每經編輯 每經記者 杜冉樂 龐靜濤 實習記者 馬瑋煒    

每經記者 杜冉樂 龐靜濤 實習記者 馬瑋煒

最近，正源地產以25億元受讓國棟建設控股權，引發(fā)后者股價大幅飆漲。作為信披義務人，正源地產在權益變動報告書中表示，其有在未來1年內對國棟建設或其子公司部分資產和業(yè)務進行出售或通過其購買或置換資產重組的計劃。

這意味著正源地產后續(xù)仍有重組計劃。作為發(fā)跡于大連的中小房企，正源地產本次資本運作恰好趕上了新一輪樓市調控，其已有的項目資產及投資策略能否平滑調控的影響？

《每日經濟新聞》記者對正源地產全國多個代表性項目展開實地調查，發(fā)現(xiàn)其此前擬重組注入項目已從期房變成現(xiàn)房，部分項目面臨不小的去化壓力。

大連超大項目陷入“拆遷難”

據悉，正源地產目前擁有約208萬平方米土地儲備，主要位于北京、大連、南京、長沙、重慶、西安等一二線城市。

10月18日，《每日經濟新聞》記者來到正源地產總部所在的大連市，該房企在大連一共兩個項目，分別為幸福e家與吉祥e家，對應大連重工起重集團老廠區(qū)與西山小區(qū)的搬遷改造項目。

正源地產官網顯示，幸福e家土地儲備規(guī)模70萬平方米，建筑面積120萬平方米。該項目土地均拿地較早，其中2001年曾協(xié)議拿地14萬平方米，2002年競牌拿地58.6萬平方米，但拿地成本僅約8.5億元。由幸福e家項目升級產品的大連吉祥e家，宣稱土地面積160萬平方米。

吉祥e家位于大連市區(qū)、開發(fā)區(qū)、金州區(qū)三地交匯處，記者走訪發(fā)現(xiàn)，吉祥e家項目內部仍有大量未動遷的房屋。

西山小區(qū)116號樓5樓的一位女士對《每日經濟新聞》記者稱，自己2011年入住，開發(fā)商給出的動遷安排是1：1.2置換動遷房，因當初沒有合適房源，遲遲不能搬遷。今年7、8月找過動遷部門，但對方答復“沒錢動遷”。

大連《民心網》訴求中心，當?shù)卣嚓P部門的回復稱正源地產未能按計劃實施改造工程，已多次進行溝通。

近日，正源地產對《每日經濟新聞》記者表示，具體動遷安排均按照公司分期計劃進行。部分“釘子戶”以無理的要求拖延動遷進程，他們也在積極協(xié)調推進。

今年7月份，國棟建設對外披露了重大資產重組預案，擬定增股份購買正源地產旗下北京世紀正源、重慶正源、重慶潤豐源投資、大連海匯4家子公司100%股權及湖南正源80%股權，最終未果。其中，涉及拆遷難的吉祥e家對應的開發(fā)公司即為大連海匯。

大盤造城反遭去化不力

正源地產官網顯示，除了布局大連，該房企核心項目還分布在北京、南京、長沙和重慶。截至今年6月底，存貨價值約113.4億元，比去年底略增約1.2億元。

《每日經濟新聞》記者深入調查發(fā)現(xiàn)，該房企僅有南京尚峰尚水于2015年取得預售證，而其他城市項目多為2013年和2014年的預售證。

資料顯示，正源地產位于北京的金融世家、定慧福里（含正源廣場）已售完，北京尚峰尚水處于尾盤銷售，大連幸福e家基本售罄，大連吉祥e家僅有前述提及的少量現(xiàn)房在售。

從大連市內火車站轉乘輕軌線，大約30公里后，《每日經濟新聞》記者來到大連開發(fā)區(qū)金馬路輕軌站，出門抬頭就能看到一個正源吉祥e家現(xiàn)房銷售的廣告。

房天下網站的房源數(shù)據顯示，大連開發(fā)區(qū)在售住宅項目59個，其中45個項目為現(xiàn)房銷售。記者現(xiàn)場看到，除了吉祥e家，還有世茂、遠洋等大房企項目也是現(xiàn)房銷售，銷售難度可見一斑。

目前，正源地產重慶一共3個項目，除了近10萬平方米體量的正源縉云山水已交房之外，另外兩個分別是位于蔡家組團22萬平方米體量的正源福源及1.53萬平方米體量的正源橡園。

記者調查得知，正源橡園2013年拿到預售證以來，一直賣到現(xiàn)在，從賣期房變成了賣現(xiàn)房，正源福源去年11月取得首批預售證，可售住宅1380套，成交450套，但網簽數(shù)據顯示售價跌幅達13%。

除此之外，正源地產長沙項目位于寧鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)，總占地3826畝，總規(guī)劃建筑面積255萬平方米。湖南寧鄉(xiāng)房產政務信息網數(shù)據顯示，長沙尚峰尚水一期規(guī)劃建筑面積100萬平方米，2014年合計取得127套房源預售資格，但截至今年10月24日仍有120套處于可售狀態(tài)。

大連、重慶、長沙等項目現(xiàn)狀，到底是銷售不順還是投資資金跟不上？正源地產對《每日經濟新聞》記者表示，這是按照公司整體進度安排的，公司均根據經營需要安排。其中，西山小區(qū)項目開發(fā)分期進行，后續(xù)會根據計劃推出新房源。

正源地產解釋稱，“公司未來營收包括現(xiàn)有房源及大連幸福e家、吉祥e家等項目，還有重慶、長沙、南京等地后期開發(fā)建設的項目，公司已儲備的土地未來可開發(fā)建筑面積超過300萬平方米。”

近幾年，房地產業(yè)毛利率一路下滑，而正源地產去年營業(yè)毛利率達40.89%，比此前兩年還略有增長。在一位知名房企的操盤手看來，這與其拿地較早且成本較低有關。

去年，正源地產存貨周轉率僅0.17倍，比此前兩年有所下降，加上該房企財務杠桿率較低，即便過去能暫時維持該毛利率，但其去年凈資產收益率僅4.01%，明顯低于行業(yè)平均水平。

調控波及南京樓盤預售

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份到南京尚峰尚水售樓部調查，一位銷售人員介紹說，樓盤地處南京最大山脈——老山旁邊，分5期開發(fā)銷售，9月19日剛推2期，一共40多套別墅，均價約1.6萬元/平方米。

受南京調控影響，記者踩盤暗訪當天（10月17日），該項目暫未拿到新預售證，只進行意向客戶登記。一位案場銷售人員告訴記者，南京樓市新政以來，來訪量明顯變少了。

上述案場銷售人員解釋說，“之所以是老山周邊樓盤價格最低的（相較于南京其他地區(qū)價格低），原因在于整個老山地區(qū)沒有開發(fā)起來的就剩湯泉這部分了，我們拿地比較早，2003年、2005年分兩次拿的地。”

記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，南京尚峰尚水周邊公共交通確實相當不便，方圓10公里內沒有軌道交通，與最近地鐵10號線終點雨山路站相距12公里，由公交608路相連接的車程超過1個半小時，更看不到學校、超市、醫(yī)院等區(qū)域配套。

上述案場銷售說，日用品商店遠在距項目4.5公里處的湯泉街道，如果想去醫(yī)院，要到30公里外的鼓樓醫(yī)院江北分院。