每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃修眉 實習記者 莫淑婷    

◎每經(jīng)記者 黃修眉 實習記者 莫淑婷

多年來，因香港地少人多，香港房價居高不下。不過，香港樓市在去年9月結(jié)束了長達六年的階段性上漲勢頭，被知名香港地產(chǎn)大佬和國際投行同時唱空。但令人意外的是，從今年2月~3月起，香港房價在唱衰聲中反而越升越急，上半年的濃厚觀望情緒正被熾熱的交投代替。

香港樓市以港元計算，港元又與美元掛鉤。如今，在今年12月美聯(lián)儲加息預期已超過60%的情況下，香港房價卻仍馬不停蹄上漲。在香港地產(chǎn)商美聯(lián)集團經(jīng)濟分析師樓嘉輝以及中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升看來，香港樓市的異?；鸨?，一方面與內(nèi)地以及全球?qū)捤傻牧鲃有杂嘘P(guān)；另一方面，也是香港樓市本身具有價值吸引力的結(jié)果。

回調(diào)后樓市呈V型反轉(zhuǎn)

去年至今，香港樓市經(jīng)歷的V型反轉(zhuǎn)只從一個人的言行就能看出來，那就是著名地產(chǎn)大佬李嘉誠。今年1月，精明老道的李嘉誠還在集團周年晚宴上說，今年香港商業(yè)環(huán)境艱難，香港房價下跌10%不足為奇。而諸如國際投行高盛、野村證券等更是直言香港樓市將長跌至2017年，屆時香港樓市將從高位累計下跌30%。

然而香港樓市并未如上述投行所預期的下跌30%，反而從今年2月中旬的低點反彈，呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。

價格方面，根據(jù)提供香港及海外物業(yè)買賣及租賃樓盤的香港地產(chǎn)網(wǎng)站squarefoot對全港平均房價的統(tǒng)計，今年2月16日是香港房價的階段性低點，只有97907港元/平方米，到今年9月16日，全港平均房價漲超26%至123344港元/平方米。

上半年至今，漲了不少的香港樓市在大佬李嘉誠眼中有著極好的發(fā)展預期。因此，9月李嘉誠旗下的長實地產(chǎn)時隔四年殺回香港搶地，以19.53億港元拿下沙田九肚地皮，價格超出市場預期價格35%。

摩根大通評論稱，李嘉誠以及地產(chǎn)公司在香港高價買地，意味著他對香港房地產(chǎn)市場有較積極的預期，也認為這可能進一步提振香港房地產(chǎn)市場情緒。

值得注意的是，香港樓市的成交量也在今年9月創(chuàng)下近4年最高水平。香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，9月香港住宅房屋銷售合約數(shù)量環(huán)比激增34.4%至7826份，為2012年10月以來新高，合約總值560億港元，8月銷量為5821份，交易金額406億港元。按同比來算，漲幅更是驚人，9月住宅房屋銷量同比增速高達83.6%，交易金額同比大增67%。

內(nèi)資對香港樓市促進作用有限

香港地產(chǎn)商美聯(lián)集團經(jīng)濟分析師樓嘉輝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，內(nèi)地資金確實是本次香港樓市上漲的原因之一。香港樓市作為具有投資價值的港元資產(chǎn)，受港元與美元直接掛鉤影響，的確能為內(nèi)地資金提供保值乃至增值作用。

一些香港地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)也印證了內(nèi)地資金對香港樓市托價作用。香港會德豐地產(chǎn)稱，旗下位于九龍的豪華房產(chǎn)One Mountain 9月銷售額20%由內(nèi)地買家貢獻，而6個月前剛開盤時這一數(shù)字只有5%。

但中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升認為，從整體看，內(nèi)地資金對香港樓市的推動作用只是價格飆升的原因之一。有香港媒體曾報道稱，內(nèi)地購房者的房地產(chǎn)交易量占今年第二季度香港房地產(chǎn)市場總交易額的9%，確實高于去年同期水平5.8%。但這部分資金對整體市場的效力有限，占比目前不會超過10%。

香港發(fā)展局局長陳茂波也曾在7月發(fā)文認為內(nèi)地資金涌港推升樓市的說法有所不妥。他表示，“過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業(yè)占整體成交宗數(shù)的比例，仍然只有約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出后的長期平均數(shù)相當，仍是處于相當?shù)偷乃剑匆娒黠@上升趨勢。”

從記者的采訪來看，多家香港地產(chǎn)商均認為內(nèi)地資金對香港樓市的促進作用有限，且非永久居民，本地及海外注冊公司購房需付15%的買家印花稅會打擊部分內(nèi)地資金的購房熱情。

黃良升認為，香港樓市本身具有吸引力，本地居民對住宅的需求才是本輪樓市行情的主力。

黃良升解釋稱，不論是普通中小戶型、還是價格稍貴的豪宅，其實都是香港人買給子女的剛需房。

外圍加息不礙樓市火熱

“即便美聯(lián)儲加息，對香港樓市按揭貸款利率的影響也有限，”黃良升向記者舉例稱，目前香港樓市的按揭利率很低，近期市場上按揭利率已低至H+1.4%水平（即香港銀行間同業(yè)拆息Hibor加1.4%，約合1.7%），就算美聯(lián)儲一年加息四次，在美國聯(lián)邦基準利率的基礎(chǔ)上上調(diào)1個基點為1.25%~1.5%，香港銀行貸款按揭利率也只有H+2.4%。是從超低息加到低息，對香港本地居民影響不會太大。

黃良升向記者表示，實際上美聯(lián)儲加息反而有利于香港樓市。從香港本地居民角度講，美聯(lián)儲加息意味著美國經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，有利于香港出口，從而增加香港本地居民的收入。因此，看好未來一段時間內(nèi)的房價。

香港地產(chǎn)商也普遍認為，香港樓市具有巨大的投資價值，未來一段時間內(nèi)，香港樓市將不會受制于美聯(lián)儲加息而繼續(xù)上揚。

值得注意的是，樓嘉輝與黃良升均向記者提到了今年動蕩的國際政治經(jīng)濟環(huán)境對香港樓市的作用。他們表示，今年6月的英國退歐事件引起了市場對新一輪金融震蕩的恐慌，促使資金倒流回更能穩(wěn)定保值的不動產(chǎn)樓市。

進入10月以來，香港樓市的價格繼續(xù)猛漲。《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢反映香港二手住宅價格走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）最新數(shù)據(jù)顯示，9月26日~10月2日當周，香港樓價指數(shù)較此前一周急升2.49%，報141.04點，創(chuàng)下7年來最大單周漲幅。該指數(shù)最新水平較2015年9月最高位時的146.92點只差4%，半年回升近11%。

另一方面，香港樓市是港元資產(chǎn)的一部分。投資香港樓市的優(yōu)勢在于，香港是一個金融城市，每年都吸引了很多年輕人來香港工作定居，靠收租的話也能獲得比較高的收益。作為長期性的投資來說，投資香港樓市的收益率超2%，相較目前的存款利率來說也是比較高的。