每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

年初以來(lái)，大房企借資本之便，或拿地，或推盤(pán)，市場(chǎng)上難聞中小房企的聲音。如今，當(dāng)調(diào)控再度來(lái)襲，樓市及房企生態(tài)再起分化。

這將是中小房企逆市反擊的良機(jī)？還是就此遠(yuǎn)離地產(chǎn)江湖？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀(guān)察到，除了正源地產(chǎn)謀殼國(guó)棟建設(shè)之外，年初浙江義烏房企新光地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)借殼上市，還有一些房企高管稱(chēng)，不求大，但求小而美。

中小房企的危與機(jī)

與全國(guó)化布局的大型房企乃至一線(xiàn)房企相比，中小房企（剔除項(xiàng)目公司）的項(xiàng)目布局更多是偏安一隅或幾個(gè)地方，其總體市場(chǎng)規(guī)模并不顯著，在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力也較為有限。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，較典型的中小房企有總部位于杭州的濱江集團(tuán)、宋都股份，總部在北京的大龍地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)，總部位于武漢的福星股份，總部位于西安的天地源，以及總部雖在北京但業(yè)務(wù)集中在重慶的財(cái)信發(fā)展等。

在當(dāng)前環(huán)境下，相比非上市房企，他們都有一個(gè)較為便捷的融資通道，但除了股本融資之外，發(fā)債融資成本差異卻較大。

國(guó)慶節(jié)以來(lái)，隨著熱門(mén)城市紛紛加碼調(diào)控措施，從多個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)短期內(nèi)明顯降溫。

針對(duì)多地調(diào)控，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董秘張全亮表示，“調(diào)控政策對(duì)銷(xiāo)售情況會(huì)有一定影響，但公司目前的存貨區(qū)域和結(jié)構(gòu)合理，在資金方面也有所準(zhǔn)備，總體影響不會(huì)太大。”

從拿地端來(lái)看，全國(guó)年內(nèi)誕生約200宗“地王”。大量中小房企似乎與“地王”無(wú)緣，他們的主要任務(wù)是快速賣(mài)房。隨著熱門(mén)樓市突然降溫，在陳勁松看來(lái)，整體上來(lái)看，今年很可能是中國(guó)房地產(chǎn)階段性成交總額的最高點(diǎn)，明年成交總額會(huì)下滑。

中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企肯定是越來(lái)越少，中小房企被洗牌主要是不好拿地，但市場(chǎng)遇冷之后，就有機(jī)會(huì)撿漏。

做大還是求精？

最近，大連本土房企正源地產(chǎn)試圖謀殼國(guó)棟建設(shè)，加速旗下房地產(chǎn)板塊整體上市，但隨著當(dāng)前重大資產(chǎn)重組新規(guī)出爐，這為其資本運(yùn)作計(jì)劃也蒙上了一層陰影。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，該房企已布局大連、北京、南京、長(zhǎng)沙等城市，目前在全國(guó)土地儲(chǔ)備多達(dá)208萬(wàn)平方米。在9月30日的投資者說(shuō)明會(huì)上，正源地產(chǎn)總經(jīng)理何延龍表示，“上市是正源地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略方向，我們不排斥和拒絕任何上市合作的機(jī)會(huì)。”

今年上半年，西北最大的上市房企天地源實(shí)現(xiàn)新簽合同31.92億元，較去年同比增長(zhǎng)141.6%。按照天地源的定位，其戰(zhàn)略是形成以西安為中心的西部市場(chǎng)、以蘇州為中心的長(zhǎng)三角市場(chǎng)、以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海市場(chǎng)以及以深圳為中心的珠三角市場(chǎng)的全國(guó)性戰(zhàn)略布局。

天地源的底氣與其上市平臺(tái)，及其戰(zhàn)略布局有關(guān)。最近，該房企就在籌劃17.5億元定增融資預(yù)案，其募投對(duì)象涉及4個(gè)蘇州項(xiàng)目和1個(gè)天津項(xiàng)目，以及發(fā)行年內(nèi)10億元公司債與4.4億元物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化融資等。

更多的中小房企并沒(méi)有像天地源之類(lèi)上市中小房企這般幸運(yùn)，既沒(méi)有上市融資平臺(tái)，也沒(méi)有提前異地布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但他們是就此繳械出局，還是絕地突圍？

比如，重慶晶山地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)中鐵晶山LOMO。其總經(jīng)理陳云飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“調(diào)控對(duì)于我們來(lái)說(shuō)沒(méi)什么影響，我們一直是走專(zhuān)業(yè)精細(xì)化、產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)路線(xiàn)，資金暫時(shí)還沒(méi)多大影響。”

該項(xiàng)目為晶山地產(chǎn)與中鐵合作開(kāi)發(fā)。按照陳云飛的介紹，運(yùn)作團(tuán)隊(duì)以晶山為主，掌握核心技術(shù)和土地，而中鐵負(fù)責(zé)施工修建及項(xiàng)目后期資金投入。

陳云飛稱(chēng)，恒大、萬(wàn)科等巨頭規(guī)模大，擴(kuò)張快，賣(mài)得快，回款也快，但進(jìn)入一個(gè)新城市，如果要做成精品，給后世留點(diǎn)東西，需要精耕細(xì)作，他不求做太多，但求做精，也很有人生意義。