每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

國家發(fā)改委和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署從2016年11月10日至12月10日在全國范圍內(nèi)開展“商品房銷售明碼標(biāo)價專項(xiàng)檢查”，其中有一個檢查項(xiàng)目，可能會將一個房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“灰色地帶”給擊垮。

這個內(nèi)容就是《國家發(fā)展改革委辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價專項(xiàng)檢查的通知》中第七條指出的，在標(biāo)價和公示的收費(fèi)之外加價、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

這條內(nèi)容看似普通，其實(shí)很少人知道，在全國402萬從業(yè)者中（國家統(tǒng)計(jì)局2014年數(shù)據(jù)）有相當(dāng)比例的一群人，就是靠房價之外的灰色收費(fèi)生活的，這筆灰色費(fèi)用有很多名字——電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、額外優(yōu)惠費(fèi)…

但現(xiàn)在，國家全面禁止了這一部分收費(fèi)，依托這一收費(fèi)建立起的利益鏈也即將銷聲匿跡。

這對部分上市公司而言，可能會讓其收入出現(xiàn)大滑坡；對普通消費(fèi)者來說，這意味著原來在房價之外連發(fā)票都沒有的那部分費(fèi)用，即將消失，整個購房開支將因此減少2萬—50萬。

非法行為的“溫床”讓多少人叫苦！

在很多城市都活躍著一群房產(chǎn)“小中介”，他們到處給購房者分發(fā)小廣告，號稱通過他們買房能拿到比售樓處報(bào)價便宜5萬-100萬的總價。

但你“上鉤”之后，他們往往會告訴你，要拿優(yōu)惠得先交一筆團(tuán)購費(fèi)，少的要2萬，多的可能要50萬。

慢慢得，大家發(fā)現(xiàn)，這些小中介越來越多，而且多了個很“互聯(lián)網(wǎng)+”的名字—房地產(chǎn)電商。房多多、騰訊房產(chǎn)、鳳凰房產(chǎn)、房掌柜、房天下……這些電商平臺都做過團(tuán)購，也都收取過團(tuán)購費(fèi)。

通常一筆電商團(tuán)購費(fèi)的分配是這樣的:電商公司收取團(tuán)購費(fèi)后，將其中的50%左右返回給開發(fā)商的營銷團(tuán)隊(duì)，作為后者的銷售獎金。剩余的50%，其中30%左右作為參與分銷的中介公司的傭金收入，由后者再做分配。電商公司則收取整個電商費(fèi)的20%左右作為廣告費(fèi)。

這部分費(fèi)用“負(fù)面”影響很廣：對房企而言，由于團(tuán)購費(fèi)用通常不開發(fā)票，不納入工商、稅務(wù)監(jiān)管，也不納入開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理；分配又是暗箱操作，分配比例不固定，因此很容易引發(fā)地產(chǎn)商內(nèi)部的管理問題。

上海地產(chǎn)圈傳言，有開發(fā)商的營銷總監(jiān)，就是因?yàn)闊o法說清這筆電商費(fèi)用的分配，被公司質(zhì)疑存在貪腐行為。電商費(fèi)用分配，也逐漸成為游離在房企內(nèi)部治理體系外的一個管理難題。

中介公司也因?yàn)檫@筆費(fèi)用頭疼。有些電商平臺，不斷通過返還高額電商費(fèi)用等方式，引誘經(jīng)紀(jì)人做“私活”，把屬于中介公司的客源帶到售樓處，但這也引發(fā)了中介公司和房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的跨行業(yè)“戰(zhàn)爭”。

對消費(fèi)者來說，因?yàn)殡娚痰拇嬖?，他們還可能維權(quán)無門。很多購房者在發(fā)現(xiàn)房屋存在重大質(zhì)量問題，要求退還房款時，才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初交給電商平臺的團(tuán)購費(fèi)用，早就已經(jīng)被電商私分，根本不能退。

電商還是開發(fā)商把不合規(guī)的漲價行為，洗成合規(guī)漲價的“幫兇”。根據(jù)STV新聞綜合頻道報(bào)道，今年3月，上海中金海棠灣購房者買房前就被需要支付一筆電商費(fèi)，金額高達(dá)65萬元，疑似“變相”漲價。因?yàn)榘凑丈虾Ｏ嚓P(guān)規(guī)定，房屋預(yù)售價格都是不可以漲價，只能降價銷售。但通過收取電商費(fèi)，中金海棠卻能法外“漲價”，并且可以脫逃巨額稅收。

甚至紙媒的衰落，也和房產(chǎn)電商有關(guān)。房產(chǎn)電商讓很多開發(fā)商改走“零廣告”銷售的路線。他們讓帶客的中間商向消費(fèi)者直接收費(fèi)，又不開具任何發(fā)票。經(jīng)營必須合法合規(guī)的紙媒，顯然不能接受這樣一種灰色的“創(chuàng)新”模式。于是，樓盤廣告慢慢從報(bào)紙消失，很多紙媒因此而面臨生存壓力。

事實(shí)上，紙媒的壓力往往不是純粹來自新媒體這個新物種，如同電視的出現(xiàn)，不能使廣播滅亡一樣，新媒體誕生，也只是增加了一種媒體類型而已。紙媒式微的很大一部分真相，其實(shí)是“劣幣驅(qū)逐了良幣”。

灰色收入沒了，有人日子不好過！

“黃金時代變成白銀時代”，這種說法早在好幾年前就存在。

其實(shí)發(fā)改委和住建部的這次大整頓、大檢查，對電商、中介以及開發(fā)商銷售員來說，才是讓“黃金時代”真正變成了“白銀時代”。以后，所有的收入，都要納入工商、財(cái)稅的監(jiān)管，灰色收入會因此越來越少。

邦爺曾經(jīng)接觸過某家專門做電商的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)。在電商的收費(fèi)被發(fā)改委宣布為“違規(guī)”前，他們每賣掉一套200多萬的別墅就能拿到9萬的傭金。而通常他們成交一套同樣總價的公寓只能拿到4萬的傭金。

最為關(guān)鍵的是，這9萬的傭金，無需交納任何企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅等，屬于標(biāo)準(zhǔn)的無稅收入。而賣二手房的傭金收入，卻要交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等各種各樣的稅。

所以這家公司幾乎所有的人，都跑去新房做銷售，沒有一個人愿意好好賣二手房。

然而，如今電商的團(tuán)購費(fèi)用已經(jīng)被認(rèn)定為“違規(guī)”，他們想要像過去那樣賺大錢，就沒有了可能性。

雖然有房地產(chǎn)企業(yè)愿意以每銷售一套房屋給3%的提成，吸引他們繼續(xù)賣房子，但和之前相比，收入仍然要低出不少。

一些靠收團(tuán)購費(fèi)過日子的互聯(lián)網(wǎng)平臺，接下去也會很難運(yùn)營。自身沒有吸引客源能力的房地產(chǎn)電商，將不得不重新回到靠在報(bào)紙打廣告，吸引流量的時代。房地產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型，已經(jīng)勢在必然。

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