每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

韓國(guó)《每日經(jīng)濟(jì)》10月23日?qǐng)?bào)道，韓國(guó)貿(mào)易協(xié)會(huì)北京分會(huì)23日發(fā)表的《近期中國(guó)企業(yè)海外投資動(dòng)向及關(guān)注點(diǎn)》報(bào)告顯示，今年1-8月中國(guó)企業(yè)海外直接投資額（ODI）達(dá)1181億美元，同比增長(zhǎng)53.3%，高于去年全年總額，創(chuàng)歷史記錄，比中國(guó)政府開始實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略的2006年高出近10倍。1-8月外國(guó)企業(yè)對(duì)中國(guó)直接投資額（FDI）為859億美元，首次低于ODI。

李克強(qiáng)總理表示未來(lái)5年中國(guó)企業(yè)“走出去”的金額將達(dá)1萬(wàn)億美元。由此可見，中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資將更加活躍，預(yù)計(jì)明年投資額將達(dá)2000億美元。

和日本在上世紀(jì)80年代末、90年代初的做法一樣，中國(guó)也在大規(guī)模對(duì)海外投資。當(dāng)年，日本在泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，正是憑借著對(duì)海外的大規(guī)模投資，才使GDP增速下滑的情況下，國(guó)民總收入?yún)s持續(xù)上升，并最終讓日本保持在全球人均國(guó)民收入最高的國(guó)家行列。

根據(jù)日本的國(guó)民收入統(tǒng)計(jì)，1991—2011年期間，日本的海外企業(yè)直接投資收益累計(jì)達(dá)32.83萬(wàn)億日元，占國(guó)民總收入的0.33％，相當(dāng)于現(xiàn)價(jià)計(jì)算GDP的0.45％。在同期名義GDP年均增長(zhǎng)速度僅為0.3％的背景下，這一比例對(duì)日本國(guó)民收入增長(zhǎng)的積極作用是不容忽略的。

在日本GDP低迷的2000年，日本人均國(guó)民收入?yún)s排名世界第一。

“人均國(guó)民收入”，是指包括了日本國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和日本海外所得的國(guó)民總收入（GNI）的人均水平，相當(dāng)于人均GNP。

此時(shí)，日本財(cái)團(tuán)在全球的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重點(diǎn)正在向中國(guó)轉(zhuǎn)移，但這表面看是為中國(guó)經(jīng)濟(jì)注入了新的資本，實(shí)際上是加強(qiáng)了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響力、滲透力和控制力。日本謹(jǐn)慎而有序地進(jìn)行著新的經(jīng)濟(jì)制度調(diào)整，其實(shí)質(zhì)是不斷強(qiáng)化對(duì)全球微觀經(jīng)濟(jì)的控制。

日本在90年代后的20年，加大了投資海外的力度，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常有借鑒價(jià)值。在企業(yè)不斷并購(gòu)海外企業(yè)或者投資設(shè)廠，強(qiáng)化全球經(jīng)濟(jì)影響力的時(shí)候，個(gè)人也希望通過(guò)購(gòu)買海外的房子，來(lái)分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)海外擴(kuò)張帶來(lái)的高額紅利。尤其是在國(guó)內(nèi)樓市去投資化的大環(huán)境下，選擇投資中國(guó)國(guó)家戰(zhàn)略輻射國(guó)家的房地產(chǎn)，是分享國(guó)力擴(kuò)張的一種方法。

城鎮(zhèn)化水平：預(yù)測(cè)全球房?jī)r(jià)“身高”的標(biāo)尺

但是，發(fā)達(dá)國(guó)家大多在很多年前就已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)價(jià)格的增速其實(shí)并不快。

比如，美國(guó)過(guò)去五十年的平均年復(fù)合漲幅只有4.74%，德國(guó)過(guò)去四十年的平均復(fù)合漲幅只有2.16%，英國(guó)過(guò)去四十年的平均漲幅也只有7.49%。

各國(guó)房?jī)r(jià)歷年漲幅（%）圖片來(lái)源：平安證券研究所

對(duì)海外房地產(chǎn)最聰明的投資，是選擇城鎮(zhèn)化剛剛開始，而且未來(lái)發(fā)展前景良好的國(guó)家。平安證券研究所曾研究對(duì)比了韓國(guó)、南非、美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)過(guò)去四十年的房?jī)r(jià)漲幅。結(jié)果顯示，復(fù)合增速最高的國(guó)家，居然是這些國(guó)家中最不發(fā)達(dá)，因?yàn)橹伟矄?wèn)題，被媒體報(bào)道最多的南非，增速達(dá)到10.82%。

九十年代中后期才跨入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的韓國(guó)，也是這些國(guó)家中僅次于南非和英國(guó)的，增速達(dá)到6.94%。

從南非和韓國(guó)的數(shù)據(jù)可以看出，似乎發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)上漲空間，高過(guò)那些已經(jīng)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)。平安證券作出結(jié)論，在快速城市化過(guò)程中，房?jī)r(jià)上漲基本貫穿全程。

2015年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為56%，日、韓、南非在城市化率由50%向70%邁進(jìn)過(guò)程中僅韓國(guó)與南非各出現(xiàn)一年下跌；同時(shí)在上述期間內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅均跑贏CPI。

實(shí)際上，發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)上漲空間，會(huì)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家，早已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)形成共識(shí)。曾因?yàn)槌晒Σ俦P上海星河灣、浦東星河灣、太原星河灣等而在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)擁有很高聲譽(yù)的原星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕，過(guò)去幾年一直在做一件事，就是研究非洲地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

她發(fā)現(xiàn)，如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最黃金十年已經(jīng)過(guò)去，那么非洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年，卻剛剛開始。不同于很多人想像中的非洲，現(xiàn)在的非洲經(jīng)濟(jì)也在高速增長(zhǎng)，人民的消費(fèi)能力不斷提升，但房屋還是短缺的。

以肯尼亞為例，該國(guó)去年3月發(fā)布的一份全國(guó)住房調(diào)查報(bào)告顯示，該國(guó)每年住房短缺達(dá)20萬(wàn)套。此外，投資不足和缺少開發(fā)大規(guī)模住房項(xiàng)目的技術(shù)實(shí)力與融資能力是導(dǎo)致非洲住房供不應(yīng)求的原因。

2009年時(shí)，甚至有德國(guó)科學(xué)家表示，解決非洲地區(qū)房屋短缺問(wèn)題最好的方法就是用硬紙板蓋房子。德國(guó)設(shè)計(jì)師倪墨勒說(shuō)，超耐用硬紙板制作的房子在德國(guó)北部已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一段時(shí)間了。這種紙房子可以抵擋當(dāng)?shù)貒?yán)寒的天氣。超硬紙板裡面是蜂窩狀的小室，這種小蜂窩可以讓紙板緊密結(jié)合，也可以增強(qiáng)紙板的張力。在墻上釘釘子，一次只會(huì)破壞一個(gè)小蜂窩，不會(huì)影響帶到一大片墻。

鎖定中國(guó)全球戰(zhàn)略：讓房子隨同國(guó)力一起增值

2013年9月7日，習(xí)近平在哈薩克斯坦納扎爾巴耶夫大學(xué)發(fā)表演講時(shí)表示：為了使各國(guó)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加緊密、相互合作更加深入、發(fā)展空間更加廣闊，我們可以用創(chuàng)新的合作模式。共同建設(shè)“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”，以點(diǎn)帶面，從線到片，逐步形成區(qū)域大合作。

2013年10月3日，習(xí)近平主席在印尼國(guó)會(huì)發(fā)表演講時(shí)表示：中國(guó)愿同東盟國(guó)家加強(qiáng)海上合作，使用好中國(guó)政府設(shè)立的中國(guó)—東盟海上合作基金，發(fā)展好海洋合作伙伴關(guān)系，共同建設(shè)21世紀(jì)“海上絲綢之路”。

2014年11月8日在加強(qiáng)互聯(lián)互通伙伴關(guān)系對(duì)話會(huì)上，習(xí)近平在《聯(lián)通引領(lǐng)發(fā)展伙伴聚焦合作》講話中指出：

第一，以亞洲國(guó)家為重點(diǎn)方向，率先實(shí)現(xiàn)亞洲互聯(lián)互通。“一帶一路”源于亞洲、依托亞洲、造福亞洲。中國(guó)愿通過(guò)互聯(lián)互通為亞洲鄰國(guó)提供更多公共產(chǎn)品，歡迎大家搭乘中國(guó)發(fā)展的列車。

第二，以經(jīng)濟(jì)走廊為依托，建立亞洲互聯(lián)互通的基本框架。“一帶一路”兼顧各國(guó)需求，統(tǒng)籌陸海兩大方向，涵蓋面寬，包容性強(qiáng)，輻射作用大。

第三，以交通基礎(chǔ)設(shè)施為突破，實(shí)現(xiàn)亞洲互聯(lián)互通的早期收獲，優(yōu)先部署中國(guó)同鄰國(guó)的鐵路、公路項(xiàng)目。

第四，以建設(shè)融資平臺(tái)為抓手，打破亞洲互聯(lián)互通的瓶頸。中國(guó)將出資400億美元成立絲路基金。絲路基金是開放的，歡迎亞洲域內(nèi)外的投資者積極參與。

第五，以人文交流為紐帶，夯實(shí)亞洲互聯(lián)互通的社會(huì)根基。未來(lái)5年，中國(guó)將為周邊國(guó)家提供2萬(wàn)個(gè)互聯(lián)互通領(lǐng)域培訓(xùn)名額。

“一帶一路”地區(qū)覆蓋總?cè)丝诩s46 億（超過(guò)世界人口60%），GDP 總量達(dá)20 萬(wàn)億美元（約占全球1/3）。區(qū)域國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)跨境貿(mào)易的依賴程度較高，2000年各國(guó)平均外貿(mào)依存度為32.6%；2010年提高到33.9%；2012年達(dá)到34.5%，遠(yuǎn)高于同期24.3%的全球平均水平。

根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)計(jì)算，1990-2013年期間，全球貿(mào)易、跨境直接投資年均增長(zhǎng)速度為7.8%和9.7%，而“一帶一路”相關(guān)65個(gè)國(guó)家同期的年均增長(zhǎng)速度分別達(dá)到13.1%和16.5%；尤其是國(guó)際金融危機(jī)后的2010-2013年期間，“一帶一路”對(duì)外貿(mào)易、外資凈流入年均增長(zhǎng)速度分別達(dá)到13.9%和6.2%，比全球平均水平高出4.6個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)。

隨后中國(guó)的“一路一帶”戰(zhàn)略開始快速推進(jìn)。而在一路一帶國(guó)家中，馬來(lái)西亞對(duì)中國(guó)又是最具戰(zhàn)略意義的一個(gè)。

以碧桂園在馬來(lái)西亞開發(fā)的森林城市項(xiàng)目為例，它和一海之隔的新加坡同處馬六甲海峽的咽喉，是亞洲經(jīng)濟(jì)連通非洲的一個(gè)重要海上出口。如果，中國(guó)能夠借助森林城市的地理位置，同目前經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、資源廣袤的非洲進(jìn)一步密切經(jīng)貿(mào)往來(lái)。

此前，中國(guó)企業(yè)已經(jīng)在東南亞國(guó)家大規(guī)模修筑公路和鐵路。以綠地為例，11月1日，綠地控股（600606.SH）就參建馬來(lái)西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項(xiàng)目簽署合作備忘錄，擬分別參與兩個(gè)大型項(xiàng)目的投資開發(fā)及基建施。

中國(guó)資本就有機(jī)會(huì)借助非洲和東南亞低廉的勞動(dòng)力、原材料資源和市場(chǎng)，把一部分在國(guó)內(nèi)已經(jīng)沒有發(fā)展空間的中低端產(chǎn)業(yè)，向非洲大陸轉(zhuǎn)移，復(fù)制日本在過(guò)去20年的經(jīng)驗(yàn)，讓中國(guó)一舉從中等收入國(guó)家躍升為高收入國(guó)家。這也與全球第四次產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)相吻合。

很多有眼光的中國(guó)人，正在“一路一帶”戰(zhàn)略的號(hào)召下，前往東南亞和非洲淘金。一旦這些國(guó)家能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)增長(zhǎng)引擎，那么當(dāng)?shù)氐姆课菪枨蠛统擎?zhèn)化會(huì)加快步伐，并促成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)快速上漲。

從這個(gè)角度看，類似馬來(lái)西亞、印尼、南非這樣的國(guó)家，目前的房?jī)r(jià)確實(shí)還僅僅處于中國(guó)2000年時(shí)的水平。這也許就可以解釋，為什么像張玉良、楊國(guó)強(qiáng)這樣的企業(yè)家，如此鐘情東南亞，在那里一而再，再而三的投入資金，做房地產(chǎn)開發(fā)。

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