每經(jīng)記者杜冉樂 9年前，美國具有地產(chǎn)私募特色的“華爾街新霸主”黑石集團(tuán)上市。此舉極大地振奮了遠(yuǎn)在大洋彼岸的中國地產(chǎn)私募大佬。 11月2日，嘉寶集團(tuán)（600622，SH）發(fā)布公告稱，公司擬出資15.44億元，受讓關(guān)聯(lián)人持有的光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱光大安石）、光大安石（北京）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱安石資管）各51%股權(quán)。 嘉寶集團(tuán)表示，此筆交易有利于公司迅速獲得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理類資產(chǎn)、品牌及優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，提升公司綜合實(shí)力。 中城投資等不少地產(chǎn)私募仍停留在新三板掛牌期，在低利率環(huán)境下，他們將如何從金主的角色快速突圍與轉(zhuǎn)型？ 引入戰(zhàn)略投資者 2月初，嘉寶集團(tuán)披露定增公告，其成功發(fā)行1.68億股新股，其中光大控股旗下北京光控安宇投資中心（有限合伙）與上海安霞投資中心（有限合伙）合計(jì)認(rèn)購9900萬股，占嘉寶定增后總股本的14.28%。 嘉寶集團(tuán)在2015年年報(bào)中表示，引入上述光大控股兩個(gè)投資主體，實(shí)為引入戰(zhàn)略投資者。 定增時(shí)隔半年后，上述光大安宇一舉增持嘉寶集團(tuán)3406.2萬股，持股比例從年初的9.11%直線上升到14.1%，成為其最大的單一股東。截至目前，光大控股系合計(jì)持有嘉寶集團(tuán)19.28%，直逼上海嘉定國資委間接合計(jì)所持的20.5%。 基于光大安石在光大控股中唯一的房地產(chǎn)資管平臺這一定位，嘉寶集團(tuán)認(rèn)為，其未來將有機(jī)會與光大安石在融資、資產(chǎn)管理、互聯(lián)網(wǎng)+等多方位協(xié)作。 上述雙方的合作意向仍言猶在耳，但收購交易計(jì)劃已落地。按照公告表述，嘉寶集團(tuán)將集中收購光大安石投資旗下光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問有限公司（光大安石投顧）51%股權(quán)、光大安石（北京）資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱安石資管）51%股權(quán)，合計(jì)交易金額15.4億元。 記者注意到，光大安石投資原名為光大安石（香港）有限公司，現(xiàn)今注冊地仍在香港，其實(shí)為控股型公司，主要通過上述兩個(gè)交易標(biāo)的企業(yè)開展具體業(yè)務(wù)。 依此來看，上述交易一旦在嘉寶集團(tuán)股東大會上審議通過，就意味著光大安石的核心資產(chǎn)將注入這個(gè)A股上市平臺。 對此，光大安石投資首席投資官陳宏飛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，一切以公告為準(zhǔn)，不方便再講。 公告透露，光大安石投顧扮演的是私募基金管理人角色，安石資管主要從事對光大安石所投資的項(xiàng)目進(jìn)行投后運(yùn)營、管理服務(wù)，目前在管的房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積達(dá)240余萬平方米。嘉寶集團(tuán)表述說，上述集中式收購將共同構(gòu)成房地產(chǎn)投資管理的完整業(yè)務(wù)鏈。 截至去年底，光大安石投顧總資產(chǎn)4.68億元，去年?duì)I業(yè)收入3271萬元，股東應(yīng)占凈利1890.4萬元，其中扣非后凈利潤1776.5萬元。同期，安石資管總資產(chǎn)6372.7萬元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2326.62萬元，股東應(yīng)占凈利380.22萬元，其中扣非后凈利378.84萬元。 記者注意到，光大安石評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的賬面凈資產(chǎn)約3.35億元，評估值約30.25億元，評估增值率約804%。但安石資管評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為279.16萬元，評估值249.09萬元，減值率10.77%，原因在于旗下非流動(dòng)資產(chǎn)占比已過半，核心是長期股權(quán)投資減值。 地產(chǎn)私募加速轉(zhuǎn)型 2007年，美國黑石集團(tuán)在紐交所上市，成功募資高達(dá)76億美元，其中不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)占了該集團(tuán)業(yè)務(wù)的近三分之一，這讓國內(nèi)私募機(jī)構(gòu)及其大佬們格外感到興奮。 最新信息顯示，黑石最新股價(jià)為24.36美元/股，動(dòng)態(tài)市盈率53.45倍，總市值153億美元，相對于上市以來最高點(diǎn)即2015年4月份的股價(jià)44.05美元下跌近50%，但其股價(jià)相比上市首日31美元/股下跌約22%。 依此來看，黑石仍是千億（人民幣計(jì)價(jià)）市值的私募機(jī)構(gòu)，這也成了包括九鼎投資、中科招商等國際對標(biāo)并奮力追趕的主要對象。其中，九鼎投資因其涉及私募股權(quán)投資、不動(dòng)產(chǎn)基金等多元業(yè)務(wù)更像業(yè)內(nèi)俗稱的“中國版”的黑石。 記者注意到，九鼎投資去年借殼A股上市房企中江地產(chǎn)并將之更為現(xiàn)名，并成功在后續(xù)的資本運(yùn)作中注入母公司九鼎集團(tuán)旗下昆吾九鼎投資這一資本熱捧的“私募股權(quán)投資”業(yè)務(wù)。 截至目前，在新三板掛牌的九鼎集團(tuán)旗下既有A股上市的九鼎投資，還涉及新三板掛牌的九信資產(chǎn)，此外還有九州證券、九信金融等金融業(yè)務(wù)，其多位核心中高層曾對外宣稱公司市值超過千億。 就不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，九信資產(chǎn)曾試圖以債權(quán)收購形式整體吞下全國位于三四線城市的數(shù)十家房企股權(quán)，試圖實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)裂變效應(yīng)，但該模式后續(xù)卻遭遇流產(chǎn)。 與此相比，九鼎投資之前對外透露的“九宜城”模式，試圖以資產(chǎn)證券化創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)融資，這讓困擾業(yè)內(nèi)多年的商業(yè)地產(chǎn)退出問題似乎找到了新的風(fēng)口。 近日，九鼎投資西部某區(qū)域一位相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家透露，“九宜城”模式進(jìn)展得不錯(cuò)，這個(gè)項(xiàng)目已成功，但較為低調(diào)，將解決商業(yè)地產(chǎn)的上市難題。 記者注意到，除了九鼎之外，更多的地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)比如以打造“中國類REITS”的中城投資及協(xié)和資產(chǎn)等去年集中掛牌新三板，但當(dāng)前新三板被曝出多個(gè)制度性難題，使其吸引力不如預(yù)期。 陳宏飛表示，“其實(shí)我們追求的不是最高的回報(bào)率，而是基礎(chǔ)的回報(bào)率和安全穩(wěn)定的收益，這個(gè)時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)在中國，資產(chǎn)管理和經(jīng)營的能力已經(jīng)是一個(gè)短板，我們就從資本開始向地產(chǎn)的經(jīng)營這個(gè)方向轉(zhuǎn)變。” 目前，包括五?；?、盛世神州基金等知名地產(chǎn)私募也在加速轉(zhuǎn)型，試圖從金主角色轉(zhuǎn)向資管。按照五?；鸲驴偨?jīng)理全宇的說法，他們的新角色職能是“錦上添花”，通過持有不動(dòng)產(chǎn)提升品質(zhì)。