每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

浦東陸家嘴有一棟樓，名為“上海中心”，是上海目前最高的樓。

但老上海們都知道，那里并不是真正的上海中心。九十年代，上海測繪部門曾經(jīng)進(jìn)行過測繪，發(fā)現(xiàn)上海地理概念上真正的市中心，是曾經(jīng)上海的最高樓——和平飯店北樓（原華懋飯店）。

它是芝加哥學(xué)派哥特式建筑，樓高77米，共十二層，由當(dāng)時(shí)富甲一方的英籍猶太人愛利斯·維克多·沙遜建造，故又被稱為“沙遜大廈”。外墻采用花崗巖石塊砌成，由旋轉(zhuǎn)廳門而入，大堂地面用乳白色意大利大理石鋪成，頂端古銅鏤花吊燈，豪華典雅，有“遠(yuǎn)東第一樓”的美譽(yù)。

然而，在上周五2016易居沃頓研究修班商業(yè)組的選修課程上，AAI國際建筑事務(wù)所（加拿大）董事、執(zhí)行副總裁的謝崗卻透露了一個(gè)驚人的秘密，錦江集團(tuán)在2007年收購這棟樓時(shí)所花費(fèi)的代價(jià)和改造成本，只有5億元不到，以項(xiàng)目總面積5萬平米計(jì)算，每平米只有1萬元。

這一代價(jià)讓在場的房地產(chǎn)行業(yè)資深老法師極為吃驚。要知道，雖然2007年時(shí)的1萬元，比今天要值錢很多。但在當(dāng)時(shí)要購買像和平飯店這樣的鉆石級資產(chǎn)，依然是不夠的。

當(dāng)時(shí)，上海南京西路有一批商鋪對外散售，單價(jià)就超過了10萬。1萬元/平米的價(jià)格，在當(dāng)時(shí)只能購買類似三林、莘莊、萬里、大華等中外環(huán)間的住宅樓。至于收購?fù)瓿珊推斤埖曛螅M(jìn)行一系列改造、建設(shè)，也需要花費(fèi)大量的資金。

極度艱辛的收購之旅

謝崗說，和平飯店的收購、重新改造，確實(shí)花費(fèi)了很多的資金。僅僅原來樓內(nèi)1268平米的外貿(mào)商場的收購就花了3億左右的資金。

當(dāng)時(shí)，大樓有5個(gè)小業(yè)主。除了外貿(mào)商場外，還有荷蘭銀行（920平）、花旗銀行（640平）、中國銀行（280平）和中國電信(6375平)。

在收購這些物業(yè)產(chǎn)權(quán)時(shí)，收購團(tuán)隊(duì)費(fèi)了很大的力氣。

比如，在找中國電信談判收購時(shí)，他們居然發(fā)現(xiàn)找不到談判對手。因?yàn)闆]有人能說清，誰可以做主把這些面積賣給錦江。為此，當(dāng)時(shí)作為建筑設(shè)計(jì)師參與和平飯店收購、改造的謝崗，專門和錦江集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)一起，拜會了很多人，最后終于達(dá)成了收購的目的。

完成產(chǎn)權(quán)收購，只是整個(gè)和平飯店改造工程的第一步。

對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部改造施工，才是這個(gè)工程的真正難點(diǎn)。作為一個(gè)誕生于上世紀(jì)20年代的“太爺爺”級建筑，和平飯店北樓的原始建筑資料早就湮滅了，多次改造還造成了部分建筑的損壞。

周邊環(huán)境差強(qiáng)人意，四周交通不暢；現(xiàn)存業(yè)態(tài)繁多、空間混雜；內(nèi)部用房布局分散功能缺乏、規(guī)模不足影響內(nèi)部環(huán)境，并造成局部搭建；酒店功能設(shè)施不足，急待補(bǔ)充停車、健身等必備設(shè)施；多數(shù)客房規(guī)格和品質(zhì)低下，嚴(yán)重影響酒店長期運(yùn)營等一系列問題。

謝崗確定的一個(gè)思路，就是“回到原點(diǎn)，尋找本源”。他認(rèn)為，應(yīng)該以重塑建筑的使用價(jià)值為前提，充分發(fā)揮建筑的文化價(jià)值感。

他大量的收集整理文字、圖紙、圖片資料，縝密調(diào)查每個(gè)空間和細(xì)部做出科學(xué)的分析和鑒定；利用有限的土地資源，與周邊企業(yè)及相關(guān)單位協(xié)商，增建使用面積；與現(xiàn)有商戶協(xié)商調(diào)配、整合空間、恢復(fù)原貌；提升現(xiàn)有各類公共配套品質(zhì)。增設(shè)商務(wù)中心、游泳池、SPA中心、健身中心等現(xiàn)代化功能配套……

最終讓改造前只有3.16萬平米的和平飯店，擴(kuò)充面積達(dá)到6萬平米，增加了75間客房，35個(gè)停車位、水療中心、泳池會所、健身中心等一系列配套設(shè)施。

舊建筑改造醞釀著巨大的賺錢機(jī)會

如果以不久前成交的鄔達(dá)克上海處女作——巨鹿路886號，每平米單價(jià)33.3萬元的價(jià)格估算。錦江集團(tuán)對和平飯店北樓部分產(chǎn)權(quán)的收購、改造，帶來的收益，可能超過幾十億，是一個(gè)投資經(jīng)典案例。

在上海、北京、蘇州、南京等地，類似的投資、收購、改造文物建筑，使它在重塑使用價(jià)值后，擁有更高文化價(jià)值的機(jī)會很多。

以上海為例，在淮海路、思南路、永嘉路、高安路、衡山路等原來法租界、公共租界一帶存在著大量的歷史建筑。其中有一部分的房子，因?yàn)闅v史原因產(chǎn)權(quán)分散，建筑經(jīng)過多年的使用，已經(jīng)出現(xiàn)了破損，建筑內(nèi)的格局，也經(jīng)過多次地改造、分割，失去了原始的價(jià)值，很多房屋甚至連廚衛(wèi)等基本功能都不存在，因而不具備獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。

嚴(yán)格來說，那些房子不能作為獨(dú)立單元，對外出售。但是，在很多地方，這些僅具有使用權(quán)的房子卻還通過房屋中介公司對外掛牌轉(zhuǎn)讓，而且價(jià)格極為便宜。比如，永嘉路的一個(gè)14平米的亭子間，按照現(xiàn)在的行情掛牌價(jià)格只有180萬，一個(gè)24平米的前樓，掛牌價(jià)只有260萬。

有人說，每平米單價(jià)都達(dá)到了10萬元以上了，這樣的房子還便宜嗎？

邦爺覺得關(guān)鍵是看問題的角度。

這些房子雖然每平米超過10萬元，但是都是按套內(nèi)面積計(jì)算。如果換算成建筑面積，大多需要乘1.8的系數(shù)。使用面積14平米的亭子間，如果乘上系數(shù)，就達(dá)到到了25.2平米，折合成單價(jià)只有7萬出頭。以永嘉路，這樣的核心位置，價(jià)格確實(shí)屬于低廉。

更何況如果整棟住宅的所有分散產(chǎn)權(quán)全部買下來，收購一套200平米的房子，總共需要的資金可能就只有兩千萬。但以上海目前的老洋房行情，大部分的房子單價(jià)達(dá)到20—40萬/平米，總價(jià)可達(dá)4000—8000萬元。

如果以這個(gè)價(jià)格衡量，這些使用權(quán)房還算貴嗎？

事實(shí)上，早就已經(jīng)有人這么干，并且獲得不錯(cuò)的收益。比如有家經(jīng)營會所的企業(yè)，就通過不斷收購自己的鄰居，慢慢把整棟樓都變成自己公司的，最終實(shí)現(xiàn)了很高的投資回報(bào)。

對很多人來說，目前兩三千萬，只能在市中心買一套200平米出頭的大平層，升值潛力不詳。買到的樓，很可能像世茂濱江花園那樣，經(jīng)過八年時(shí)間，只升值了20%。然而，如果能夠買一套老洋房，升值潛力就會完全不同。

2009年，盛大網(wǎng)絡(luò)首席執(zhí)行官陳天橋收購的嚴(yán)家花園就是個(gè)非常知名的案例，當(dāng)年這棟老洋房只值2.8億，如今的價(jià)值是10億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世茂濱江花園的升值速度。類似的機(jī)會在北京、南京、蘇州等有歷史積累的城市，也是大把存在。

邦爺?shù)玫较?，在樓市調(diào)控的今天，真正懂行的地產(chǎn)投資者，早就從新房和次新房市場撤出，選擇投資老房子了。

也許，是到了換換思路的時(shí)候！

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