每經(jīng)編輯 黃博文    

（南山蛇口赤灣的純新樓盤山語海外圍 攝影：黃博文）

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

一周前，被譽(yù)為史上最嚴(yán)的“深八條”新政在深圳落地。一周后，在市場各方的注視下，一個(gè)新盤用入市測試著新政的威力。

10月9日，位于南山蛇口赤灣的純新樓盤山語海正式開盤，這是深圳“10·4新政”出臺后第一個(gè)開賣的項(xiàng)目。

事后開發(fā)商透露，開盤主推79-238平米2-5房戶型，當(dāng)晚548套房源共成交400套左右，銷售率約72%，實(shí)際成交均價(jià)4.4萬-6.2萬/平米。此前認(rèn)籌800余批，最后到場700余批，多為南山本地客戶。

記者拿到的第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，或許更接近真實(shí)成交情況。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)晚銷售340套，去化率62%，整體價(jià)格區(qū)間約4.4萬-9萬/平米；到場客戶約570批。

新政之下，再也不見“售罄”、“日光盤”等字眼了。

“賤賣”后去化仍不理想

記者查詢深圳市規(guī)土委的銷售公示信息顯示，山語海是9月21日取得預(yù)售許可證的，預(yù)售備案價(jià)是單價(jià)4.8萬至9.8萬元。按照規(guī)定，它本來應(yīng)該是取得預(yù)售證10天后開盤的，卻拖到了10月9日新政后開盤，有人就說“估計(jì)開發(fā)商腸子都悔青了”。

記者從購房者了解到，山語海這次開盤最低真實(shí)售價(jià)是單價(jià)約4.5萬，大多數(shù)單位售價(jià)在5萬至5.2萬間。這個(gè)價(jià)格相比于此前的市場吹風(fēng)價(jià)，基本上是每平方米少了1萬元。

針對外界關(guān)于降價(jià)的評論，項(xiàng)目方面負(fù)責(zé)人表示，定價(jià)是基于項(xiàng)目自身情況和市場變化的合理定位，而且項(xiàng)目取得預(yù)售證是新政之前，開盤價(jià)格也在備案價(jià)格的區(qū)間。

同一片區(qū)，去年上市的新盤——前海丹華目前售價(jià)大約是每平方米7萬元，漢京九榕臺13萬元/平方米，香格名苑則為9.5萬元/平方米。同片區(qū)包括招商花園城、半島城邦等二手房均價(jià)則在7萬元/平方米上下。

雖然價(jià)格低出市場許多，但去化結(jié)果一般。開發(fā)商方面認(rèn)為，開盤吸引800人到場，整體均價(jià)為5.8萬元/平方米。第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目當(dāng)天成交約340套，去化率62%。

（項(xiàng)目營銷中心 攝影：黃博文）

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在項(xiàng)目開盤第二天來到營銷中心，雖是早上，但是已經(jīng)有很多購房者，大部分是前來簽約的。

在問及還有哪些房源在售時(shí)，工作人員告訴記者，現(xiàn)在正在統(tǒng)計(jì)開盤數(shù)據(jù)，具體的房源和價(jià)格還沒出來，但是80平米左右小戶型比較緊張，130平米以上的比較充裕，價(jià)格可能會比開盤價(jià)格上調(diào)。

在售樓處，開發(fā)商在醒目位置放置《關(guān)于山語海項(xiàng)目營銷信息的嚴(yán)正聲明》，當(dāng)中特別提出關(guān)于購房資格的免責(zé)聲明：“請購房者確認(rèn)購房資格，負(fù)責(zé)完成的后果由購房者承擔(dān)”。

對于山語海的定價(jià)，市場觀點(diǎn)認(rèn)為與項(xiàng)目自身的缺陷有關(guān)。樓盤號稱是蛇口樓盤，但距離地鐵較遠(yuǎn)、商業(yè)配套缺乏。記者在樓盤外圍發(fā)現(xiàn)，由于靠近工業(yè)區(qū)，大貨車、工程車輛往來頻繁。

同時(shí)，樓盤附近有一個(gè)垃圾處理廠，樓盤所在的村莊還背著深圳癌癥村的惡名，這或許在一定程度上影響了購房者的心理。

不過，新政的威力在該項(xiàng)目的影響毋庸置疑。深圳中原認(rèn)為，從銷售情況看，成交主要集中在單價(jià)6萬元以下的低價(jià)區(qū)，6萬元以上的戶型仍不理想，“說明客戶對市場的觀望情緒濃厚”。