有業(yè)內(nèi)分析人士認為，上市房企普遍采用高杠桿、高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式，致使部分房企資產(chǎn)負債率風險攀上新高

截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業(yè)分類）136家上市房企2016年三季報已經(jīng)披露完畢。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%。

值得關注的是，在上述136家上市房企中，有34家資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比達25%。剔除預收賬款項后的資產(chǎn)負債率超過80%的則有18家，占比超過13%。

“這樣的平均負債率水平相對比較適中”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，房地產(chǎn)行業(yè)普遍以高杠桿率運營，以債養(yǎng)債模式比較明顯，若接下來相關部門為了降低杠桿率，收緊融資渠道，房企資金壓力將增加。

逾四成房企負債超百億元

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。

從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。

《證券日報》記者根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，以萬科、綠地和*ST珠江為例，截至2016年9月底，萬科資產(chǎn)負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產(chǎn)負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；*ST珠江資產(chǎn)負債率為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。

不過，若全面呈現(xiàn)上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，截至2016年9月底，資產(chǎn)負債率大于80%的房企占25%，在70%-80%之間的房企占比為18%，60%-70%之間的占比為22%。

值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2016年9月底，*ST珠江資產(chǎn)負債率為116.88%，同比增加8.6個百分點；嘉凱城資產(chǎn)負債率為94.6%，同比增加9個百分點。

對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發(fā)銷售節(jié)奏未能與市場高峰期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

表外融資流入地產(chǎn)領域

值得關注的是，根據(jù)上述情況來看，與以往相比，地產(chǎn)企業(yè)目前的負債結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，去年下半年以來的融資環(huán)境有所改善，上市房企總體融資成本并不高，不少房企以在國內(nèi)發(fā)行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。

然而，另一個事實則是，今年前三季度，部分房企為了搶地，場外配資現(xiàn)象加劇。

中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎表示，A股房企整體凈負債率依然處于高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭杠桿率改善，而中小型房企杠桿依然維持高位，杠桿率較高的皆為國企。

大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規(guī)模還是溢價都遠超前兩輪；部分中小型房企高成本土地占比偏高；2015年至今參與過地王項目的房企均發(fā)行了一定規(guī)模公司債，包括A股和內(nèi)房股。

更重要的是，陳慎認為，“資產(chǎn)荒”下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續(xù)下行，使得房地產(chǎn)對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地產(chǎn)領域。

不過，在930政策之后，業(yè)界較為關注地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境是否會發(fā)生變化。

對此，來自中信證券的分析師陳聰表示，短期內(nèi)收緊債權(quán)融資影響并不大，但股權(quán)融資有所放緩。

陳聰表示，2016年以來，地產(chǎn)板塊總計股權(quán)融資1018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發(fā)行股票代價很大，不少定向增發(fā)的參與者出現(xiàn)了賬面的浮虧。不過，即使股權(quán)融資速度會有所放緩，但企業(yè)仍有可能進行股權(quán)融資。企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營行為不會受到多大影響。當前，企業(yè)負債中的長期負債占比較高，資產(chǎn)負債表目前還很安全。