每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊

10月31日，億翰智庫(kù)發(fā)布2016年1~10月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜TOP200顯示，國(guó)慶節(jié)前后密集發(fā)布的樓市調(diào)控政策對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有明顯影響，10月業(yè)績(jī)環(huán)比保持增長(zhǎng)的房企僅為44家，下降的有156家，這意味著接近8成的房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，前10月銷(xiāo)售金額排名前20的房企有10家出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，下滑的房企中很大部分一二線(xiàn)城市布局比重較高。

在一二線(xiàn)樓市調(diào)控之后，樓市風(fēng)向突變，重倉(cāng)一二線(xiàn)城市的房企業(yè)績(jī)受到多大影響？，其抵抗政策風(fēng)險(xiǎn)的能力又是如何？未來(lái)房企布局爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)又在哪里？

近8成房企業(yè)績(jī)下滑

從9月底開(kāi)始，北京、深圳、珠海等22個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，超20個(gè)城市限購(gòu)，同時(shí)提高首付比例，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為。

10月31日，億翰智庫(kù)發(fā)布2016年1~10月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜TOP200數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控之下，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯受影響，10月份業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)的房企僅為44個(gè)，近8成房企業(yè)績(jī)下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的榜單整理發(fā)現(xiàn)，10月銷(xiāo)售金額排名前20的房企中有10家出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，其中包括恒大、綠地、保利、融創(chuàng)、金地、華夏幸福等房企在內(nèi)。其中恒大10月業(yè)績(jī)環(huán)比下降117億元，連續(xù)3個(gè)月單月銷(xiāo)售超400億的勢(shì)頭中止。

同時(shí)，萬(wàn)科、碧桂園、中海、綠城等房企仍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。其中萬(wàn)科表現(xiàn)較為突出，10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額468億元，環(huán)比大漲233億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科與恒大的業(yè)績(jī)差距縮小為86億元，行業(yè)老大之爭(zhēng)越來(lái)越精彩。

此外，10月份碧桂園以486億元的單月銷(xiāo)售成績(jī)位列第一，刷新恒大8月創(chuàng)下的單月銷(xiāo)售紀(jì)錄。

盡管業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)下滑，但房企前10月業(yè)績(jī)表現(xiàn)依舊不俗，恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破3000億元。7家房企已進(jìn)入千億軍團(tuán)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城等多家房企已經(jīng)完成年度目標(biāo)。

布局重點(diǎn)城市的喜與憂(yōu)

作為傳統(tǒng)的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季，房企10月業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，究竟為何？

從《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理的10月份銷(xiāo)售金額排名前20房企表現(xiàn)來(lái)看，保持增長(zhǎng)勢(shì)頭的萬(wàn)科、碧桂園等房企采取全國(guó)化的布局策略。萬(wàn)科中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主要來(lái)源于廣深、上海、北京以及中西部四大區(qū)域，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分布較均勻。

碧桂園則堅(jiān)持一二三四五線(xiàn)城市全面發(fā)展的策略，碧桂園公布的前9個(gè)月合同銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，位于一二線(xiàn)城市項(xiàng)目銷(xiāo)售占比為49%，三四線(xiàn)項(xiàng)目占比為51%。

反觀業(yè)績(jī)下滑的房企布局，恒大增加一、二線(xiàn)城市項(xiàng)目數(shù)量占比，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。2016年中報(bào)顯示，恒大土地儲(chǔ)備為1.86億平方米，上半年一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目投資額合計(jì)占比為73.9%。

綠地布局一二線(xiàn)城市的比重更高。2016年綠地中報(bào)顯示，可售建面11480.7萬(wàn)平方米，在上市房企中居第二，僅次于恒大。其中綠地土儲(chǔ)中，一線(xiàn)城市及海外（英、美、澳、韓等）占比為14.8%，二線(xiàn)城市占比為55.1%，三四線(xiàn)城市占30.1%，一二線(xiàn)城市項(xiàng)目占7成。

截至9 月30 日，保利在建擬建項(xiàng)目為305 個(gè)，總占地面積4991 萬(wàn)平方米，一二線(xiàn)城市占比超過(guò)70%。

金地堅(jiān)持深耕一二線(xiàn)城市，一二三線(xiàn)城市投資額占比分別為39%、51%及10%，一二線(xiàn)占比達(dá)到90%。

就房企土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，短期之內(nèi)，全國(guó)化布局的房企在應(yīng)對(duì)一二線(xiàn)城市樓市調(diào)控下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為穩(wěn)定，而項(xiàng)目大量布局一二線(xiàn)城市的房企在政策調(diào)控下，出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的概率更大。

那么，在當(dāng)前環(huán)境下，怎樣的戰(zhàn)略布局才能較好的對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)呢？明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在政策調(diào)控下，全面的布局才能帶來(lái)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，布局均衡或者分散一點(diǎn)，戰(zhàn)略縱深會(huì)更強(qiáng)，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，業(yè)績(jī)波動(dòng)性不大。

集中在一二線(xiàn)布局的房企，未來(lái)業(yè)績(jī)壓力會(huì)比較大，集中布局一二線(xiàn)固然能夠享受增長(zhǎng)的紅利，但面臨調(diào)控的可能性和風(fēng)險(xiǎn)更大，企業(yè)需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。但下一輪小周期高潮來(lái)到，業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)大的爆發(fā)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一二線(xiàn)城市的發(fā)展?jié)摿σ约扒熬皶?huì)比三四線(xiàn)城市好。

海通證券分析師姜超認(rèn)為，2016年四季度，一、二線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積或有明顯下滑，三線(xiàn)城市由于暫未受到限購(gòu)影響而短期平穩(wěn)。

劉策認(rèn)為一線(xiàn)城市周邊的有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線(xiàn)城市則是平衡樓市與政策調(diào)控的區(qū)域，是房企尋找布局的重點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域既能享受一二線(xiàn)城市的需求外溢，面臨政策調(diào)控的壓力相對(duì)較小，同時(shí)也處于價(jià)格洼地，升值空間大。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉也表示，現(xiàn)在有發(fā)展前途的區(qū)域集中在珠三角、長(zhǎng)三角以及京津冀三大城市群，距離一線(xiàn)城市近的三四線(xiàn)城市甚至可以產(chǎn)生比部分二線(xiàn)城市更好的收益。