自2011年1月份開始，北上廣深的限購政策其實(shí)從未退出，今年上海、深圳更是進(jìn)一步升級了限購力度，要求非戶籍人口繳納社保必須滿五年。

人們越來越疑惑，這些特大城市的限購到底會不會退出，何時才能退出，能讓新北京人、新上海人、新深圳人，擁有一套屬于自己的住宅。

就在昨天 ，國土部頒布了一個政策，揭開了一個驚天秘密：大城市的限購政策恐怕在5年內(nèi)都不會退出，不但不退，限制還可能比之前更嚴(yán)。

因?yàn)檫@些大城市，并沒有為可能流入的1億農(nóng)業(yè)人口準(zhǔn)備好相應(yīng)的建設(shè)用地。而且，不只是北上廣深，可能會有更多城市開啟長期限購。

這意味著如果限購取消，房價將因?yàn)楣┣竺苓M(jìn)一步升級，出現(xiàn)快速的上漲。只要人口向超大城市、特大城市轉(zhuǎn)移的大趨勢不改變，樓市的限購政策就很難會退出。

1億農(nóng)民進(jìn)城名單：沒有北上廣深

10月10日，國土部發(fā)布了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見》。

在發(fā)布上述文件時，國土資源部還召開了專題新聞發(fā)布會，提出2015-2020年全國新增建設(shè)用地總規(guī)模約3900萬畝，其中包含了進(jìn)城落戶1億人口的各類用地需求，初步估算為1200萬畝。（折合成人均，是每人80平米。）

然而，這1200萬畝建設(shè)用地，沒有一畝安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城區(qū)原則上不因吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口安排新增建設(shè)用地。

目前，我國的超大城市一共有七個，除了北上廣深外，還有重慶、武漢和天津。特大城市則有南京、成都、沈陽、哈爾濱、杭州、西安、蘇州、佛山、東莞等9個，除了哈爾濱、沈陽、西安和重慶外，其他城市都已經(jīng)被列入了限購范圍內(nèi)。如果這些城市建設(shè)用地不擴(kuò)增，或者不通過行政區(qū)劃的調(diào)整，并入周邊的縣級市，那么就存在被長期限購的可能。

以上海為例，截至去年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人,外來常住人口981.65萬人。根據(jù)之前公布的規(guī)劃，上海未來20年的總城市建設(shè)用地規(guī)模就3200萬公頃，折合成人均，也就132平米。

如果允許人口大量流入，又不給上海增加建設(shè)用地指標(biāo)，人均建設(shè)用地就會大幅減少。不只是房價又會迅速飆漲，馬路上的車也會更多，交通也會更堵，地鐵里的乘客會更多，甚至三甲醫(yī)院的排隊都會邊得更長。

人均建設(shè)用地的懸殊差距，在反映了上海突出的供求矛盾同時，也解釋了為什么上海的限購措施、落戶條件會比其他城市更為嚴(yán)格。

事實(shí)上，不僅僅北京、上海這樣的城市，其他城市也存在人口大量流入和嚴(yán)控新增建設(shè)用地的矛盾。

比如《國務(wù)院關(guān)于蘇州市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》要求，“嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地”，中心城區(qū)常住人口控制在360萬人以內(nèi),城市建設(shè)用地控制在380平方公里以內(nèi)。而截至2015年年末，蘇州全市常住人口1061.60萬人，其中城鎮(zhèn)人口794.08萬人。

也正是因?yàn)檫@一原因，盡管蘇州新一輪規(guī)劃和上一輪比，建設(shè)用地多了80.4平方公里，但人均建設(shè)用地卻由2005年的128.6平方米下降到105平方米。如果未來人口進(jìn)一步流入，蘇州城市建設(shè)用地顯然將面臨更大的壓力。

限落戶是另一種房地產(chǎn)調(diào)控

建設(shè)用地比上海更緊張的是深圳。全市年末常住人口1137.89萬人，比上年末增加60萬人，增長5.6%。其中戶籍人口354.99萬人，占常住人口比重31.2%；非戶籍人口782.90萬人，占比重68.8%。根據(jù)《廣東省土地利用總體規(guī)劃(2006年—2020年)》,要求深圳市2020年的建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?.76萬公頃內(nèi)。折合成人均，只有85.77萬平米。

盡管，深圳通過“圍海造田”近年來新增了不少建設(shè)用地，但最近幾年的新增建設(shè)用地數(shù)量實(shí)際上是一路下滑。

深圳市公布了《2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計劃》，確定全市（含前海合作區(qū)）計劃供應(yīng)建設(shè)用地13.5平方公里，其中新增建設(shè)用地僅2平方公里。而在前一年的新增建設(shè)用地還有4.3平方公里。

新增建設(shè)用地增幅不斷減少，但深圳的落戶政策卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比北京和上海寬松。具有全日制本科以上學(xué)歷年齡在45歲以下的引進(jìn)人才都可以直接落戶。另外，根據(jù)國家的“十三五”規(guī)劃，到2020年為止，深圳常住人口發(fā)展目標(biāo)將達(dá)到1480萬人。

人均建設(shè)用地本來就少，對人口流入又不加限制，在很大程度上加重了深圳樓市的供求矛盾，也使得深圳房價的漲幅超越了上海和北京，領(lǐng)跑了一線城市。

之前，北京和上海都設(shè)置了常住人口的紅線，上海要求到2040年，人口規(guī)模不能超過2500萬，北京則要求六城區(qū)常住人口，每年減少2%—3%。深圳的案例，解釋了北京、上海限購?fù)瑫r限制外來人口落戶，對調(diào)控房價所起到的作用。 

樓市的熱點(diǎn)：會轉(zhuǎn)向四大都市圈外圍的中小城市

雖然超大城市和特大城市的中心城區(qū)，對進(jìn)城農(nóng)民掛起了“謝絕進(jìn)入”的牌子。但他們周邊的中小城市，卻依然持開放態(tài)度。

早在去年就有人對2009年到2014年的5年間，各大城市人口流量進(jìn)口進(jìn)行梳理，結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口集中遷移往三大都市圈。

人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。渤海灣北京+天津=流入684萬人。

盡管大城市紛紛限購，并且提高了落戶門檻。但是，人口流向三大都市圈的大趨勢卻沒有改變。這也成為20多城市國慶發(fā)布樓市調(diào)控政策以后，人口向三大城市群的中小城市轉(zhuǎn)移的邏輯推理依據(jù)。

事實(shí)上，在調(diào)控政策出臺前，上海和蘇州、杭州、南京間的幾個中小城市：昆山、太倉、嘉興、南通都大規(guī)模出現(xiàn)了外來購房者的身影。

7月嘉興曾經(jīng)成為百城房價的領(lǐng)跑者。長三角都市圈的另一城市——無錫則是9月房價漲幅第一。

和很多人判斷的不同，樓市不會就此變冷，只是會換個城市，換個區(qū)域，繼續(xù)牛市行情。