每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)記者 龐靜濤

3萬平方米房源被凍結(jié)，由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)或給金融街帶來數(shù)億元損失。

9月29日，北京市住建委等部門組成聯(lián)合檢查組，對房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)行專項檢查，金融街旗下公園懿府小區(qū)因“捂盤惜售”等問題被暫停銷售，至今未恢復(fù)。該項目市值約40億元的房源銷售節(jié)奏被打亂，其中約20億元市值的已預(yù)售房源被凍結(jié)。

房源被凍結(jié)不單單是推遲銷售的問題，項目銷售節(jié)奏被打亂帶來的資金成本或?qū)⑹菇鹑诮直疽汛蠓禄睦麧櫻┥霞铀?/p>

被凍結(jié)房源市值約20億

北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，公園懿府小區(qū)于2015年10月和2016年4月獲取兩張預(yù)售證，合計414套，約10.75萬平方米。此次遭監(jiān)管部門凍結(jié)的為已經(jīng)取得預(yù)售的13棟、14棟、15棟和17棟全部房源，及其他樓棟未銷售的零散房源，被凍結(jié)房源總建筑面積約3萬平方米，市值合計約20億元。

公園懿府小區(qū)環(huán)評公示文件顯示，該項目住宅地上建筑面積13.61萬平方米，減去已經(jīng)取得預(yù)售的10.75萬平方米，該項目未取得預(yù)售商品房面積近3萬平方米，以7萬元/平方米的均價計算，市值約20億元。

截至目前，該項目遇監(jiān)管部門暫停銷售處理，進(jìn)一步的處罰尚未公布。據(jù)《北京晚報》報道，在執(zhí)法現(xiàn)場，執(zhí)法檢查人員當(dāng)場責(zé)令問題項目的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整改，并對其違法違規(guī)行為做進(jìn)一步調(diào)查處理。查證屬實的，將對其實施行政處罰并公示。

記者致電該項目售樓處，其工作人員告知項目網(wǎng)簽已被暫停，可以看房但暫不能認(rèn)籌，購房者可以去住建委官方網(wǎng)站查詢項目的價格，以此為準(zhǔn)。對于網(wǎng)簽的暫停期，該工作人員表示尚不知道何時結(jié)束。

《每日經(jīng)濟新聞》記者致電金融街董秘，截至發(fā)稿對方并未應(yīng)答。對于公園懿府項目的處罰進(jìn)展，另有金融街負(fù)責(zé)前期相關(guān)工作的內(nèi)部人士表現(xiàn)也頗為謹(jǐn)慎，以不負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)為由，未做進(jìn)一步回應(yīng)。

財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從價格管控的角度看，如果項目的銷售價格明顯高于周邊項目，不排除短期不準(zhǔn)予其入市的可能。該項目有3萬平方米被凍結(jié)，3萬平方米未取得預(yù)售，大概40億元的貨量，按其前期銷售節(jié)湊，后期或出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的可能。

對于來自監(jiān)管部門的處罰，有房企業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次企業(yè)因“捂盤惜售”被罰，并不是房企不售，而是通過調(diào)節(jié)銷售節(jié)奏制造房源緊張的局面，進(jìn)一步實現(xiàn)去化的節(jié)奏，這是觸犯購房者知情權(quán)的。目前監(jiān)管層暫停網(wǎng)簽的處罰，應(yīng)該不會在過短的時間內(nèi)解除。

三季報凈利潤同比減兩成

房源被凍結(jié)造成的資金成本增加，會不會侵蝕其本已下滑的利潤，又需要多少營業(yè)收入來填補？

利潤下滑問題最近幾年一直困擾著金融街，其給出的原因多是計入投資性房地產(chǎn)項目的變動及項目結(jié)算不均衡導(dǎo)致，今年的三季度也不例外。金融街三季報顯示，歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.04億元，同比減少20.68%。

值得關(guān)注的是，今年1~9月，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入84.65億元，同比上漲13.20%；期內(nèi)銷售簽約額232億元，同比增長185%，其中商務(wù)地產(chǎn)103億元，住宅129億元。

在此背景下，金融街試圖擴展一線城市布局，復(fù)制北京金融街的成功，并加碼住宅開發(fā)。經(jīng)過兩年的布局，今年以來，金融街的銷售業(yè)績開始增長，但依然錄得利潤大幅下滑。

記者注意到，近年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤逐漸下滑，10%的凈利潤在行業(yè)算中上水平。上述房企人士算了一筆賬，金融街三季度利潤比去年減少約1.66億元，對標(biāo)到賣房的收入約為16.6億元，金融街想通過賣房平復(fù)其會計制度帶來的利潤減少很難實現(xiàn)。

該人士同時解釋，如果金融街北京被凍結(jié)房源3個月不能銷售，200多套房源再進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)需要房企新一輪的蓄客和宣傳，到簽約也需要數(shù)月，以年化5%的利息計算，如晚回款5個月，20億元貨量向單純利息也要4000多萬元。

上述房企人士進(jìn)一步解釋稱，該項目后續(xù)約20億元的房源出貨時間同樣要被延遲數(shù)月，開發(fā)商資金的成本損失一個億不是不可能，對標(biāo)房企開發(fā)房子帶來的利潤要10億元才能帶回來。

以業(yè)內(nèi)人士的推算為基礎(chǔ)，通過提高房企開發(fā)銷售來實現(xiàn)凈利潤的增加對金融街的業(yè)績將提出更高的要求，北京公園懿府項目房源被凍結(jié)，或?qū)ζ滗N售增加更多的壓力。