每經(jīng)記者杜冉樂 別人報(bào)喜，他卻報(bào)憂。盡管處在熱點(diǎn)城市，但這家上市房企卻把最新一期業(yè)績(jī)搞砸了。 10月15日，天房發(fā)展（600322，SH）對(duì)外預(yù)告稱，公司預(yù)計(jì)前3季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約2.7億元，而去年同期為上市公司股東凈賺接近4000萬元。 眼看美好集團(tuán)、銀億股份等上市房企頻傳捷報(bào)，天房發(fā)展卻遭遇巨虧，難免讓外界對(duì)這家號(hào)稱“天津最老房企”的操盤能力產(chǎn)生疑惑。 如果上述預(yù)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出入不大，結(jié)合該房企中報(bào)，這意味著其在上半年業(yè)績(jī)首虧基礎(chǔ)上，僅第三季度就虧了近2億元。在當(dāng)前上市房企中，該情況較為罕見。 核心項(xiàng)目現(xiàn)房去化難題 天房發(fā)展對(duì)外解釋稱，報(bào)告期內(nèi)，結(jié)算項(xiàng)目仍以位于天津市外環(huán)線以外的津南區(qū)雙港新家園的新科園、新盈莊園項(xiàng)目和東麗區(qū)華明新家園的天欣錦園項(xiàng)目為主。上述項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊整體房地產(chǎn)供應(yīng)較多，項(xiàng)目銷售價(jià)格提升幅度有限。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，上述提及的新科園總建筑面積14.27萬平方米，包含低密度住宅和高層住宅兩類產(chǎn)品；新盈莊園項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為15.27萬平方米，預(yù)計(jì)總投資13億元，天欣錦園主要為795套低迷住宅。 從天房發(fā)展官網(wǎng)介紹來看，上述這三個(gè)項(xiàng)目地處較天津市主城區(qū)有一定的距離，且體量較大，也多以中高端項(xiàng)目為主。 今年中報(bào)還透露，天房發(fā)展上述三個(gè)項(xiàng)目已顯示“竣工”，且累計(jì)總投資達(dá)31億元。 天房發(fā)展集團(tuán)一位負(fù)責(zé)營(yíng)銷管理的中層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，受益于天津樓市被看好，他們當(dāng)前銷售還不錯(cuò)，現(xiàn)在結(jié)轉(zhuǎn)清算的主要是大概前兩年銷售出去的幾個(gè)大項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)行情較一般。 記者注意到，盡管上述三個(gè)項(xiàng)目已“竣工”，但截至今年6月底，項(xiàng)目去化卻并不太理想，比如新科園可售面積9.63萬平方米，但已預(yù)售的僅有3.16萬平方米，新盈莊園可售面積12.63萬平方米，但已售出面積才4.64萬平方米，天欣錦園與天欣頤園總計(jì)可售面積11.93萬平方米，但已售出面積才2.09萬平方米。 對(duì)于上述銷售去化情況，天房發(fā)展對(duì)外強(qiáng)調(diào)，該已預(yù)售面積為當(dāng)年預(yù)售以及預(yù)售并實(shí)現(xiàn)結(jié)算的面積。如果結(jié)合其竣工這一事實(shí)，這意味著該房企當(dāng)前仍有大量現(xiàn)房面積亟待出售。 大公國(guó)際相關(guān)分析師指出，該房企項(xiàng)目以商品房為主，業(yè)態(tài)形式較為單一，且項(xiàng)目全部位于天津區(qū)域，具有一定的區(qū)域集中風(fēng)險(xiǎn)。 億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東表示，相對(duì)于民資房企，地方國(guó)資房企的經(jīng)營(yíng)機(jī)制不夠靈活，對(duì)市場(chǎng)研判和操盤能力會(huì)弱一些。即使有好的項(xiàng)目，也不見得能借助市場(chǎng)風(fēng)口快速去化。 去年8月份，天欣錦園一位劉女士曾因入駐該樓盤兩年而遲遲未通煤氣，向東麗區(qū)進(jìn)行網(wǎng)上投訴，并得到了該區(qū)政府的積極反饋。 高債息吞噬利潤(rùn) 截至9月底，天房發(fā)展融資規(guī)模約為191億元。其中，年初至9月底，該房企累計(jì)新增借款31.08億元，占其2015年經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比例55.47%。 記者梳理公告了解到，天房發(fā)展已累計(jì)公開發(fā)行了12億元“13天房債”、10億元“15天房債”，以及非公開發(fā)行了30億元“15天房發(fā)”、8.7億元“16天房01”和3.3億元“16天房02”等債券，且該等債券仍在存續(xù)期內(nèi)。 其中，12億元“13天房債”的票面年利率為8.9%，10億元“15天房債”的票面年利率為5.8%，而非公開發(fā)行的8.7億元“16天房01”和3.3億元“16天房02”的票面年利率均為6.99%。 記者注意到，今年上半年，天房發(fā)展財(cái)務(wù)費(fèi)用支出大約2.07億元，同比增幅高達(dá)251%，主要原因就是融資利息支出增加。 對(duì)于前三季度業(yè)績(jī)巨虧2.7億元，該房企也毫無諱言，稱近年來融資規(guī)模加大，利息支出相應(yīng)增加。 大公國(guó)際認(rèn)為，去年以來，天房發(fā)展由于資金需求較大，資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升，截至6月底已觸及80%的高位，有息債務(wù)大幅增加。去年受預(yù)收款項(xiàng)大幅減少及購(gòu)建存貨支出較大的影響，該房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流出額繼續(xù)增加。母公司天房集團(tuán)及下屬子公司存續(xù)期債券余額仍較高，存在一定集中兌付壓力。 記者觀察發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)業(yè)毛利率和凈利率持續(xù)下滑，不唯天房發(fā)展，一些大型上市房企也受困于為銀行等機(jī)構(gòu)債權(quán)人打工的案例。