◎每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強(qiáng)

10月31日，恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告稱，由于控股股東美年國際（作為要約人）需要更多時間作最終籌備，以取得可能私有化所需資金，要約人于10月30日向執(zhí)行人員提交申請，將最后期限延至今年11月30日，并于10月31日獲批。除非有特殊情況，否則期限延展為最后一次。受此影響，該股近期大漲，至昨日（11月3日）已升至1.18港元/股，較10月31日0.93港元/股的收盤價，漲幅達(dá)26.88%。

但是，股價的快速上升，卻為恒盛的私有化前景蒙上陰影。目前恒盛地產(chǎn)的每股凈資產(chǎn)只有1.35港元/股，但股價卻已經(jīng)達(dá)到1.18港元/股，僅較凈資產(chǎn)折讓87折。

而銷售業(yè)績排名遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于恒盛地產(chǎn)的寶龍地產(chǎn)，目前的股價較凈資產(chǎn)折讓45折。另一家內(nèi)地房企——世茂房地產(chǎn)現(xiàn)時的股價，也要較凈資產(chǎn)折讓67折，僅就估值而言，目前恒盛地產(chǎn)對大股東已經(jīng)沒有多少吸引力，私有化有再度告吹的風(fēng)險(xiǎn)。

股價偏高或致私有化計(jì)劃流產(chǎn)

2013年11月21日，恒盛地產(chǎn)首次提出私有化計(jì)劃，公司實(shí)際控制人張志熔擬以1.8港元/股購買流通在外的其他股份，以實(shí)現(xiàn)私有化退市，較公告前收盤價1.24港元高出近50%，但這一價格仍然較凈資產(chǎn)折讓61折。

而今，恒盛地產(chǎn)現(xiàn)時股價只有較凈資產(chǎn)折讓87折。如果恒盛地產(chǎn)要私有化，要約收購價格勢必將超過目前每股凈資產(chǎn)價格，這就失去了私有化的價值。

盡管港股市場的部分機(jī)構(gòu)投資者和散戶，因?yàn)榇蠊蓶|的私有化計(jì)劃，而看好恒盛短期的股價，但恒盛地產(chǎn)的大股東，卻未必看好公司的短期業(yè)績。

經(jīng)歷了10月份的密集調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場成交正在逐步趨淡。新城控股高級副總裁歐陽捷在個人微信公眾號發(fā)文稱，至少在明年的12個月里，樓市很難再有今年這樣的火爆行情。

開發(fā)商需要為“過冬”囤積更多的“糧草”。在這樣的大背景下，很難想象美年國際會持巨額資金完成公司的私有化。

融資通道封閉或令恒盛放棄私有化

歐陽捷的說法，10月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)已經(jīng)初步佐證。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，北京市10月新建商品房住宅簽約3298套，是今年2月以來的最低點(diǎn)。

深圳10月新房成交面積為42.25萬平方米，同比下降22.1%，成交總金額為235億元；10月份二手住宅成交面積為52.75萬平方米，同比下降6.2%。

網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2016年10月份南京新房成交量為6595套，環(huán)比9月份的13233套下跌5成，同比去年10月的11133套也下探了4成左右。

各類機(jī)構(gòu)面向房地產(chǎn)開發(fā)融資的大門也正在關(guān)上。

銀監(jiān)會明確要求：嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。

10月份最后幾天，先是上交所發(fā)布加強(qiáng)公司債監(jiān)管的文件，緊接著，深交所也發(fā)布了類似的監(jiān)管文件，兩大交易所一致明確要求，未來房地產(chǎn)企業(yè)公司債募集資金將不能用于購置土地，并規(guī)范分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)等同于給希望發(fā)行公司債的房企設(shè)置了明確的門檻，房企發(fā)債還債的大門變得越來越窄。

在境內(nèi)融資大門逐漸關(guān)上之時，房企在海外的融資通道，變得越來越珍貴。任何有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)企業(yè)，顯然都不會在此時輕易退市。當(dāng)然，恒盛地產(chǎn)也不例外。