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每經(jīng)記者魏瓊

森林城市營銷大幕開啟，馬來西亞成功登上新聞熱搜，一躍成為中國人最關(guān)注的國家之一。

10月，碧桂園與白沙羅實業(yè)有限公司正式簽署合約，宣告位于新山淡杯的中央公園項目（CENTRAL PARK）誕生；11月1日，綠地控股宣布就參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個大型項目的投資開發(fā)及基建施工。

碧桂園和綠地先后在馬來西亞落子新項目，加大布局力度。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，馬來西亞市場已成功吸引包括碧桂園、綠地、雅居樂、富力、新華聯(lián)在內(nèi)的5家開發(fā)商投資13個項目。

一個年銷售金額僅有800億馬幣（約1291億元人民幣）的市場，馬來西亞究竟有何魔力，吸引中國房企紛紛進駐？

回報率達20%

據(jù)了解，中央公園是碧桂園在馬來西亞布局的第五個項目，也是碧桂園在新山的第三個項目。項目占地53 英畝（約為21萬平方米），總計容建面為90萬平方米。

碧桂園相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，中央公園預(yù)計投資額為3.5 億馬幣（約為人民幣5.6億元），預(yù)計開發(fā)1萬套左右，戶型以35~90平方米1~3房洋房為主，面向新山本地年輕客戶群體。

綠地控股擬投資的2個新項目總面積與中央公園相當，占地約303畝（約20萬平方米），規(guī)劃總建筑面積約160萬平方米，建設(shè)服務(wù)式公寓、辦公、商業(yè)和酒店等業(yè)態(tài)。

在此之前，綠地以將近200億元人民幣投資新山翡翠灣、陽光海岸兩大項目，其中翡翠灣項目已開盤，均價為15500元/平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至目前已有5家國內(nèi)房企布局13個項目，并且有開發(fā)商表示未來有合適的機會還會加大馬來西亞市場的布局。

為何中國開發(fā)商對馬來西亞市場表現(xiàn)出如此高的熱情？

雅居樂馬來西亞公司總經(jīng)理蔡高信在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，馬來西亞市場的回報率較高，達到20%，馬來西亞的土地成本較低，地價一般占開發(fā)成本的比例為5%~10%。

業(yè)內(nèi)人士認為，在馬來西亞市場，中國開發(fā)商的節(jié)奏快于本地開發(fā)商，憑借強大的營銷和管理模式，中國房企或許可以獲得更高回報。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查看雅居樂2016年半年報發(fā)現(xiàn)，雅居樂在馬來西亞吉隆坡第一個項目滿家樂的樓面地價為2051元/平方米，目前推出市場的300多套房屋均價為16000元/平方米左右。

2014年雅居樂以8.55億元在吉隆坡市中心獲得Bukit Bintang的地塊樓面價為6807元/平方米。商業(yè)地塊在馬來西亞更受追捧，商業(yè)地塊限定容積率但不限制套數(shù)，還可申請修改規(guī)劃建住宅產(chǎn)品，蓋小面積戶型將獲得更高的投資回報。

2013年底，富力耗資85億元購入馬來西亞柔佛州新山地區(qū)6幅地塊，單價在2000元/平方米左右。關(guān)于馬來西亞市場的高回報率，富力董事長李思廉曾坦言，2000元/平方米買來的土地，16000元/平方米賣出去，這利潤不錯。

綠地相關(guān)工作人員在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在“一帶一路”戰(zhàn)略的利好下，兩國關(guān)系友好是房企投資海外的好時機。綠地在馬來西亞發(fā)展比較早，早已成立了綠地馬來西亞項目公司，當?shù)刭Y源和團隊建立逐步完善，有好的項目和機會后續(xù)加大布局。 

當?shù)厣险{(diào)轉(zhuǎn)售門檻擋財路

2015年上半年，馬來西亞市場總成交金額約為364億馬幣，全年成交金額在800億馬幣左右，相當于中國一個千億房企的年銷售金額，市場體量較小。

據(jù)了解，雅居樂滿家樂41130平方米的占地面積，800多套的貨量在當?shù)匾呀?jīng)算是“巨無霸”級別項目了。該項目今年年初開始共推出320套貨量，目前簽約80套。

雅居樂營銷管理部助理總監(jiān)王曉曈告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這一數(shù)據(jù)在當?shù)貋碇v還算不錯的水平。馬來西亞本地市場小，沒有產(chǎn)權(quán)年限，去化較慢，發(fā)展商能夠平衡資金情況就好，不會有太大的去化速度要求。

2014年數(shù)據(jù)顯示，馬來西亞總?cè)丝跒?span lang="EN-US">3019萬人。王曉曈表示，房地產(chǎn)并不是馬來西亞最大的支柱產(chǎn)業(yè)，馬來西亞人并不真正靠銷售房子掙錢，大量的錢都存在銀行，獲取穩(wěn)定的回報。

中國開發(fā)商都是以高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)著稱，體量規(guī)模較大。富力公主灣項目占地面積為700畝，預(yù)計推出3萬套貨量；綠地新山兩個項目總占地面積約860畝，新獲取項目擬投資開發(fā)項目占地約303畝；碧桂園森林城市占地面積20平方公里，開發(fā)周期長達20年，碧桂園中央公園項目預(yù)計推出貨量1萬套左右。

一邊是國內(nèi)開發(fā)商對馬來西亞市場高度的投資熱情與大體量項目將入市，而處于上升期的馬來西亞市場能否消化如此龐大的貨量？深耕馬來西亞市場的中國開發(fā)商如何突破？

馬來西亞房地產(chǎn)投資人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在馬來西亞市場，并不會因為開發(fā)商的國籍而影響消費者的購房意愿，關(guān)鍵在于開發(fā)商的實力與背景以及曾經(jīng)開發(fā)過的項目。很多本土發(fā)展商都跟國外公司一同開發(fā)項目，所以是不會有排斥現(xiàn)象的。

據(jù)蔡高信介紹，從目前的客戶結(jié)構(gòu)來看，早前滿家樂項目八成購買人群是本地客戶，兩成是中日韓買家。隨著項目在中國推廣的加快，中國客戶比重已經(jīng)提升到五成。富力公主灣項目相關(guān)負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，新加坡、馬來西亞和印尼購買人群占七成左右。

今年以來，碧桂園、雅居樂、富力均加大了在中國以及其他國家的推廣力度，外拓市場成為開發(fā)商突破的重要途徑。

受經(jīng)濟增長、外來投資涌入等因素影響，2000年至2015年，馬來西亞房價上漲127%，年均增長8.4%；馬來西亞市場租金回報率較高，吉隆坡中心區(qū)域可以達到6%~6.5%。

較高的租金回報以及物業(yè)升值成為馬來西亞投資熱的一大原因，曾在多國考察的趙女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，馬來西亞的國際學校是她最看重的一點，希望自己5歲的孩子能接受更前沿的教育，同時也能接受中華傳統(tǒng)文化教育，而成本低于歐美等國。

海外投資需要注意風險，隨著外國投資者加大投資力度，海外客戶購房占馬來西亞新房總數(shù)約30%，馬來西亞政府開始提高購房者門檻和投資成本。國外客戶在馬來西亞購房后3年內(nèi)不能出售，5年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)需要按收益部分繳納30%的增值稅。

馬來西亞房地產(chǎn)投資人士認為，投資房產(chǎn)最重要的是地段，談及中國房企大量布局的新山，其坦言，新山短期來看投資效果不太理想，但長期來看，出租和出售都有一定市場。