每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 筱曦    

每經(jīng)記者 筱曦

樓市輪番暴漲，高端住宅受益，價(jià)量齊升。廣州一項(xiàng)目借機(jī)橫空出世。

9月中旬，位于廣州珠江新城的“尚東·柏悅府”樓盤在香港高調(diào)舉行首發(fā)儀式，對(duì)外宣稱單價(jià)“10萬(wàn)”。該樓盤開發(fā)商尚東控股并非一線房企，此前也無(wú)頂級(jí)高端住宅運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其高價(jià)入市引來(lái)市場(chǎng)質(zhì)疑聲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤過(guò)往并不簡(jiǎn)單，項(xiàng)目從拿地到亮相已長(zhǎng)達(dá)19年。且年初雖已拿到預(yù)售證，按規(guī)定須10天內(nèi)開盤，但至今約9個(gè)月仍未開盤。此外，除了涉嫌違規(guī)捂盤之外，記者還發(fā)現(xiàn)，該房企手上的近百套預(yù)售房源中僅有3套屬于無(wú)抵押可售，另外96套處于抵押不可售狀態(tài)。

1月拿證，9月方首發(fā)

9月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在樓盤面世后不久，即前往現(xiàn)場(chǎng)踩盤，當(dāng)時(shí)看到尚東·柏悅府大門已有豪車進(jìn)出，其中不乏港牌車輛。記者嘗試前往銷售中心一探究竟，但因無(wú)預(yù)約不能進(jìn)入被保安攔下。

記者僅從銷售中心外的工作人員處了解到，項(xiàng)目尚未開盤，但樣板房已經(jīng)開放，近日深圳、香港以及廣州均有客戶前來(lái)看房。

記者查看陽(yáng)光家緣網(wǎng)（廣州住建委旗下房屋信息發(fā)布平臺(tái)）發(fā)現(xiàn)，尚東·柏悅府項(xiàng)目早在2016年1月14日就取得預(yù)售證。根據(jù)規(guī)定，取得預(yù)售證許可或現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在10天內(nèi)一次性公開全部房源并進(jìn)行銷售。

但距尚東·柏悅府取得預(yù)售證已相隔近9個(gè)月，才在9月中旬舉行首發(fā)儀式，似有涉嫌違規(guī)之疑問(wèn)。而更有蹊蹺之處是，據(jù)陽(yáng)光家緣信息顯示，尚東·柏悅府自編A1棟獲得預(yù)售住宅為99套，其中96套處于抵押不可售狀態(tài)。

尚東·柏悅府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉瓊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，“因?yàn)楹豌y行之間存在一些貸款，房屋被拿來(lái)抵押，解除抵押就可以簽定合同了。”

談及何時(shí)解押，該負(fù)責(zé)人表示，馬上就能解除抵押，但并未告知具體時(shí)間。其還透露，柏悅府內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已超20套，金額超10億元。

尚東·柏悅府預(yù)售房未解押卻拿來(lái)認(rèn)籌，該操作方式是否合規(guī)？

廣州市公共資源交易登記中心一位工作人員告訴記者：房屋沒(méi)有被查封，內(nèi)部認(rèn)籌談不上違規(guī)。但被抵押的96套房源不能拿來(lái)交易，房管局不會(huì)辦理房產(chǎn)證及過(guò)戶。該工作人員表示，被抵押的房屋交易需要開發(fā)商還款并解押后才能交易。目前這類抵押現(xiàn)象還是很常見，開發(fā)商把土地抵押給銀行，獲得所需要的建設(shè)資金。

又有廣州市房屋交易監(jiān)管中心工作人員表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有權(quán)已屬于銀行，需要銀行同意才可以。開發(fā)商在與客戶認(rèn)籌登記中需要在合同中注明房屋處于抵押狀態(tài)，并承諾多長(zhǎng)時(shí)間會(huì)解除抵押銷售。

“作為抵押權(quán)人，銀行對(duì)于債權(quán)享有優(yōu)先受償。”廣東宏力律師事務(wù)所律師呂傳文還告訴記者，而買家可能利益受損。

拿地到面世輾轉(zhuǎn)19年

寸土寸金的珠江新城近兩年并無(wú)住宅用地拍賣紀(jì)錄，尚東·柏悅府給了市場(chǎng)一大驚喜，但地塊何時(shí)拍賣？尚東又是如何獲得的？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，尚東·柏悅府從拿地到面世竟已有19年之久。尚東·柏悅府原名尚東瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公園南側(cè)，占地面積約1.6萬(wàn)平方米。

廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)批后公示的資料顯示，尚東瀚御雅苑建設(shè)位置為天河區(qū)珠江新城花城大道珠江新城L2地塊，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州宏瀚）負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，廣州宏瀚為尚東控股旗下公司。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，珠江新城L2地塊由廣州宏瀚于1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

拿到地塊之后，廣州宏瀚并未立刻開發(fā)，而是選擇轉(zhuǎn)手。記者查看珠江實(shí)業(yè)2005年公告發(fā)現(xiàn)，廣州宏瀚于1998年2月20日與珠江實(shí)業(yè)簽訂協(xié)議，以3.35億元的價(jià)格出讓珠江新城L2、L3-1、L3-2三地塊，珠江實(shí)業(yè)成為唯一的土地使用經(jīng)營(yíng)者。

但在履約過(guò)程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚將珠江實(shí)業(yè)告上法庭，項(xiàng)目開發(fā)無(wú)法啟動(dòng)。包括珠江新城L2地塊在內(nèi)3個(gè)地塊經(jīng)歷了近8年訴訟后，于2005年底和解。根據(jù)約定，廣州宏瀚開發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實(shí)業(yè)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后開發(fā)其他兩幅地塊。

2007年8月，廣東宏瀚再次取得珠江新城L2地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工期為2007年8月~2009年8月。但地塊的建設(shè)似乎沒(méi)有按期進(jìn)行，2010年珠江新城L2地塊曾因閑置而被點(diǎn)名勒令“整飭”。

也就是在2010年，廣州宏瀚申請(qǐng)調(diào)整珠江新城L2地塊規(guī)劃獲批?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道提到，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請(qǐng)由最高100米調(diào)到最高208米，拔高了1倍多。

據(jù)了解，2011年尚東集團(tuán)董事長(zhǎng)郭澤偉有意將珠江新城L2地塊打造成全球第二個(gè)愛馬仕公寓，最終卻并未成型。尚東·柏悅府2014年封頂，到今年9月19日在香港高調(diào)亮相，這期間也曾傳出多次入市而未有結(jié)果。

地價(jià)飆升已十多倍

從1997年拿地開始，經(jīng)過(guò)19年的輾轉(zhuǎn)，尚東·柏悅府終于入市，樓面地價(jià)已從2500元/平方米提升十多倍，幾成珠江新城絕版住宅地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從陽(yáng)光家緣了解到，尚東·柏悅府國(guó)土證上顯示土地出讓年限自2007年8月23日。而與尚東·柏悅府所在地塊一起轉(zhuǎn)讓給珠江實(shí)業(yè)地塊的珠江頤德公館國(guó)土證顯示土地出讓年限自1998年5月11日開始計(jì)算。

這到底是怎么回事？

廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)一份公開文件顯示，尚東·柏悅府所在的珠江新城L2地塊在1997年獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，1998年獲得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，但在2007年又重新獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并隨證注銷穗規(guī)地證字[1997]第104號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》與之重疊部分用地紅線及相關(guān)批文。

關(guān)于這一問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了廣州市國(guó)土規(guī)劃局相關(guān)工作人員詢問(wèn)原因，在記者發(fā)送相關(guān)資料和問(wèn)題之后的5個(gè)工作日，該工作人員表示上述情況屬實(shí)，確實(shí)存在變更《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的情況。

對(duì)于具體原因，上述工作人員說(shuō)還在進(jìn)一步調(diào)查中，截至發(fā)稿，記者尚未獲得相關(guān)回復(fù)。

單價(jià)“10萬(wàn)”遭遇新調(diào)控大潮

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，尚東·柏悅府項(xiàng)目總戶數(shù)99套，戶型面積達(dá)到400~1000平方米，吹風(fēng)價(jià)格號(hào)稱“10萬(wàn)”，最高單價(jià)甚至達(dá)15萬(wàn)元／平方米。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜明確表示，尚東·柏悅府去香港發(fā)布是噱頭，完全沒(méi)有必要。因?yàn)橄愀圪I內(nèi)地房的客戶少，再加上廣州限購(gòu)，外地戶口購(gòu)房條件相對(duì)繁瑣，很多香港人買不了廣州住宅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪看到，項(xiàng)目在花城大道與海清路交界處，位于道路主干道的交匯處。該樓盤后面是大片的獵德回遷房。就此，黃韜表示，尚東·柏悅府的優(yōu)勢(shì)在于新，但地處回遷房旁，成為瑕疵。

在談及銷售時(shí)，黃韜則表示，尚東·柏悅府貨量少，加上珠江新城發(fā)展已進(jìn)入頂峰，基本上沒(méi)有住宅可以開發(fā)了，珠江新城高端住宅稀缺，這是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但拿地時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，對(duì)于客戶心理層面會(huì)有一定的影響。

在2016年，北京、上海、深圳甚至部分二線城市均迎來(lái)成交高潮。今年以來(lái)一線城市高端住宅市場(chǎng)持續(xù)放量，1~8月期間10萬(wàn)元/平米以上的高端住宅已經(jīng)去化2123套，同比增幅達(dá)4.31倍。

不過(guò)，這一號(hào)稱珠江新城最后的高端住宅項(xiàng)目面世后，卻恰巧趕上了大范圍的政策調(diào)控，樓市目前前景不明。巨變之下，等待著尚東·柏悅府的又是怎樣的命運(yùn)？

（本稿記者系化名）