每經(jīng)編輯 楊羚強    

幾乎所有人都以為調(diào)控之后房價必然下跌。不管是專業(yè)的房地產(chǎn)公眾號，還是那些“非專業(yè)”，都在看空后市。

國家統(tǒng)計局對“十五個一線和部分熱點二線城市10月上半月房地產(chǎn)市場”情況進行的統(tǒng)計顯示，房價過快上漲的勢頭明顯被遏制，房價走勢趨穩(wěn)，環(huán)比指數(shù)均有所降低。

其中，北京的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅就回落到1.2%，幅度3.7個百分點。深圳和成都同期的住宅價格也環(huán)比分別下降了0.3%和0.1%。其他城市該時段房價環(huán)比回落幅度在1.0至3.8個百分點之間，較為明顯。

從成交量看亦然，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降60%-80%的城市有4個，下降40%-60%的城市有3個，下降20%-40%的城市有3個。

面對市場的由熱轉冷，部分購房者因為疑慮而選擇觀望。很多購房者就問邦地產(chǎn)：房價會在什么時間達到底部？跌幅會是多少？何時出手才好？

好吧，那邦地產(chǎn)就來統(tǒng)一回答一下：房價會在未來的十二個月內(nèi)逐漸向下，并可能在十二個月后進入底部。至少在上海大部分樓盤不會有大幅降價，少數(shù)下跌不超過20%。

因為，地方政府和開發(fā)商已經(jīng)采取了各種舉措，為的就是防止房價泡沫被“戳破”，防止崩盤出現(xiàn)。
而它們做的，則是提升房地產(chǎn)的基本面，縮小房價和房屋真實價值間的差距，為地產(chǎn)調(diào)控得“軟著陸”制造“保護墊”。

政府開始著手保護購房者隱私

數(shù)百年來，瑞士銀行因嚴格的“銀行保密制度”聞名于世。至今瑞士銀行的存款已占全球總儲蓄額的1/3，瑞士銀行管理著2.2萬億美元的離岸資產(chǎn)。

萬科高級副總裁譚華杰也告訴邦地產(chǎn)，美國紐約的房價之所以能成為全球房價的“錨”，最重要的一個原因，就是美國的憲法對私人財產(chǎn)的嚴密保護。私人財產(chǎn)隱私是有“神圣不可侵犯”地位的，基于此，房屋業(yè)主個人身份等私人信息是被嚴密保護，不得泄露的。

但在國內(nèi)，房屋私人信息的保護狀況，一直不太理想。經(jīng)常有房東會吐槽，幾乎每過一兩天，就會有中介打電話來問，是否有房子出租、出售的意向。中介不僅知道，房子在幾號、幾樓、幾室，甚至連購入的價格都清楚。

這樣的對房屋信息保護狀態(tài)，讓很多人都覺得不安全，有些打算買房保值的人，也可能考慮到這些因素，加劇不敢買房的心理。

然而，據(jù)“上海中原”的公眾號透露，在這次調(diào)控之后，一些保護房東個人隱私的政策已經(jīng)頒布并執(zhí)行。
比如在上海，原來任何人到房地產(chǎn)交易中心，只要憑個人身份證和房屋地址，花5-30元，就能了解房東名字、房屋的抵押貸款金額、貸款年限等一系列信息。

但在這次樓市調(diào)控之后，沒有房東的授權，任何個人不能通過房地產(chǎn)交易中心了解上述信息。這一做法，很大程度保護了房東的個人隱私，讓房屋的買賣變得更為安全。

未來，如果國家能夠進一步加強對房東個人隱私的保護，讓那些泄漏個人隱私的機構或個人領到巨額罰單，甚至因此坐牢，那么類似瑞士銀行那樣，中國房產(chǎn)成為全球儲戶首選的現(xiàn)象，并非不可能在中國發(fā)生。而且隨著房屋安全系數(shù)的提高，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值也進一步提升。

政府正在利用開發(fā)商的錢投資城市

除了加強對個人隱私的保護力度，上海市政府在這次國慶節(jié)前出臺的一個抑制土地價格的措施，也進一步提升了房屋的價值。

9月26日，上海規(guī)土局發(fā)布此前8月末中止出讓的三幅純宅地退還競買保證金的補充通知，地塊調(diào)整有關公用開放空間與公共服務設施等出讓條件后將恢復競買申請。

除了上述三塊宅地外，上海當日還新掛牌了兩幅奉賢區(qū)地塊：奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊和南橋新城10單元01E-01區(qū)域地塊。這些地塊原先出讓的其他宅地相比，公共設施占整個地塊的比例也高出不少，要求地塊內(nèi)應設置建筑面積不少于總建筑面積10%的公共服務設施。

這些公共服務設施包括：居委會，治安聯(lián)防站，物業(yè)管理，業(yè)委會，服務站（家政服務等），文化活動室，兒童游戲場，健身點，球場、廣場、老年康體活動室，生活垃圾收集房，環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等。

國泰君安證券首席經(jīng)濟學家林采宜說，交通（地鐵房）、教育（學區(qū)房）和商業(yè)配套不同的房子，其公共服務價值體現(xiàn)到房價上。

之前，上海的公共服務配套，是依靠政府投資實現(xiàn)的。政府財政收支，直接決定著一個區(qū)域的公共配套設施的成熟度。但有時候，政府并沒有足夠的資金，大量提供公共服務。這也造成了超大城市、大城市和中小城市間的房價差距越拉越大。

可是，上海天才地將公共服務設施投資和土地出讓條件捆綁，使這一問題得到更好的解決。

如果，開發(fā)商能斥巨資幫助地方政府做城市配套，即使像奉賢莊行這樣的城市遠郊，一樣有可能培育成為城市的區(qū)域中心，促成整個城市升值。

開發(fā)商努力讓房子變得有價值

在樓市新政剛剛頒布幾天，網(wǎng)上有消息說，某些開發(fā)商要求工程部門，“務必提升房屋質量，防止萬一出現(xiàn)降價，小業(yè)主會鬧事”。

消息雖然未經(jīng)證實，但卻說明了一個真相：市場熱的時候，住宅質量不如市場冷的時候。

很多年前，綠城集團曾經(jīng)給過一份內(nèi)部質量管控標準，對每一個工程環(huán)節(jié)都有非常具體而詳細的要求。即使像窗縫這樣的細節(jié)，都會規(guī)定不能超過0.3cm的誤差。

在這本厚厚的工程規(guī)范中，最令人印象深刻的還是工程監(jiān)管人員的數(shù)量，平均每四個施工人員，就有質量監(jiān)管人員進行管理。施工標準和監(jiān)管的嚴格，是確保綠城品質口碑的原因。

一家開發(fā)商的工程監(jiān)理說，其實每家企業(yè)都有類似綠城那樣的工程管理質量標準，但在執(zhí)行時，尤其是市場旺季來臨時就很難做到。

原因是現(xiàn)在的工程都是層層分包、轉包的，同一個農(nóng)民工在這家樓盤干完活后，馬上要趕著去下一個，這樣才可能掙到更多收入。因此，他們活通常干得極快，但容易因此造成工程中的各種瑕疵。

但當市場到了淡季，他們的活就會少些，也更容易安心干活。

除了硬件上的提升，到了市場淡季，開發(fā)商也會選擇增加更多的軟件服務，提升樓盤價值，以達到“不降價銷售”的目標。

綠城園區(qū)服務最新就推出園區(qū)服務健康生態(tài)體系，業(yè)主可以通過這套體系來管理自己的健康。

比如，常跑步的人都懂，跑步一般心率達到120次/分鐘-150次/分鐘之間，為有效價值范圍。綠城的健康管理就能測算心率功能，幫助業(yè)主做好運動管理。

再比如，有些人除了高血壓外，還患有腎臟疾病，綠城的健康管理能通過對血壓和其他疾病的檢測，及時給出相應的建議，幫助高血壓病人更好控制自己的血壓。

“如果有一天，人們發(fā)現(xiàn)自己（買房的錢）是在購買生命，而房子本身是免費的，他們還會覺得房子貴嗎？”房地產(chǎn)圈內(nèi)人研究綠城的營銷思路后認為，這種增加服務，提升樓盤性價比的做法很值得效仿。

實際上，很多開發(fā)商都和綠城一樣，試圖通過軟件的升級，讓房子變得有價值。比如，美的地產(chǎn)在貴陽的項目就有一系列的智能家居設備，可以實現(xiàn)自動打開客廳的電燈、窗簾、空調(diào)，同時還可以開啟熱水器、電視機等，檢測廚房間泄漏煤氣，自動凈化空氣等一系列智能應用。

事實上，對樓盤的軟件提升和智能應用，在2015年曾經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象。但因為今年的樓市過于火爆，房地產(chǎn)智能應用和軟件升級、服務升級被放慢了，開發(fā)商把心思更多用在了怎樣提高售價上。但是在市場變冷后，這一系列的升級都將重現(xiàn)。

因為開發(fā)商明白，只有增加投入，才能讓房屋的價值和價格相匹配。而這也是確保房價“軟著陸”的根本思路。

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