每經(jīng)編輯 王婷婷

楊羚強(qiáng)/文

國慶前后有20多個(gè)城市出臺了限購、限貸、限價(jià)、限用金融工具等樓市調(diào)控措施。朋友圈對這些政策的解讀就是一句話“炒房客，get out。”

然而，國家真的向不動產(chǎn)投資者關(guān)上了樓市的大門嗎？

當(dāng)然絕對不是！

福州在出臺限購、限貸政策的同時(shí)，還頒布了另外一個(gè)政策。而這個(gè)政策就是一個(gè)信號，國家希望投資者轉(zhuǎn)向購買另外一種房產(chǎn)。未來樓市的資金也將大規(guī)模轉(zhuǎn)向這個(gè)領(lǐng)域，并與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)共同構(gòu)建更有效率的新經(jīng)濟(jì)模型。

房地產(chǎn)的這扇大門，永遠(yuǎn)不可能對投資者關(guān)閉

福州出臺的這個(gè)政策，就是《福建省人民政府辦公廳關(guān)于加快化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存的通知》（閩政辦〔2016〕108號）。

這個(gè)政策給出的信號在于其中的第二條：“支持商業(yè)辦公房地產(chǎn)消費(fèi)”。其中，第一點(diǎn)明確規(guī)定，“凡購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，由財(cái)政按所繳契稅等額給予補(bǔ)貼。”

對符合城市燃?xì)怃佋O(shè)有關(guān)規(guī)范的SOHO項(xiàng)目，允許鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，允許SOHO項(xiàng)目按照民用住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取水、氣費(fèi)用。甚至動遷戶如果購買商辦房，還可以享受到購房補(bǔ)貼。

文件規(guī)定，“自本意見頒布實(shí)施之日起，被征收人自領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款的一年內(nèi)，使用貨幣補(bǔ)償款購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，按照購房總價(jià)且不高于貨幣補(bǔ)償款總額的5%給予購房獎勵。”

福州對商業(yè)辦公用房的鼓勵購買政策，和住宅的限購、限貸，形成了鮮明的對比。

這個(gè)政策似乎在告訴我們，對投資商業(yè)地產(chǎn)這件事，地方乃至中央政府仍然持歡迎態(tài)度。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，盡管房地產(chǎn)去庫存是今年的重要工作，但這項(xiàng)工作的完成情況，并沒有外界想像得那么好。截至今年8月，全國商品房待售面積仍然達(dá)到7.087億平米,比去年同期還增長了6.9%。

去庫存的主要壓力就來自于商業(yè)辦公用房，其中待售商業(yè)用房面積達(dá)到1.55億平米，較去年同期增長了22.2%；辦公用房的面積也較去年同期增長了10%。

因?yàn)榉孔淤u不動，很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)和同地段住宅售價(jià)的嚴(yán)重倒掛（盡管商業(yè)地產(chǎn)的租金通常會高過同地段的住宅）。

不遜于國際任何城市的房屋租售比，讓商業(yè)地產(chǎn)市場集結(jié)了大量的機(jī)構(gòu)投資者。戴德梁行預(yù)計(jì)，僅上海一地，機(jī)構(gòu)投資者就會斥資770億，收購商用住宅。

價(jià)格泡沫最少的房地產(chǎn)：市場熱情卻很低

五?；鸲驴偨?jīng)理全宇在參加第六屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會（上海城市論壇）時(shí)曾比較過國際主要城市的房地產(chǎn)租售比，認(rèn)為上海的商業(yè)地產(chǎn)租售比，并不比全球其他城市低，價(jià)格的泡沫很小。

但就是這樣一種風(fēng)險(xiǎn)低的產(chǎn)品，卻是各個(gè)城市最難去庫存的房地產(chǎn)類型。

不能怪吃瓜群眾的有眼無珠，怪只怪商業(yè)地產(chǎn)投資太難了，要通過買賣商業(yè)辦公房賺錢，至少要過“三大關(guān)”。

第一關(guān)是貸款關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)的首付比例至少要五成，而且貸款周期只有十年，利息還要上浮10%。貸款門檻，顯然比住宅按揭貸款高得多。要知道，就是樓市調(diào)控，不少城市的二套房首付比例也就四到五成，而且貸款周期最長可以達(dá)到二三十年。僅就貸款時(shí)間這一項(xiàng)，就不知道讓多少投資者放棄購買商用房。

第二關(guān)是稅收關(guān)。契稅、營業(yè)稅按照最高標(biāo)準(zhǔn)繳納，這就不說了。每年還要交房產(chǎn)稅。出售的時(shí)候，還需要按盈利水平，交稅率高達(dá)30%—60%的土地增值稅。有人計(jì)算過，出售一套商業(yè)地產(chǎn)，稅負(fù)總額至少要達(dá)到個(gè)人投資收益的三四成。因?yàn)?，稅收過高，又趕走了一批投資者。

最后一關(guān)也是最重要的一關(guān)是運(yùn)營關(guān)。自從淘寶、京東，成為人們購物的主要途徑，不知道有多少商業(yè)街迎來關(guān)門潮。甚至連上海的淮海路、外灘、豫園、南京西路、陸家嘴這樣的核心地段，都有商鋪空關(guān)。個(gè)人投資者沒有能力運(yùn)營商業(yè)，怎么敢去投資？

但這三關(guān)并非永遠(yuǎn)存在。福州提出按投資者繳納契稅金額，給予購房補(bǔ)貼，就是一個(gè)釋放的信號：在商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力日漸加大的大環(huán)境下，地方政府甚至中央層面可能為個(gè)人購買商業(yè)用房開綠燈，對稅收政策、貸款政策進(jìn)行適度調(diào)整，鼓勵個(gè)人投資商用性房地產(chǎn)。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)全行業(yè)的轉(zhuǎn)型，也為運(yùn)營關(guān)的最終被攻克創(chuàng)造了條件。出于房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的需要，目前包括萬科、綠地、萬達(dá)等行業(yè)龍頭企業(yè)都已經(jīng)組建了自己專業(yè)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。這些團(tuán)隊(duì)不僅負(fù)責(zé)公司持有商業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營，同時(shí)也需要兼顧小業(yè)主所持有物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營和管理。

另外，在這個(gè)行業(yè)，還有一大堆核心骨干來自于第一太平戴維斯、仲聯(lián)量行、戴德梁行等國際五大行的專業(yè)管理公司，這是讓投資者購買商業(yè)房產(chǎn)由難變易的重要前提。

投資回報(bào)可能超出想象

雖然，商業(yè)地產(chǎn)受到電商的沖擊最為嚴(yán)重，但在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，它也可能是最能創(chuàng)造高額回報(bào)的一種房地產(chǎn)。

去過上海月星環(huán)球港的消費(fèi)者，都會被日本Sega開設(shè)在其中的室內(nèi)游樂場著迷，它提供的裸眼4D動感體驗(yàn)，可以讓每個(gè)游戲玩家產(chǎn)生如臨現(xiàn)場的體驗(yàn)感。

比如，玩家可以乘著越野車，穿越原始森林，感受在越野車上漂流大峽谷真實(shí)體驗(yàn)。在整個(gè)過程中，橋梁斷裂、滾石襲擊、獨(dú)木橋墜落、野獸追擊……，每一幕場景都驚險(xiǎn)刺激，又逼近真實(shí)，讓人欲罷不能。同樣，玩家還可以打擊出各種有意思的音樂，并能和其他玩家現(xiàn)場競技。

因?yàn)橥鏄讽?xiàng)目的新鮮有趣，小孩子對這里的游戲項(xiàng)目總是熱情高漲，每次都吵著要在那里玩。

這種以體驗(yàn)為主的商業(yè)，正在為商業(yè)地產(chǎn)參與新經(jīng)濟(jì)塑造，并構(gòu)成更有競爭力，更有盈利空間的嶄新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)提供了巨大的舞臺，假以時(shí)日，也許未來就不是淘寶沖擊實(shí)體商業(yè)，要變成商業(yè)地產(chǎn)沖擊淘寶了。

和原來購物中心，主要就是購物不同。現(xiàn)在新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)不太“鳥”購物型的商業(yè)，而是要求有特色，有主題的體驗(yàn)商業(yè)，通過它們吸引大量的消費(fèi)者。

比如迪斯尼樂園邊上的綠都繡云里，就引進(jìn)這樣一家書店。這家書店的老板不僅賣書，老板還會邀請一些手工藝人當(dāng)場示范制作、教授顧客一些手工藝，光學(xué)其中一門手藝，可能就至少要一下午時(shí)間。

比如復(fù)雜程度不低的咖啡拉花技藝。如果要練習(xí)熟練，甚至能自己創(chuàng)作拉花，也許就需要兩三天時(shí)間。這樣一來，原本為全家玩迪斯尼樂園，到綠都繡云里住客棧的游客們，住宿的時(shí)間很有可能從原來的兩天，延長到三四天。

當(dāng)人們對商品的需要越來越小，對旅游、休閑、養(yǎng)生、美容、健康等的需要越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的這種體驗(yàn)業(yè)態(tài)占主導(dǎo)的變化，就會讓人們回歸到各種類型的消費(fèi)場所！而對商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，這就是一個(gè)信號。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，截至8月，電商只占到全國零售市場總額的11%出頭，而電商的老頭——阿里巴巴，目前市值已經(jīng)達(dá)到了2465億美元。

以此評估全國商業(yè)地產(chǎn)的理論價(jià)值應(yīng)該至少是2.47萬億美元，以截至二季度已竣工商業(yè)服務(wù)用房總面積1.06億平米計(jì)算，每平米的商業(yè)地產(chǎn)至少可以值2萬美元/平米，而目前在售的商業(yè)又有多少在售商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)能達(dá)到這個(gè)數(shù)字。

這也是商業(yè)地產(chǎn)投資存在巨大機(jī)會的原因！