每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

幾乎所有人都以為調(diào)控之后房?jī)r(jià)必然下跌。不管是專業(yè)的房地產(chǎn)公眾號(hào)，還是那些“非專業(yè)”，都在看空后市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)“十五個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月房地產(chǎn)市場(chǎng)”情況進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭明顯被遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，環(huán)比指數(shù)均有所降低。

其中，北京的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅就回落到1.2%，幅度3.7個(gè)百分點(diǎn)。深圳和成都同期的住宅價(jià)格也環(huán)比分別下降了0.3%和0.1%。其他城市該時(shí)段房?jī)r(jià)環(huán)比回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間，較為明顯。

從成交量看亦然，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降60%-80%的城市有4個(gè)，下降40%-60%的城市有3個(gè)，下降20%-40%的城市有3個(gè)。

面對(duì)市場(chǎng)的由熱轉(zhuǎn)冷，部分購(gòu)房者因?yàn)橐蓱]而選擇觀望。很多購(gòu)房者就問(wèn)邦地產(chǎn)：房?jī)r(jià)會(huì)在什么時(shí)間達(dá)到底部？跌幅會(huì)是多少？何時(shí)出手才好？

好吧，那邦地產(chǎn)就來(lái)統(tǒng)一回答一下：房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)的十二個(gè)月內(nèi)逐漸向下，并可能在十二個(gè)月后進(jìn)入底部。至少在上海大部分樓盤不會(huì)有大幅降價(jià)，少數(shù)下跌不超過(guò)20%。

因?yàn)?，地方政府和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)采取了各種舉措，為的就是防止房?jī)r(jià)泡沫被“戳破”，防止崩盤出現(xiàn)。
而它們做的，則是提升房地產(chǎn)的基本面，縮小房?jī)r(jià)和房屋真實(shí)價(jià)值間的差距，為地產(chǎn)調(diào)控得“軟著陸”制造“保護(hù)墊”。

政府開(kāi)始著手保護(hù)購(gòu)房者隱私

數(shù)百年來(lái)，瑞士銀行因嚴(yán)格的“銀行保密制度”聞名于世。至今瑞士銀行的存款已占全球總儲(chǔ)蓄額的1/3，瑞士銀行管理著2.2萬(wàn)億美元的離岸資產(chǎn)。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰也告訴邦地產(chǎn)，美國(guó)紐約的房?jī)r(jià)之所以能成為全球房?jī)r(jià)的“錨”，最重要的一個(gè)原因，就是美國(guó)的憲法對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)密保護(hù)。私人財(cái)產(chǎn)隱私是有“神圣不可侵犯”地位的，基于此，房屋業(yè)主個(gè)人身份等私人信息是被嚴(yán)密保護(hù)，不得泄露的。

但在國(guó)內(nèi)，房屋私人信息的保護(hù)狀況，一直不太理想。經(jīng)常有房東會(huì)吐槽，幾乎每過(guò)一兩天，就會(huì)有中介打電話來(lái)問(wèn)，是否有房子出租、出售的意向。中介不僅知道，房子在幾號(hào)、幾樓、幾室，甚至連購(gòu)入的價(jià)格都清楚。

這樣的對(duì)房屋信息保護(hù)狀態(tài)，讓很多人都覺(jué)得不安全，有些打算買房保值的人，也可能考慮到這些因素，加劇不敢買房的心理。

然而，據(jù)“上海中原”的公眾號(hào)透露，在這次調(diào)控之后，一些保護(hù)房東個(gè)人隱私的政策已經(jīng)頒布并執(zhí)行。
比如在上海，原來(lái)任何人到房地產(chǎn)交易中心，只要憑個(gè)人身份證和房屋地址，花5-30元，就能了解房東名字、房屋的抵押貸款金額、貸款年限等一系列信息。

但在這次樓市調(diào)控之后，沒(méi)有房東的授權(quán)，任何個(gè)人不能通過(guò)房地產(chǎn)交易中心了解上述信息。這一做法，很大程度保護(hù)了房東的個(gè)人隱私，讓房屋的買賣變得更為安全。

未來(lái)，如果國(guó)家能夠進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房東個(gè)人隱私的保護(hù)，讓那些泄漏個(gè)人隱私的機(jī)構(gòu)或個(gè)人領(lǐng)到巨額罰單，甚至因此坐牢，那么類似瑞士銀行那樣，中國(guó)房產(chǎn)成為全球儲(chǔ)戶首選的現(xiàn)象，并非不可能在中國(guó)發(fā)生。而且隨著房屋安全系數(shù)的提高，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值也進(jìn)一步提升。

政府正在利用開(kāi)發(fā)商的錢投資城市

除了加強(qiáng)對(duì)個(gè)人隱私的保護(hù)力度，上海市政府在這次國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)的一個(gè)抑制土地價(jià)格的措施，也進(jìn)一步提升了房屋的價(jià)值。

9月26日，上海規(guī)土局發(fā)布此前8月末中止出讓的三幅純宅地退還競(jìng)買保證金的補(bǔ)充通知，地塊調(diào)整有關(guān)公用開(kāi)放空間與公共服務(wù)設(shè)施等出讓條件后將恢復(fù)競(jìng)買申請(qǐng)。

除了上述三塊宅地外，上海當(dāng)日還新掛牌了兩幅奉賢區(qū)地塊：奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊和南橋新城10單元01E-01區(qū)域地塊。這些地塊原先出讓的其他宅地相比，公共設(shè)施占整個(gè)地塊的比例也高出不少，要求地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于總建筑面積10%的公共服務(wù)設(shè)施。

這些公共服務(wù)設(shè)施包括：居委會(huì)，治安聯(lián)防站，物業(yè)管理，業(yè)委會(huì)，服務(wù)站（家政服務(wù)等），文化活動(dòng)室，兒童游戲場(chǎng)，健身點(diǎn)，球場(chǎng)、廣場(chǎng)、老年康體活動(dòng)室，生活垃圾收集房，環(huán)衛(wèi)作業(yè)道班房等。

國(guó)泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜說(shuō)，交通（地鐵房）、教育（學(xué)區(qū)房）和商業(yè)配套不同的房子，其公共服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上。

之前，上海的公共服務(wù)配套，是依靠政府投資實(shí)現(xiàn)的。政府財(cái)政收支，直接決定著一個(gè)區(qū)域的公共配套設(shè)施的成熟度。但有時(shí)候，政府并沒(méi)有足夠的資金，大量提供公共服務(wù)。這也造成了超大城市、大城市和中小城市間的房?jī)r(jià)差距越拉越大。

可是，上海天才地將公共服務(wù)設(shè)施投資和土地出讓條件捆綁，使這一問(wèn)題得到更好的解決。

如果，開(kāi)發(fā)商能斥巨資幫助地方政府做城市配套，即使像奉賢莊行這樣的城市遠(yuǎn)郊，一樣有可能培育成為城市的區(qū)域中心，促成整個(gè)城市升值。

開(kāi)發(fā)商努力讓房子變得有價(jià)值

在樓市新政剛剛頒布幾天，網(wǎng)上有消息說(shuō)，某些開(kāi)發(fā)商要求工程部門，“務(wù)必提升房屋質(zhì)量，防止萬(wàn)一出現(xiàn)降價(jià)，小業(yè)主會(huì)鬧事”。

消息雖然未經(jīng)證實(shí)，但卻說(shuō)明了一個(gè)真相：市場(chǎng)熱的時(shí)候，住宅質(zhì)量不如市場(chǎng)冷的時(shí)候。

很多年前，綠城集團(tuán)曾經(jīng)給過(guò)一份內(nèi)部質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每一個(gè)工程環(huán)節(jié)都有非常具體而詳細(xì)的要求。即使像窗縫這樣的細(xì)節(jié)，都會(huì)規(guī)定不能超過(guò)0.3cm的誤差。

在這本厚厚的工程規(guī)范中，最令人印象深刻的還是工程監(jiān)管人員的數(shù)量，平均每四個(gè)施工人員，就有質(zhì)量監(jiān)管人員進(jìn)行管理。施工標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管的嚴(yán)格，是確保綠城品質(zhì)口碑的原因。

一家開(kāi)發(fā)商的工程監(jiān)理說(shuō)，其實(shí)每家企業(yè)都有類似綠城那樣的工程管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但在執(zhí)行時(shí)，尤其是市場(chǎng)旺季來(lái)臨時(shí)就很難做到。

原因是現(xiàn)在的工程都是層層分包、轉(zhuǎn)包的，同一個(gè)農(nóng)民工在這家樓盤干完活后，馬上要趕著去下一個(gè)，這樣才可能掙到更多收入。因此，他們活通常干得極快，但容易因此造成工程中的各種瑕疵。

但當(dāng)市場(chǎng)到了淡季，他們的活就會(huì)少些，也更容易安心干活。

除了硬件上的提升，到了市場(chǎng)淡季，開(kāi)發(fā)商也會(huì)選擇增加更多的軟件服務(wù)，提升樓盤價(jià)值，以達(dá)到“不降價(jià)銷售”的目標(biāo)。

綠城園區(qū)服務(wù)最新就推出園區(qū)服務(wù)健康生態(tài)體系，業(yè)主可以通過(guò)這套體系來(lái)管理自己的健康。

比如，常跑步的人都懂，跑步一般心率達(dá)到120次/分鐘-150次/分鐘之間，為有效價(jià)值范圍。綠城的健康管理就能測(cè)算心率功能，幫助業(yè)主做好運(yùn)動(dòng)管理。

再比如，有些人除了高血壓外，還患有腎臟疾病，綠城的健康管理能通過(guò)對(duì)血壓和其他疾病的檢測(cè)，及時(shí)給出相應(yīng)的建議，幫助高血壓病人更好控制自己的血壓。

“如果有一天，人們發(fā)現(xiàn)自己（買房的錢）是在購(gòu)買生命，而房子本身是免費(fèi)的，他們還會(huì)覺(jué)得房子貴嗎？”房地產(chǎn)圈內(nèi)人研究綠城的營(yíng)銷思路后認(rèn)為，這種增加服務(wù)，提升樓盤性價(jià)比的做法很值得效仿。

實(shí)際上，很多開(kāi)發(fā)商都和綠城一樣，試圖通過(guò)軟件的升級(jí)，讓房子變得有價(jià)值。比如，美的地產(chǎn)在貴陽(yáng)的項(xiàng)目就有一系列的智能家居設(shè)備，可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)打開(kāi)客廳的電燈、窗簾、空調(diào)，同時(shí)還可以開(kāi)啟熱水器、電視機(jī)等，檢測(cè)廚房間泄漏煤氣，自動(dòng)凈化空氣等一系列智能應(yīng)用。

事實(shí)上，對(duì)樓盤的軟件提升和智能應(yīng)用，在2015年曾經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象。但因?yàn)榻衲甑臉鞘羞^(guò)于火爆，房地產(chǎn)智能應(yīng)用和軟件升級(jí)、服務(wù)升級(jí)被放慢了，開(kāi)發(fā)商把心思更多用在了怎樣提高售價(jià)上。但是在市場(chǎng)變冷后，這一系列的升級(jí)都將重現(xiàn)。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商明白，只有增加投入，才能讓房屋的價(jià)值和價(jià)格相匹配。而這也是確保房?jī)r(jià)“軟著陸”的根本思路。

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