每經(jīng)編輯 王志福    

“深圳水貝村每戶拆遷賠償2億現(xiàn)金”雖已經(jīng)被證實(shí)為假消息，但有深圳城中村通過(guò)舊改一夜暴富卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

▲圖片來(lái)源：微信公眾號(hào)“深圳大件事”

實(shí)際上，如果要按照“市值”給深圳的城中村排個(gè)名次，改造后總市值300億元的“網(wǎng)紅村”水貝村只能排在第十，不過(guò)即使如此也瞬間秒殺N多上市公司。

據(jù)深圳都市頻道下屬微信號(hào)“深圳壹地產(chǎn)”粗略估算，深圳城中村市值前十名是：白石洲3000億，蔡屋圍1500億，皇崗村1000億，大沖村1000億，崗廈800億，民樂(lè)村600億，懷德村500億，南嶺村500億，上下沙450億，水貝村300億。

看似普通人的老太太，可能身家上億

經(jīng)輿論發(fā)酵之后，水貝實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)張興祥親自出面“辟謠”：水貝村原有村集體和村民物業(yè)178棟，拆賠比1：1，村民均選擇了回遷，沒(méi)有現(xiàn)金補(bǔ)償。

據(jù)媒體報(bào)道，為了讓造謠者付出應(yīng)有的代價(jià)，水貝村村民還選擇了——報(bào)警。

雖然沒(méi)有每戶2億元現(xiàn)金，但水貝村舊改后的總市值仍然十分驚人。有數(shù)據(jù)顯示，目前水貝村城市更新單元用地面積53710平方米，計(jì)容積率建筑面積為427900平方米；而根據(jù)房屋中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)，水貝周邊二手房參考均價(jià)56943元/平，據(jù)此估算水貝村舊改后總市值近300億元。

而且，水貝村只是深圳城中村“造富神話”的冰山一角，成就這一切的便是舊改。

深圳2009年出臺(tái)的《城市更新辦法》拉開(kāi)了舊改的大幕。根據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心2015年的一項(xiàng)研究，“十三五”期間，深圳每年新增住宅用地預(yù)計(jì)僅有0.33平方公里，城市更新無(wú)疑成為了新房供應(yīng)的主要土地來(lái)源。

▲圖片來(lái)源：東方IC

“加快舊改進(jìn)程，增加住房供應(yīng)”，成為遏制深圳高房?jī)r(jià)的共識(shí)之一，而擁有一棟甚至多棟自建房的深圳原住民則成為舊改的受益者。

深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市約有1700個(gè)城中村。其中白石洲、崗廈村、皇崗村、大沖村、上下沙、向西村、水貝村等城中村因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模較大等原因成為深圳的明星城中村。

“在城中村的路邊，看似普通人的老太太，可能是一位身家億萬(wàn)的收租婆。”這是深圳城中村原住民的真實(shí)寫(xiě)照。據(jù)深圳壹地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，在深圳2000萬(wàn)移民為主的人口中只有38萬(wàn)原住民，而不少原住民擁有一棟或兩棟7層自建樓房，面積2000平米左右，按照目前深圳產(chǎn)權(quán)均價(jià)每平5萬(wàn)計(jì)算，深圳原住民身家過(guò)億并不是稀奇事。

深圳城中村已經(jīng)被網(wǎng)絡(luò)傳得神乎其神，那么，生活在城中村究竟是種怎樣的體驗(yàn)？每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者對(duì)深圳較為著名的幾個(gè)城中村進(jìn)行了實(shí)地走訪，還原城中村一天的生活日常。

一邊是“歐洲”，一邊是“非洲”

排名深圳城中村最“富”的當(dāng)屬白石洲。白石洲位于深圳華僑城片區(qū)，是深圳最大的城中村之一，擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房。數(shù)據(jù)顯示，在白石洲0.6平方公里的土地上有出租屋2477棟，囊括了15萬(wàn)人左右。

▲每經(jīng)記者 王志福/攝

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，這里的農(nóng)民房多為“握手樓”，兩棟相鄰樓的住戶可以打開(kāi)窗戶握手，空間十分狹窄。由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善，狹小的過(guò)道里臭氣哄哄，污水橫流，不時(shí)有老鼠出沒(méi)。

不過(guò)，正是這樣的環(huán)境包容了深圳的各種階層，既有私企老板、白領(lǐng)，也有搬運(yùn)工、清潔工等。從狹小的窗戶望出去，可以看到不遠(yuǎn)處世界之窗、華僑城等深圳地標(biāo)建筑。馬路那邊是高大上的華僑城、世界之窗的“歐洲”既視感，馬路這邊則是臟亂差的“非洲”氣象。

據(jù)悉，白石洲改造后總建筑面積達(dá)到550萬(wàn)平，按照近期二手房均價(jià)52882元/平米計(jì)算，舊改后的白石洲市值至少3000億元。

崗廈，深圳CBD內(nèi)唯一的城中村，位于中心區(qū)的東南片區(qū)，是深圳中軸線的重要組成部分。據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，崗廈原住民中的億萬(wàn)家族有20多個(gè)，而個(gè)人資產(chǎn)過(guò)億的近10個(gè)。

與白石洲類(lèi)似，記者在崗廈村中走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，崗廈村內(nèi)街道一邊是整齊干凈的商業(yè)住宅，一派現(xiàn)代都市的景象，而另一邊則是村民自建的“握手樓”，幽深臟亂的小巷子里有零落的垃圾散落。

崗廈所在片區(qū)包括30萬(wàn)平米購(gòu)物中心、6萬(wàn)平米酒店、14萬(wàn)平米公寓，如果按照附近某樓盤(pán)11萬(wàn)元/平米計(jì)算，崗廈村全部舊改后市值在800億元。

今年6月，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者曾報(bào)道，深圳大沖村某村民擁66套房仍“哭窮”，實(shí)際調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該村還存在坐擁上百套回遷房的家族。

重回舊地，記者發(fā)現(xiàn)，這里仍張貼著“歡迎大沖新城業(yè)主回家”的大幅標(biāo)語(yǔ)，原住民已經(jīng)成功回遷。

大沖舊改總建筑面積280萬(wàn)平米，村民舊改回遷面積110多萬(wàn)平方米，按照附近某樓盤(pán)均價(jià)9萬(wàn)/平方米計(jì)算，大沖舊改后市值至少1000億元。

與這些已經(jīng)參與舊改的城中村相比，深圳還有很多沒(méi)有舊改的村落，記者特走訪了福田區(qū)的布尾村。記者通過(guò)墻上貼的招租啟示發(fā)現(xiàn)，布尾村最小的單間可以租到600元每月，因此，這里居住著不少清潔工、搬運(yùn)工、建筑工等，甚至也有剛畢業(yè)的大學(xué)生。

▲每經(jīng)記者 王志福/攝

不過(guò)，與低廉的房租對(duì)應(yīng)的是相對(duì)惡劣的生活環(huán)境，與旁邊高大整齊的萬(wàn)科樓盤(pán)相比，布尾村的自建房低矮破舊，小巷里甚至有烏黑色的積水，垃圾桶里的垃圾已經(jīng)漫出來(lái)，從旁經(jīng)過(guò)會(huì)聽(tīng)到垃圾堆里有老鼠吱吱叫。

舊改：幾家歡喜幾家憂

廣州楊箕村的“千人宴”與深圳水貝村的“500桌宴席”，都反映了舊改后原住民的歡喜之情，舊改對(duì)于原住民無(wú)疑是一夜暴富的快捷之路。

“舊改是必須的，一夜暴富是事實(shí)也是必然。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，在城市發(fā)展過(guò)程中，過(guò)去的村落可能成為核心區(qū)，這種情況下土地價(jià)值提高了，自然會(huì)導(dǎo)致?lián)碛型恋氐拇迕瘾@得部分收益。這對(duì)城市來(lái)說(shuō)有利于增加發(fā)展空間，對(duì)村民也可以增加收入。

以白石洲為例，緊挨著的華僑城是深圳文化、娛樂(lè)中心，高端住宅聚集地，而白石洲則是低收入人口聚集地，為低收入群體和剛剛畢業(yè)進(jìn)入騰訊、中興的畢業(yè)生提供廉價(jià)住房。而舊改升級(jí)后，白石洲則將擁有多棟超高建筑，包括1座600米高樓、8座350米高樓，成為高端區(qū)域。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者在白石洲村中走訪時(shí)了解到，租住在這里的外來(lái)務(wù)工人員并不認(rèn)為舊改對(duì)自己是好事，雖然這里的房租每年都在漲，但是仍然算是住在關(guān)內(nèi)，且離打工的地方近便，舊改后打工者只能租到關(guān)外較遠(yuǎn)但是房租便宜的地方。

舊改無(wú)疑會(huì)提升深圳市民生活質(zhì)量。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，舊城改造對(duì)于被改造的對(duì)象來(lái)說(shuō)，改變的是居住環(huán)境和生活質(zhì)量，肯定是好事。對(duì)于周邊居民來(lái)講，大環(huán)境的優(yōu)化同樣帶來(lái)生活便利和居住幸福感的提升。

何倩茹表示，對(duì)于城市本身而言，舊城改造可以促進(jìn)城市更新?lián)Q代，也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，為未來(lái)發(fā)展奠定更好基礎(chǔ)。

“一夜暴富的說(shuō)法，有些夸大事實(shí)。”何倩茹對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，對(duì)于一些城中村來(lái)說(shuō)，在舊改后原居民實(shí)際擁有的建筑面積并不一定增加，而且還切斷了一些靠收租為生的村民的生計(jì)，即使能有一筆大額資金入賬，但也是一次性的，有些村民看不到以后生活的方向，因此這也是一些城中村舊改難以推進(jìn)的原因之一。