稅稅率高達毛利的30—60%，毛利潤率越高，稅率就越高。當房屋的售價達到成本的兩倍及以上時，就會按照60%的高稅率征稅。

如果你研究過香港的房地產公司，比如新鴻基、新世界中國、九龍倉、湯臣、嘉里建設這些企業(yè)，你就會發(fā)現他們過去幾年繳納的土地增值稅稅額相當恐怖，因為在土地增值稅制度下，囤地越多、毛利越高的企業(yè)，通常會需要交出更多的土地增值稅?？梢?，土地增值稅抑制新房市場房價的效果非常明顯。

事實上，不僅僅是新房市場，在中國的二手房市場上，也有類似的一項稅收，能讓房東不喜歡漲價。而且，房東還很難把這部分稅收支出，轉嫁給購房者。

這項稅收就是個人所得稅。

10年前的7月，國家稅務總局在網站上頒布《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》后，這項稅收就在買賣二手房的交易環(huán)節(jié)正式實施。

只是之前為了操作簡便，大部分的稅收管理部門，是按普通商品房總價的1%、非普通商品房總價的2%來征稅。而如果嚴格征收，它的稅率是買賣差價的20%。

邦爺曾粗略計算同一套總價600萬，10年增值500萬的房子，所需要繳納的個人所得稅稅額。

按照現行模式，這套房子總價600萬，屬于非普通住房，按總價2%稅率計算，總共要交12萬元的稅。但如果按照買賣差價的20%來計征稅費，則可能最多需要支付100萬的個人所得稅。

如果真按買賣差價的20%征稅，應該怎樣應對？

有人說，10年前難以執(zhí)行的政策，今天應該仍然難以執(zhí)行。

但是如果有機會拿到新版的不動產證，你就會發(fā)現，這個判斷很可能是錯的。因為，房屋的原始購買價格，已經印在了不動產證上。這就為未來嚴格按照買賣差價的20%征收個人所得稅創(chuàng)造了條件。

而且，由于房屋的購入價格印在了不動產證上，接盤的買家很容易就能根據買賣差價算出房東可能需要交的個人所得稅金額。如果這個金額太高，買家就會選擇購買同小區(qū)的其他二手房。

由于很難將全部個人所得稅支出轉嫁給購房者，最終導致房東自覺自愿地降價賣房，這是邦爺把個人所得稅稱為“房價大殺招”的原因。

實際上，過去十年間，按照買賣差價的20%征收個人所得稅，都被視為樓市調控升級的標志。就像房產稅一樣，每一次都會讓投資客心驚肉跳?？梢哉f是對付炒房人最有效的武器。

所以如果限購、限貸、限價等調控手段效果不佳，按照買賣差價的20%嚴格征稅，就可能會成為地方政府下一步調控的“核彈”。

盡管這項政策出臺的概率不小。但對多數房東來說，沖擊其實并不大。

首先，按照現行的個人所得稅征收規(guī)定，居住滿五年，且是唯一自住的普通住宅，是可以免繳個人所得稅的。所以，就算政策嚴格執(zhí)行，也只是從第二套房開始征稅。

其次，按照個人所得稅征收的有關規(guī)定，允許“從轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。”

合理費用包括，裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。只是裝修費用的扣除是有限額的。

所以，無論是投資，還是自住，一定要記得保留好購房發(fā)票、契稅印花稅發(fā)票、裝修發(fā)票、維修基金支付憑證等一大堆收據、憑證和發(fā)票。這些都將是未來抵扣個人所得稅最重要得證明。