每經(jīng)編輯 王杰    

公眾號(hào)“見地”最近的推文里講了一件事：有購(gòu)房者在2008年星耀五洲第一次開盤時(shí)，以5000多元/平的價(jià)格入手了一套高層住宅。但在國(guó)慶限購(gòu)令出臺(tái)前，當(dāng)?shù)刂薪檎f了，現(xiàn)在5000元/平已經(jīng)賣不出去了，你要愿意4800-4900元/平放這兒賣，或許還有點(diǎn)可能。

伴隨房?jī)r(jià)下滑的還有小區(qū)的衰落。現(xiàn)在的星耀五洲，廣告牌倒在地上，鐵架銹跡斑斑，小區(qū)廣告已經(jīng)換成了內(nèi)沙石料廠...

要知道，這個(gè)樓盤可是處在天津津南，現(xiàn)在燕郊的房子都要賣4萬/平了，星耀五洲是怎么了？津南已經(jīng)這么冷了？

只有概念，沒有配套的失敗城鎮(zhèn)化案例

多年前，星耀五洲在京津冀區(qū)域還名聲顯耀。

時(shí)光追溯到2007年10月19日，云南星耀集團(tuán)通過旗下天津星耀投資有限公司擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元的總價(jià)拿下天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年天津樓市的“成交面積”和“成交總價(jià)”雙料地王，它甚至拿下了當(dāng)年的全國(guó)成交總價(jià)冠軍。

公開資料顯示，“星耀五洲”項(xiàng)目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設(shè)約300萬平方米的建筑，包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)分四期開發(fā)，周期五年。

值得指出，項(xiàng)目由于處在環(huán)渤海及海河下游環(huán)形旅游經(jīng)濟(jì)帶的中心，是天津市規(guī)劃的八大休閑風(fēng)景區(qū)之一，2008年還被列為天津市20大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。所以，2008年星耀五洲“世界級(jí)休閑平臺(tái)，國(guó)際性居住社區(qū)，全球化觀光勝地”的旅游地產(chǎn)概念推出時(shí)，曾名噪一時(shí)，項(xiàng)目也得到了資方和當(dāng)?shù)卣钠髦亍?/p>

但據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)信息，這個(gè)光耀的項(xiàng)目，背后的開發(fā)商星耀集團(tuán)，卻是一個(gè)總資產(chǎn)近120億元、年產(chǎn)值20余億元、發(fā)家于云南的企業(yè)。這家企業(yè)要面臨62.9億的土地出讓金，約100億的前期項(xiàng)目開發(fā)資金和土地出讓金，總投資超過260億元的資金需求，似乎難言輕松。

何況天嘉湖地塊在出讓的時(shí)候還要求“30天內(nèi)繳清全部土地出讓金；協(xié)議簽訂后3個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，3年內(nèi)住宅項(xiàng)目竣工80%；2年半內(nèi)酒店等經(jīng)營(yíng)性公建和非經(jīng)營(yíng)性配套項(xiàng)目竣工，其中酒店規(guī)模不小于7萬平方米，其他經(jīng)營(yíng)性公建面積不小于33萬平方米，5年內(nèi)整個(gè)區(qū)域所有項(xiàng)目要全部竣工。”

“這種超級(jí)大盤有個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào)：超級(jí)大盤必須有政府的基礎(chǔ)配套跟的過去，沒有軌道交通、醫(yī)院和學(xué)校，這種大盤很難活好。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷直言。

的確，沒有足夠的配套，風(fēng)險(xiǎn)便出現(xiàn)了。

更嚴(yán)峻的是，2007年到2010年，津南區(qū)商品房規(guī)劃建筑面積約990萬平米，其中，八里臺(tái)鎮(zhèn)約424萬平米。不僅如此，津南區(qū)有三個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)板塊：雙港、咸水沽、八里臺(tái)。這意味著，在2008年，星耀五洲就需要面對(duì)3個(gè)板塊中的14個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

京津冀的陽光為什么沒能照到這片區(qū)域？

這只是一個(gè)案例，而它背后，整個(gè)津南區(qū)域分化明顯。

焦點(diǎn)天津站有文章對(duì)津南區(qū)解讀稱，津南雖然有辛莊、雙港、咸水沽等熱門片區(qū)，但由于總體供應(yīng)量大，板塊多而分散，發(fā)展極不平衡。

目前來看發(fā)展較好且潛力較大的依舊是距離市區(qū)較近的雙港板塊，以及津南核心區(qū)咸水沽。雙港板塊近兩年成交均價(jià)和成交量相對(duì)穩(wěn)定，隨著大型商業(yè)、學(xué)區(qū)資源等的接連落地，未來板塊價(jià)值仍有不小的上升空間。

咸水沽板塊雖然距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但作為津南核心區(qū)，又是區(qū)政府所在地，配套發(fā)展完善，居住環(huán)境成熟，價(jià)格也是穩(wěn)定中有所增長(zhǎng)。

但曾經(jīng)火爆的天嘉湖板塊，如今卻flop得有點(diǎn)慘。不僅轟動(dòng)一時(shí)的星耀五洲已淡出人們視野，中信、海爾等的進(jìn)入也沒能使片區(qū)重新煥發(fā)活力，交通、配套遲遲無法落定，2015年板塊均價(jià)才漲了11.88%，而7400元/平的水平，放在全市來看屬于底位。據(jù)焦點(diǎn)天津站的統(tǒng)計(jì)，津南區(qū)2013年的成交均價(jià)為8366元/平，2014年的成交均價(jià)為8688元/平，2015年的成交均價(jià)為9493元/平。

首經(jīng)貿(mào)大學(xué)趙秀池教授認(rèn)為，津南區(qū)域的問題主要是離天津核心區(qū)較遠(yuǎn)，仍需要時(shí)間進(jìn)行產(chǎn)城融合。

新政出臺(tái)后，津南樓市走向何處？

中指院天津分院研究副總監(jiān)祁麗靜認(rèn)為，星耀五洲有自身特殊性，津南區(qū)之前發(fā)展緩慢是庫(kù)存量太大。但如今天津出臺(tái)限購(gòu)政策了，限制的主要是市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)，這環(huán)城四區(qū)的津南區(qū)或許是個(gè)利好。

為什么在京津冀一體化的大背景下，天津津南的星耀五洲的城鎮(zhèn)化嘗試宣告失?。克陌咐山o所有正在參與環(huán)京城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提供了怎樣的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)？

由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社舉辦的2016年價(jià)值地產(chǎn)（北京城市沙龍）將邀請(qǐng)政府研究部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、開發(fā)商共同對(duì)此進(jìn)行深入研討，尋找京津冀城市一體化的美好未來。