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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

10月27日晚間，華南城（01668.HK）發(fā)布公告稱，公司聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事鄭松興擬最多40億港元轉(zhuǎn)讓公司23.2%股權(quán)，受讓方為中洲控股。

交易完成后，中洲控股將擁有華南城18.57億股股份（占已發(fā)行股份總數(shù)約23.2%），并將成為華南城最大單一股東及主要股東。屆時(shí)中洲控股將正式登陸港股市場(chǎng)，擁有A＋H雙上市平臺(tái)。

關(guān)于控制人出讓股權(quán)的因由，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電華南城，對(duì)方表示一切以公告為準(zhǔn)。但一位華南城前員工向記者透露，前期擴(kuò)張迅猛大舉圈地，項(xiàng)目自持比例很大，后期運(yùn)營(yíng)又面臨挑戰(zhàn)，物業(yè)空置率攀升等一些列問(wèn)題正困擾著華南城，“華南城模式”正面臨大考。

中洲控股40億港元接盤(pán)

根據(jù)華南城發(fā)布公告，聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事鄭松興與中洲控股簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓其持有的18.57億股，占已發(fā)行股份總數(shù)約23.20%。

公告顯示，各方同意標(biāo)的股份代價(jià)為每股公司股份不少于1.80港元，及不多于2.20港元，并以現(xiàn)金方式支付，限制談判期為4個(gè)月。

依此計(jì)算，本次交易涉及金額最多將近40億港元。交易完成后，中洲控股將擁有華南城18.57億股股份（占已發(fā)行股份總數(shù)約23.2%），并將成為華南城最大單一股東及主要股東。

鄭松興在公告中表示，通過(guò)此次交易，中洲控股和華南城將結(jié)合各自在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域和綜合商貿(mào)物流領(lǐng)域的不同優(yōu)勢(shì)，形成業(yè)務(wù)協(xié)同和互補(bǔ)，善用AH股上市公司資源，提升雙方在行業(yè)中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

鄭松興本人表示對(duì)華南城及中洲控股未來(lái)發(fā)展充滿信心，積極尋求在中洲控股的投資機(jī)會(huì)，并在符合適用的法律法規(guī)及其他規(guī)定的前提下，通過(guò)包括但不限于參與中洲控股發(fā)行A股股份等方式，以期成為中洲控股的重要股東。

交易雙方約定，建議交易完成后，鄭松興將繼續(xù)擔(dān)任華南城聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事。

中洲控股前身是深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司，創(chuàng)立于1984年，1994年經(jīng)股份制改造成為上市公司，擁有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。

中洲控股以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，范圍涉及酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、投資等多個(gè)領(lǐng)域。目前中洲控股項(xiàng)目位于珠三角、長(zhǎng)三角、川渝、環(huán)渤海等全國(guó)多個(gè)區(qū)域。

“華南城模式”大考

早在2002年，香港民生珠寶總裁鄭松興聯(lián)合香港佳寧娜集團(tuán)馬介璋、建業(yè)五金塑膠公司孫啟烈、力嘉國(guó)際集團(tuán)馬偉武和京暉國(guó)際梁滿林4人在深圳成立華南城公司，利用當(dāng)時(shí)深圳市商貿(mào)物流外遷的機(jī)會(huì)，旨在建立一個(gè)商貿(mào)物流、商業(yè)、酒店和住宅為一體的大型園區(qū)。

2003年5月，深圳華南城正式動(dòng)工，作為華南城第一個(gè)項(xiàng)目，深圳華南城占地2250畝，總投資80億元。上述華南城前員工向記者透露：“當(dāng)時(shí)土地成本只占到項(xiàng)目總成本的1%，初始投入不到9000萬(wàn)元，到了2009年該項(xiàng)目累計(jì)盈利超過(guò)40億元。”

深圳華南城的成功讓鄭松興看到此模式的巨大空間。彼時(shí)正值全國(guó)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，華南城大手筆圈地造城模式，拉動(dòng)地方GDP和解決就業(yè)的概念受到地方政府的支持，其開(kāi)始以極低土地成本在全國(guó)跑馬圈地。

從2009年南寧華南城和西安華南城項(xiàng)目動(dòng)工，到2015年南陽(yáng)華耀城和邯鄲華耀城啟動(dòng)，短短幾年時(shí)間里，鄭松興利用這一模式創(chuàng)造了華南城和中國(guó)城鄉(xiāng)股份兩家上市公司和16個(gè)商貿(mào)物流城項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，16個(gè)項(xiàng)目主要分布在西安、鄭州、哈爾濱、河南周口等二三線城市。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的數(shù)據(jù)，16個(gè)項(xiàng)目圈地約14萬(wàn)畝，總規(guī)劃建筑面積約1.4億平方米，總投資超過(guò)2900億元。

華南城項(xiàng)目基本由商貿(mào)物流、配套商鋪、配套住宅和酒店等四大產(chǎn)品構(gòu)成，項(xiàng)目普遍占地面積大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。記者翻閱其年報(bào)發(fā)現(xiàn)，在所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，華南城自持比例不得低于50%。

一直以來(lái)，商鋪和住宅銷(xiāo)售才是華南城的主要盈利模式，2015年度銷(xiāo)售收入占總收入的70％左右。由于拿地價(jià)格較低，再加上地方政府在稅收等方面的優(yōu)惠政策，華僑城通過(guò)出售物業(yè)收回成本并盈利，以平衡持有物業(yè)的成本。

但二三線城市的高庫(kù)存讓華南城的銷(xiāo)售乏力，根據(jù)其2015年度報(bào)告顯示，華南城實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售66.28億港元，比2014年度的113.21億港元下滑41.15%。

在持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)上，華南城亦面臨挑戰(zhàn)。其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均位于離市區(qū)較遠(yuǎn)的郊區(qū)，相關(guān)配套匱乏，對(duì)后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)形成持續(xù)壓力。相繼開(kāi)發(fā)的東北物流城、周口華南城等空置率不斷攀升，最好的深圳華南城，“正常營(yíng)業(yè)的不到30%”。

上述華南城前員工向記者透露，地方政府支持華南城模式成功的關(guān)鍵因素之一，其不僅在土地出讓金和稅收方面得到優(yōu)惠，還在其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移搬遷方面獲得政策支持，這成為“華南城模式”大規(guī)模擴(kuò)張的主要保障。

但現(xiàn)在各地拿地逐漸透明化，地方政府對(duì)華南城項(xiàng)目的支持力度不比以往，再加上電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)不斷沖擊，“華南城模式”能否持續(xù)輝煌將是個(gè)未知數(shù)。

不過(guò)，作為鄭松興控制的另一港股上市平臺(tái)民生國(guó)際（00938.HK），在4月份收購(gòu)重慶原萬(wàn)豪酒店大樓（一期工程）之后，10月26日公告稱，擬收購(gòu)上海中央商務(wù)區(qū)物業(yè)。在華南城的賣(mài)和民生國(guó)際的買(mǎi)之間，鄭松興做出了明確的選擇。