每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文

數(shù)據(jù)顯示，前9月已有三家房企銷售金額突破2000億元，恒大以2805.6億元銷售金額，超越萬科成為行業(yè)老大。2000億元之后，誰主地產(chǎn)江湖沉浮，備受市場關(guān)注。

今年恒大一路追趕終成老大之后，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模競賽將更加激烈。從擴(kuò)張速度以及土地儲備，碧桂園和恒大存在激烈競爭。深耕三四線城市的碧桂園，能否收獲城鎮(zhèn)化的紅利，沖擊行業(yè)一哥地位？對人口流入趨勢早有研判的萬科，又是否能借助城鎮(zhèn)化良機(jī)奪回龍頭位置？

關(guān)于人口流入趨勢方面，萬科的研究一直是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。萬科在2015年年報中表示，未來將堅持聚焦城市圈發(fā)展戰(zhàn)略，目前已經(jīng)進(jìn)入的66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。

萬科土地儲備相對不足，將是其分享這波樓市紅利的最大瓶頸；其股權(quán)之爭的紛擾也給萬科降低土地成本的合作模式蒙上陰影。瑞銀集團(tuán)報告認(rèn)為，因需要靠合資企業(yè)維持低土地成本，如果萬科無法補(bǔ)充土地儲備，將影響其長期盈利能見度及股本回報率。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，在調(diào)控落地的20多天里，萬科累計拿地金額達(dá)到110億元，落子區(qū)域均分布在都市圈城市或者省級核心城市。

三季度銷售業(yè)績被恒大超越

2016年被萬科定義為“不平常”的一年，股權(quán)之爭影響到了萬科的經(jīng)營業(yè)績，其三季度銷售業(yè)績被恒大反超。

10月10日，中國恒大宣布9月實現(xiàn)銷售額475.2億元，同比增長超過三倍，今年累計銷售額已達(dá)到2805.5億元，一舉超越萬科的2629億元成為全球第一房企。

除了行業(yè)最為看重的銷售規(guī)模外，恒大還在總資產(chǎn)、營業(yè)收入、現(xiàn)金余額等核心指標(biāo)方面超越了萬科。同時，恒大前9個月的累計權(quán)益銷售額也達(dá)到2668億元，相比第二名的萬科高出774.4億元。

此外，截至2016年6月30日，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積合計3582萬平方米，是2012年以來的最低點(diǎn)。而在2016年上半年，萬科的銷售面積已達(dá)到1409萬平方米。

萬科土地儲備方面的情況，也引起投行的關(guān)注。10月，瑞銀發(fā)布研報指出，萬科各方股東的緊張關(guān)系已經(jīng)影響了萬科成立合資企業(yè)的能力，而其需要靠合資企業(yè)維持低土地成本，如果萬科無法補(bǔ)充土地儲備將影響其長期盈利能見度及股本回報率。

關(guān)于外界對萬科土地儲備的擔(dān)憂，10月27日，萬科方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面回函表示，萬科的土地儲備一般保持在滿足未來兩年以上的開發(fā)水平，公司會堅持審慎的投資策略，嚴(yán)格控制投資質(zhì)量，根據(jù)市場環(huán)境和實際發(fā)展需要合理補(bǔ)充項目資源。

逆市加碼土地市場擴(kuò)儲備

在全國樓市處于調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，萬科反而逆市加碼土地市場擴(kuò)充儲備，僅10月份就斥資超百億拿地，這對于一向?qū)徤鞯娜f科來說并不常見。

10月26日，國開行旗下的中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司（以下簡稱中國新城鎮(zhèn)）發(fā)布公告稱，公司全資子公司國開新城與北京萬科合作，雙方將成立合資公司合作開發(fā)北京軍莊鎮(zhèn)項目，同時獲得2平方公里以上的土地獨(dú)家開發(fā)權(quán)和運(yùn)營權(quán)。

萬科對于城鎮(zhèn)化及人口流動趨勢方面走在行業(yè)前列。在今年初的業(yè)績發(fā)布會上，萬科高級副總裁譚華杰發(fā)布報告稱，中國城市化僅完成一半，未來還有非常大的成長空間；農(nóng)民工二代將成為未來一類購房主力，他們將流向與大城市有軌道交通連接的都市圈。

萬科方面向記者表示，萬科一直都是堅持聚焦城市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展策略，在投資布局時會重點(diǎn)考慮當(dāng)?shù)氐娜丝凇⒔?jīng)濟(jì)、基建配套對居住是否有支撐力。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，都市經(jīng)濟(jì)圈是城市發(fā)展的必然方向。

從萬科10月份的拿地情況亦可看出其區(qū)域布局路徑。10月13日，萬科以總價4.18億元、溢價率115.68%競得大連甘井子區(qū)編號為大城（2016）-6號綜合地塊，成為大連土地招拍掛溢價率最高的紀(jì)錄；10月14日，天津市迎來西青區(qū)張家窩宅地津西青（掛）2016-03號出讓。最終萬科經(jīng)過58輪競價，以總價74.5億元摘牌，樓面價約合22860元/平方米，溢價率達(dá)107%。

10月17日，萬科以11.37億元奪得福州長樂2016拍-5號地塊，溢價率127.4%，樓面價約為10581元/平方米，成為長樂新地王；10月24日，萬科以1.46億元拿下廣州增城地塊，溢價率為106%。同時，昆明萬科又與昆明市交通投資有限責(zé)任公司簽訂了官渡轄區(qū)土地開發(fā)框架合作協(xié)議。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在調(diào)控落地的20多天里，萬科累計拿地金額達(dá)到了110.26億元，落子區(qū)域均分布在都市圈城市或者省級核心城市。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬科一直保持謹(jǐn)慎的土地儲備，與其模式和策略相關(guān)。一方面，快速開發(fā)銷售模式是萬科的優(yōu)勢，合理的土地儲備可以保持其快速應(yīng)對市場變化調(diào)整的空間；另一方面，土地儲備的水平也讓萬科的存貨水平控制在較為合理的區(qū)間。

“近期逆市拿地反而說明萬科很聰明，調(diào)控在一定程度上給土地市場降溫，也給萬科低成本擴(kuò)充土地儲備提供了機(jī)會。”劉策表示。

充沛現(xiàn)金流尋求并購機(jī)會

除了在擁有人口紅利的都市圈城市拿地，萬科近期還發(fā)起一系列項目收購，其并購的項目依然處于人口流入的核心城市。

10月19日，沿海家園（01124，HK）召開股東特別大會投票通過決議案，總建筑面積約430萬平方米的天津北辰區(qū)北倉示范小城鎮(zhèn)項目，沿海家園將該項目主要負(fù)責(zé)方（沿海家園全資附屬公司）70%的股權(quán)，以人民幣8.75億元轉(zhuǎn)售予天津萬科。執(zhí)行董事夏向龍于股東會后表示，除去交易前已推出的27萬平方米，剩下部分將由萬科方面決定開發(fā)進(jìn)度。

上述以8.75億元獲取430萬平方米的項目，被業(yè)界評價為一樁極其精準(zhǔn)的收購動作。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬科在6、7月份連續(xù)進(jìn)行多起收購。7月22日，萬科收購無錫萬宇置業(yè)有限公司。業(yè)內(nèi)人士透露，這是萬科在錯失白屈港地塊之后，對于土地的需求急劇上升，收購無錫萬宇置業(yè)是為拿下萬宇花半里二期地塊。

萬科還在6月以3.02億元收購了杭州萬通杭昀置業(yè)有限公司100%股權(quán)，從而得到萬通地產(chǎn)的上元公寓項目；在武漢，萬科還通過收益權(quán)合作方式獲取二七濱江商務(wù)區(qū)項目，并收購武漢國際文化商業(yè)中心項目B地塊等。

記者從萬科2016中期財報梳理發(fā)現(xiàn)，萬科財務(wù)相對穩(wěn)健。截至2016年6月30日，萬科持有貨幣資金718.7億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和292.9億元。按照當(dāng)前國際投行給萬科的信用評級，萬科現(xiàn)在的標(biāo)普評級是BBB+，融資成本比較低。萬科上半年發(fā)行的3年期定息票據(jù)合計金額為36.5億港元，票面利率為2.50%。

穩(wěn)健財務(wù)為萬科尋求并購機(jī)會提供了更多可能。在9月份的投資者電話會議上，萬科董秘朱旭稱，萬科依然看好一線城市的發(fā)展，在城市化率達(dá)到52%的今天，萬科相信下一階段是城市經(jīng)濟(jì)圈模式的發(fā)展，因此萬科看好城市配套服務(wù)商的角色，堅定推行軌道+物業(yè)的模式；同時，萬科的市場占有率依然有上升空間，萬科事業(yè)合伙人制度能夠發(fā)揮能動性。

萬科方面稱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，能否率先適應(yīng)新的行業(yè)環(huán)境，順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，為行業(yè)探索出可持續(xù)發(fā)展路徑，這是萬科對于行業(yè)領(lǐng)跑者的定位?，F(xiàn)階段，公司的工作重點(diǎn)體現(xiàn)為，在發(fā)展方式上要實現(xiàn)向質(zhì)量效益型增長的轉(zhuǎn)變，在業(yè)務(wù)上實現(xiàn)向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，目前單純從市場銷售來看，2016年前三季度，恒大首次超越萬科，二者在銷售層面均已達(dá)到極致，之后想要超越恒大和萬科，還是要從合作兼并上做文章。從這個維度解讀，無論是央企還是那些比較進(jìn)取的民營企業(yè)，都有優(yōu)勢。未來5年的冠軍究竟花落誰家，現(xiàn)在的TOP10房企都有這個可能性，最大的變數(shù)還是來自兼并合作的力度。

“萬科擁有充沛的現(xiàn)金流，能夠靈活應(yīng)對調(diào)控以及把握機(jī)會，包括對小地產(chǎn)商的并購機(jī)會。”在投資者電話會議上，萬科董秘朱旭如是表示。