今年的十一黃金周，樓市頗為冷清。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京今年黃金周期間的商品住宅簽約套數(shù)為216套，與去年同期的442套相比，下降幅度超過了50%。而除了樓市新政的影響之外，銀行“一貸難求”也成為了樓市慘淡的原因之一。

Q房網(wǎng)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對《證券日報》記者表示，目前銀行房貸全面收緊，貸款非常困難，以前征信稍微有點瑕疵，比如信用卡逾期在3次以內(nèi)銀行基本都能給批貸，現(xiàn)在哪怕僅有1次逾期也都會成為銀行不批貸的理由，行業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)買家因貸款申請被拒而面臨違約的情況出現(xiàn)。

黃金周現(xiàn)零成交日

根據(jù)北京市在長假前一天出臺的樓市調(diào)控新政，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

受到新政的影響，黃金周開始，北京樓市一片冷清，9月30日，北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為4704套，而國慶第一天住房網(wǎng)簽量較前一日下降逾4000套。

根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計，10月1日到7日，北京住房網(wǎng)簽套數(shù)共2186套（10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套）。也就是說，國慶七天的網(wǎng)簽成交量還不及9月30日一天的成交量。

而在這之中，現(xiàn)房住宅簽約占比極少，10月3號更是出現(xiàn)了現(xiàn)房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為零的情況。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，10月3日，北京住房網(wǎng)上簽約套數(shù)為302套，網(wǎng)上簽約面積共17261平方米。包括現(xiàn)房網(wǎng)上簽約為129套，網(wǎng)上簽約面積為5336平方米，其中，住宅套數(shù)為0套；存量房網(wǎng)上簽約16套，網(wǎng)上簽約面積1340平方米，其中，住宅簽約套數(shù)為14套，住宅簽約面積為1176平方米。期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為157套，網(wǎng)上簽約面積10585平方米，其中，住宅套數(shù)為6套，住宅面積為1047平方米。

而在黃金周的其余時間，除了10月1日的網(wǎng)簽住宅套數(shù)為61套以外，其余住宅的網(wǎng)簽數(shù)也沒有超過50套，與去年同期相比，下降幅度明顯。《證券日報》記者咨詢了鏈家、我愛我家、Q房網(wǎng)的多名房產(chǎn)經(jīng)紀人，許多經(jīng)紀人都向記者表示，十一黃金周7天加班，除了租房簽約以外，房屋買賣一單未成。

中金地產(chǎn)預計，北京樓市四季度成交“旺季難旺”，環(huán)比或下滑15%。但首套房首付比例上調(diào)對于新房剛需客戶的實際購買力影響有限；預計全國政策導向仍然還是“因城施策”，但風向已進入“再加碼階段”。

花旗銀行則發(fā)表報告指出，近期的調(diào)控主要由于政府為一些過熱的市場降溫，避免市場于10月份旺季過分狂熱。花旗預計，未來將會繼續(xù)有地方性樓市調(diào)控，但預計全國性政策將持續(xù)寬松，因為未來六個月市場熱潮將由一、二線城市及個別三線城市轉(zhuǎn)移至更多三線城市，這對于進一步刺激基建等目標而言是必要的。

湊不夠首付放棄購房

新政規(guī)定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

所謂非普通自住房，北京規(guī)定，非普通住宅有認定的三個標準：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（不含1.0）；二是單套建筑面積在144平方米以上（不含144平方米）；三是實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。只要符合上述任何一條，就算非普通住宅。

Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生對《證券日報》記者表示，以前，二套房的認定為“認貸不認房”，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房貸款政策。由于二套房一律執(zhí)行基準利率上浮10%，因此首套房和二套房在貸款利率上差距明顯，以前的條款對于小房換大房的購房人很有利。

但是此次新政執(zhí)行的將是“認房又認貸”的政策，即只要該家庭名下有房，再次購房時無論是否還有貸款，執(zhí)行的都是二套房的貸款政策。

以購買一套總價500萬元的二套房計算，在新政出臺前，原有房產(chǎn)如果貸款已經(jīng)結(jié)清，只需要繳納30%的首付款，也就是150萬元，剩余350萬貸款按照首套房普遍的基準利率八五折計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，還款總額為613.9萬元，月還款為17054萬元.，利息總支出263.9萬元。

新政后，按照50%的首付比例計算，首付最低為250萬元，剩余的250萬元按照二套房利率上浮10%計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為504.8萬元，月還款額為1.4萬元，利息支出總計為254.8萬元。

如果按照非普通住宅70%的首付比例計算，首付最低為350萬元，剩余的150萬元按照二套房利率上浮10%計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為302.8萬元，月還款額為8413元，利息總支出152.8萬元。

也就是說，購買總價為500萬元的二套房，在調(diào)整政策后，首付最少要多交100萬元，這顯然不是一個小數(shù)字。

鏈家地產(chǎn)亞運村店一名房產(chǎn)經(jīng)紀人對本報記者表示，調(diào)整新政后，二套房首付比例提高，導致很多人意向購房人在緊張的湊首付，很多人都是把裝修買家具家電的預算湊到首付中，但即便這樣好多家庭也因為首付不足而放棄。

購房人“一貸難求”

購房人即便過了首付關(guān)，還有貸款關(guān)。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生對《證券日報》記者表示，現(xiàn)在貸款太困難，以前合作的光大銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等目前批貸都比較困難，即便利率上浮10%，銀行也卡得很緊。“銀行對于征信的要求非常嚴格，以往信用卡逾期在3次以內(nèi)銀行都能審批通過，現(xiàn)在1次逾期都不行”。

光大銀行個金部人士則表示，每年第四季度，銀行的貸款額度基本已經(jīng)用完，收緊貸款除了政策方面的原因，也有銀行貸款節(jié)奏安排的因素，按照慣例，上半年尤其是五一前后的貸款發(fā)放應(yīng)該是較快的。目前該行最新的內(nèi)部政策還未下發(fā)，不過嚴格執(zhí)行新政是肯定的，按照以往慣例，網(wǎng)簽日期在9月30號之前的，應(yīng)該可以按照老政策執(zhí)行。

據(jù)本報記者了解，如果買房人的貸款不能夠獲批，后續(xù)將產(chǎn)生一系列的影響。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生解釋稱，如果購房人與中介公司簽署的合同不是三方免責合同，那么購房人貸款不能順利獲批可能導致買房違約，此時購房人的定金要不回來，部分中介公司的中介費用也不能退還。因此購房最好簽署三方免責條款，這樣因為政策變動等不可抗力造成的違約，定金和中介費都可以退還。

上述說法也得到了鏈家房屋經(jīng)紀人的認可，其表示，如果貸款一直不能貸下來，購房者的定金肯定是不能退的，不過鏈家表示，要是不能完成購房手續(xù)，中介費是予以退還的，“目前確實出現(xiàn)了中資行批貸困難的現(xiàn)象，不過外資行比較寬松，如果購房人征信有瑕疵，不妨換到外資行進行咨詢”。