每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

盡管已出自查報(bào)告澄清，無(wú)必須披露的重大信息，但連續(xù)3個(gè)交易日，信達(dá)地產(chǎn)（600657，SH）收盤(pán)被巨量資金封死漲停。在上證指數(shù)走勢(shì)偏弱之際，這到底是為什么？

10月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海產(chǎn)權(quán)交易所了解到，信達(dá)地產(chǎn)正在對(duì)外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)7028.8萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓后將不再持有其任何股份。

年初以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)頻搶“地王”做加法，但如今忙著做減法，叫賣(mài)子公司股權(quán)。近兩年，以金融地產(chǎn)定位的信達(dá)地產(chǎn)本想開(kāi)創(chuàng)一套不同于其他房企的新玩法，今年中期卻意外曝出虧損。

如今，上海、杭州等樓市熱門(mén)城市出臺(tái)嚴(yán)厲限購(gòu)政策，信達(dá)地產(chǎn)在這些區(qū)域制造的“地王”何以解套？上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓或能管窺一二。

標(biāo)的企業(yè)曾連虧且?jiàn)Z過(guò)“地王”

成立于2002年的上海寶納園置業(yè)，注冊(cè)資本3750萬(wàn)元，大股東為持股48%的上海信達(dá)銀泰置業(yè)，其他兩個(gè)股東分別為持股32%的上海寶山區(qū)納米園區(qū)工作辦公室與持股20%的上海定譽(yù)實(shí)業(yè)。

據(jù)悉，上海信達(dá)銀泰置業(yè)為信達(dá)地產(chǎn)（原為天橋北大青鳥(niǎo)）2008年通過(guò)重大資產(chǎn)重組的形式從信達(dá)投資、深圳建信等五位特定投資人反向收購(gòu)而來(lái)。

實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)最初是中國(guó)信達(dá)承接國(guó)有大型銀行不良資產(chǎn)及處置不良資產(chǎn)過(guò)程中留下來(lái)的一個(gè)房地產(chǎn)平臺(tái)。面對(duì)2008年國(guó)際金融風(fēng)暴肆虐全球，信達(dá)地產(chǎn)背靠中國(guó)信達(dá)及其實(shí)控人財(cái)政部這一背景，順勢(shì)在A股借殼上市。

記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，早些年，被信達(dá)地產(chǎn)收入囊中的上海信達(dá)銀泰置業(yè)及上海寶納園置業(yè)并無(wú)太多項(xiàng)目運(yùn)作，但到2014年初，上海寶納園置業(yè)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)方式一舉取得寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)一地塊，占地3.14萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為動(dòng)遷安置房，總成交價(jià)大約2億元。

拿地后不久，上海信達(dá)銀泰置業(yè)及上海寶納園置業(yè)聯(lián)合體又以8.45億元奪得寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)09-02、09-06商住地塊，樓板價(jià)6842元/平米，溢價(jià)率為104.06%。

經(jīng)查，2014年全國(guó)樓市整體普遍較冷，上海土拍也不例外，流拍現(xiàn)象成為當(dāng)年市場(chǎng)較冷背景下的一個(gè)熱點(diǎn)話題。信達(dá)地產(chǎn)上述高溢價(jià)奪地，也被當(dāng)?shù)厝耸糠Q(chēng)之為樓市小年景下的“異類(lèi)地王”。

公告顯示，上海寶納園置業(yè)2014年與2015年?duì)I業(yè)收入均為零，2014年?duì)I業(yè)利潤(rùn)虧損近百萬(wàn)元，但凈利潤(rùn)為80萬(wàn)元，次年?duì)I業(yè)利潤(rùn)虧損擴(kuò)大至近200萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損151.4萬(wàn)元。

對(duì)于上述轉(zhuǎn)讓行為及是否與中報(bào)業(yè)績(jī)虧損有關(guān)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電了信達(dá)地產(chǎn)董秘辦，該辦公室一位工作人員回應(yīng)稱(chēng)，他們并不清楚這個(gè)項(xiàng)目，明確否認(rèn)賣(mài)項(xiàng)目跟當(dāng)前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直接有關(guān)。

除了信達(dá)地產(chǎn)擬退出上海寶納園置業(yè)之外，股東上海定譽(yù)實(shí)業(yè)也正在出售該標(biāo)的股權(quán)，但公告明確稱(chēng)，股權(quán)變更帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)由受讓方承擔(dān)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事吳新堅(jiān)表示，信達(dá)地產(chǎn)是上市房企，從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析，信達(dá)地產(chǎn)屬于資本投資型房企。

“信達(dá)系”地產(chǎn)資本騰挪術(shù)

截至今年6月底，上海寶納園置業(yè)總資產(chǎn)4.96億元，總負(fù)債4.67億元。值得一提的是，總資產(chǎn)內(nèi)部絕大多數(shù)為流動(dòng)資產(chǎn)，該金額接近5億元，評(píng)估值逾6億元，流動(dòng)負(fù)債則高達(dá)4.7億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者仔細(xì)研究資料發(fā)現(xiàn)，上海寶納園置業(yè)涉及一筆6900萬(wàn)元委托貸款于10月15日到期。

按照轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，這筆委托借款須受讓方摘牌之后5個(gè)工作日內(nèi)代上海寶納園置業(yè)償還上海信達(dá)立人投資有限公司的委托貸款本金及利息，委托銀行為上海銀行浦東分行。

記者還注意到，上述借款月息率1%，借款期限從去年10月份至今年10月份。

2014年以來(lái)，房企再融資進(jìn)一步放開(kāi)，尤其是去年以來(lái)，房企發(fā)債融資規(guī)模進(jìn)一步獲得爆發(fā)性增長(zhǎng)，今年以來(lái)債務(wù)性融資繼續(xù)獲得放量。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2015年至今年上半年，50家房企公司債的平均融資成本為4.95%，期限多為3~5年。比如，2015年基本維持在5%左右，隨著融資總量的上升，2016年一季度有了明顯降低，低至4.47%，而二季度又有了明顯上揚(yáng)，重新浮動(dòng)至5.07%。

“從單個(gè)房企來(lái)看，央企和國(guó)企自不用說(shuō)，憑借國(guó)家信用融資成本與國(guó)債不相上下。”該機(jī)構(gòu)公開(kāi)表述說(shuō)。

據(jù)悉，上海信達(dá)立人與上海信達(dá)銀泰置業(yè)同為信達(dá)地產(chǎn)的全資子公司，為何信達(dá)地產(chǎn)子公司之間的關(guān)聯(lián)借款成本會(huì)比較高？

中國(guó)房地產(chǎn)金融聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)只是中國(guó)信達(dá)一部分業(yè)務(wù)。這是一個(gè)涉及不良資產(chǎn)管理、銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)一體化的超大型資本機(jī)構(gòu)。

一位熟悉房企資本運(yùn)作的重慶地產(chǎn)人士表示，明股暗債往往是一些國(guó)資房企在操盤(pán)能力不足時(shí)所采取的另一種賺錢(qián)方式，因?yàn)樗麄兺ǔＳ型恋?、金融等?yōu)質(zhì)資源。

2015年，信達(dá)地產(chǎn)與子公司信達(dá)立人及關(guān)聯(lián)方中國(guó)信達(dá)旗下中潤(rùn)發(fā)展一同認(rèn)購(gòu)了嘉興陸匯投資合伙企業(yè)（有限合伙），該基金總募資大約25.5億元，其中信達(dá)系認(rèn)繳了4.5億元。

去年以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)豪擲約350億元在上海、杭州等核心城市拍下多個(gè)“地王”，參與其中的一些關(guān)聯(lián)資金也被媒體曝光，但隨著調(diào)控潮來(lái)襲，外界擔(dān)憂其如何操盤(pán)“地王”。

9月底，濱江集團(tuán)公告揭開(kāi)了信達(dá)地產(chǎn)是如何操盤(pán)“地王”的，內(nèi)容顯示，信達(dá)地產(chǎn)擬與濱江集團(tuán)、融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)濱江區(qū)奧體單元123億元“地王”，其中信達(dá)占股50%，融創(chuàng)占股40%，濱江占股10%。