每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

今年國慶節(jié)以來，全國多地都在開展針對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的整治活動，前一階段被調(diào)查較多的違規(guī)行為是“捂盤惜售”。

10月18日，上海市住建委、規(guī)劃局有關負責人表示，上海市各相關部門正在按照住建部及上海市相關文件要求，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當經(jīng)營行為。截至目前，已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展立案調(diào)查工作，并已暫停涉案項目網(wǎng)簽資格；對存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規(guī)行為的7家房地產(chǎn)中介企業(yè)作出行政處罰。

“上海發(fā)布”公開的資料顯示，涉嫌擅自提價的8家企業(yè)包括華潤超智、上海勝通、上海湖山等。記者發(fā)現(xiàn)，這些房企的違規(guī)行為有擅自提價、捂盤惜售、變相漲價等。

15天過去了，這些被立案調(diào)查的項目整改情況如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者以華潤超智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的華潤置地九里園項目為樣本，進行了走訪調(diào)查。記者從其銷售人員處了解到，目前該樓盤還剩幾十套房子，單價為5萬元/平方米。但網(wǎng)上房地產(chǎn)信息卻顯示，該樓盤還有備案價在35000元/平方米左右的可售房源170多套。低價房價格信息是否被隱匿了？記者就此致電華潤方面，但截至發(fā)稿，對方尚未回應。

房源信息披露不充分

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，華潤置地九里園項目（又稱華潤佘山九里）2016年2月價格為25000元/平方米，2016年3月，價格上漲為33000元/平方米，該價格一直維持到今年7月，8月份價格上漲至45000元/平方米。9月份，佘山九里的成交均價為41998元/平方米，而網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目在4月份申領的預售許可證的最高備案價為36600元/平方米，顯然成交價格高出備案價不少。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商如果想要調(diào)高售價，必須重新申請備案后方可調(diào)價。

記者在該樓盤售樓處看到，那里僅有兩名工作人員，其中一名男性售樓人員告訴記者，現(xiàn)在暫停銷售，原因是目前售樓處正在整改，至于何時開盤并不清楚。當記者問及還有多少房源時，該銷售人員表示，還剩幾十套，單價為5萬元/平方米。

記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在佘山九里項目共有三張預售證，其中，2013年申領的預售證剩余可售套數(shù)有32套，2016年4月申領的預售證可售總數(shù)為225套，扣除已經(jīng)網(wǎng)簽和售出的套數(shù)，大概還剩余140套左右，加上今年10月剛剛申領的預售證可售總套數(shù)為43套，三張預售證共計剩余可售套數(shù)約為200多套，而且備案價在35000元/平方米左右的可售套數(shù)為170多套。

不過現(xiàn)場銷售人員并未向記者提及這170多套房源的銷售情況。對此，資深地產(chǎn)評論人士薛建雄指出，這種情況開發(fā)商如果不是隱匿房源就是有捂盤嫌疑。這170多套如果賣完了，需要在網(wǎng)上房地產(chǎn)進行備案登記。因此，對于這部分房源，華潤超智存在房源價格信息披露不充分問題。

當然也有另一種可能，就是那些低價房已售，但因為無法網(wǎng)簽，所以才出現(xiàn)銷售人員未報那批房的現(xiàn)象。

薛建雄告訴記者，如果這170多套房源是在停售之前就已銷售完畢，就必須在網(wǎng)上進行備案登記。因為網(wǎng)上的交易備案和簽約往往是同時進行的。

事實是否如薛建雄分析的那樣？記者就該項目所涉及的問題致電詢問華潤發(fā)面，但截至發(fā)稿，對方尚未回應。

暫停銷售影響多大？

據(jù)記者了解，華潤佘山九里項目曾在今年10月份申領了一張預售證，跟備案價持平，面積段為130~190平方米，現(xiàn)在剩下幾十套。

一位資深房地產(chǎn)營銷人士向記者表示，佘山九里項目由于定位偏高，所以價格較高。項目所在的泗涇地區(qū)連別墅的去化率都不高，主要是因為配套不足、人氣也不旺。華潤九里在這里銷售大平層，難度之大，可以想像。

由于定位過高，導致這批房源整整賣了好幾年，去化率并不理想。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2011年5月到2015年，整整5年時間，佘山九里平均每個月賣9套，去化一般。

如果華潤佘山九里確實有170多套單價3萬多元的房源，那么上述銷售人員所說的5萬元/平方米的房源又有誰會買單？

對華潤置地上海公司來說，如果以5萬元/平方米對外銷售，那不免存在超備案價銷售的問題。如果以3萬多元單價對外銷售，企業(yè)潛在的利潤又會流失，讓公司損失資產(chǎn)升值帶來的收益。

一開發(fā)商人士向記者表示，暫?；蛘呷∠A售許可證，頂多是現(xiàn)在不讓賣房?，F(xiàn)在開發(fā)商本來就調(diào)整銷售策略，價格被限制，預期利潤沒了，但這并不意味著虧損，只可能是接近盈虧平衡線。

不過，薛建雄指出，暫停銷售的影響或許并不大。目前來看，上海房源比較少，開發(fā)商并不急于推盤，而且上海管理比較嚴，對于全國性布局的房企來說，只是影響當?shù)爻鞘械目己藰I(yè)績，但并不影響整個公司的考核。