每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹

素有一線房價(jià)水平的杭州樓市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷的現(xiàn)狀。

近日，杭州市統(tǒng)計(jì)局公布了2016年《前三季度全市固定資產(chǎn)投資形勢分析》，今年以來杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)負(fù)增長，前三季度全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1710.64億元，增速由去年同期的15.5%變?yōu)?7.7%，土地購置費(fèi)下降過快是主因。據(jù)了解，前三季度杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費(fèi)785.91億元，下降18.9%，拉低全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速9.9個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到，民間投資對房地產(chǎn)領(lǐng)域有所減少，前三季度杭州完成房地產(chǎn)開發(fā)民間投資1277.98億元，同比下降10.4%，拉低杭州全市民間投資增長7.1個(gè)百分點(diǎn)。

固定資產(chǎn)投資增幅受影響

對比2015年杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，近兩年杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資增長均呈下降趨勢，根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資1854.18億元，對全市固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率也由2014年同期的75.2%下降至61.9%，下降13.3個(gè)百分點(diǎn)。

這一持續(xù)下滑的數(shù)據(jù)，或許也將影響2016年杭州市固定資產(chǎn)投資增幅10%的目標(biāo)。

上述杭州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分析認(rèn)為，2016年杭州市固定資產(chǎn)投資增幅目標(biāo)為10%，即完成固定資產(chǎn)投資額6112億元。而前三季度僅完成投資額3863億元，缺口達(dá)2249億元。主要影響因素包括房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷、制造業(yè)投資力度減弱、缺乏大項(xiàng)目支撐、大多數(shù)區(qū)、縣（市）投資增長乏力等。

為了完成10%固定資產(chǎn)投資增幅的目標(biāo)，針對于房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，上述報(bào)告認(rèn)為，“固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)的入庫原則是項(xiàng)目正式開工建設(shè)。只有項(xiàng)目正式開工，才能納入統(tǒng)計(jì)，才能反映土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款、三通一平支出、設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)等項(xiàng)目前期費(fèi)用。因此，必須督促項(xiàng)目，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，盡早開工入庫。”

土地購置費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，而針對杭州市土地購置費(fèi)下降過快導(dǎo)致杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或與商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)有關(guān)。相比往年，今年商業(yè)用地的推出非常少，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場，相對來說表現(xiàn)出供過于求的趨勢，開發(fā)商對拿下商業(yè)用地更加謹(jǐn)慎。

根據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年商業(yè)地產(chǎn)庫存高企。當(dāng)年1~9月，杭州全市商品房庫存面積1804.62萬平方米，其中住宅1121.22萬平方米，非住宅（主要是商業(yè)地產(chǎn)）683.4萬平方米，按今年前9個(gè)月的銷售速度測算，住宅的去化周期為11.1個(gè)月左右，非住宅的去化周期達(dá)55.4個(gè)月，非住宅去化周期遠(yuǎn)高于市場警戒線。

對此，世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，過去幾年，大量的推地已經(jīng)使大部分好地段的商業(yè)用地資源消耗得差不多了，其他一些商業(yè)用地都處于比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，在目前的市場下，開發(fā)商對商業(yè)用地還是比較謹(jǐn)慎的。雖然商業(yè)地產(chǎn)今年以來有所回暖，但從供需矛盾緩解上，依然需要一段時(shí)間。

開發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎

最新數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，今年9月浙江全省新建商品住宅銷售價(jià)格上漲4.1%，漲幅比上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)連續(xù)18個(gè)月上漲態(tài)勢，11個(gè)設(shè)區(qū)市價(jià)格全部上漲，其中漲幅排名前三的城市為杭州、嘉興和湖州，價(jià)格分別上漲5.5%、2.7%和2.6%。

雖然二級市場的房價(jià)仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但從房地產(chǎn)的一級市場來看，隨著杭州市政府對房地產(chǎn)市場的高壓監(jiān)管態(tài)勢，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場正在降溫。

9月26日，杭州市國土資源局發(fā)布通知，調(diào)整土地競價(jià)方式，溢價(jià)超過150%后不再接受更高報(bào)價(jià)。同一天，杭州暫停出讓兩幅將于9月29日出讓的住宅用地，至今杭州土地出讓明顯放緩。

對此，馬英樞認(rèn)為，“從整個(gè)趨勢上去看，對杭州而言，政府仍在控制房價(jià)的上漲，這也會(huì)對房地產(chǎn)投資市場產(chǎn)生一定的影響，未來的房價(jià)上升存在風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商在高溢價(jià)率拿地上會(huì)更加謹(jǐn)慎，高溢價(jià)率的前提是房價(jià)未來能夠在這個(gè)項(xiàng)目上漲30%～50%才能盈利，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大。所以反過來也是對開發(fā)商高價(jià)拿地敲一個(gè)警鐘。”

同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)投資增速下降，不一定是壞事。過熱的房地產(chǎn)投資，會(huì)給市場也帶來非常大的動(dòng)蕩，也會(huì)招致政府更加嚴(yán)厲的調(diào)控，適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)是每個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。