每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

在某種層面上，世茂集團今年的融資遭遇，或許會于明年在其他企業(yè)身上重演。今年10月，世茂股份的定向增發(fā)方案，被證監(jiān)會駁回。證監(jiān)會主板發(fā)行審核委員會認為，世茂的非公開發(fā)行股票申請存在《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條第（七）項規(guī)定的情形——嚴重損害投資者合法權(quán)益和社會公共利益，不得非公開發(fā)行股票。

對此，優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴記者，對世茂來說，這一融資遇阻的影響可能并不大。

此前，世茂集團的業(yè)務觸角已進入人壽保險、互聯(lián)網(wǎng)財險等保險領域，設立互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司，搭建了一個內(nèi)容豐富的金控平臺，又在設立、發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方面擁有豐富經(jīng)驗。

可是，這個金控平臺對世茂的房地產(chǎn)業(yè)務有幫助嗎？此前，公眾號“華爾街見聞”曾推送一篇文章認為，大部分房地產(chǎn)企業(yè)設立的金控平臺和主營業(yè)務無關，只是為了增厚利潤，才設置這樣一個平臺。

世茂的金融布局

2015年，國內(nèi)貨幣環(huán)境和融資環(huán)境都較寬松，當年萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國內(nèi)首只公募REITs、萬達與快錢合作發(fā)布眾籌理財產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”……諸多房企在金融領域謀篇布局，創(chuàng)造了名副其實的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新年。

當年，世茂集團獲批籌建房地產(chǎn)行業(yè)首個互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司。目前，互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司在全國范圍內(nèi)僅有十數(shù)家，世茂集團是其中唯一一家以房地產(chǎn)為基礎的互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司。世茂同時聯(lián)合博時資本、匯添富資本發(fā)行了兩筆房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品，這次資產(chǎn)證券化動作一度被外界視為中國地產(chǎn)金融史上的一個轉(zhuǎn)折點。

博時資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項目，其基礎資產(chǎn)是世茂旗下多家五星級酒店，產(chǎn)品總規(guī)模26.9億元，創(chuàng)下國內(nèi)已發(fā)行酒店資產(chǎn)證券化項目產(chǎn)品的最大規(guī)模。

此前，世茂集團還與博時資本推出全國首單物業(yè)費資產(chǎn)證券化項目，也是在非住宅領域的首次證券化。

資產(chǎn)證券化可將具有共同特征的貸款、租約、應收賬款等不流動的資產(chǎn)包裝成為可以市場化的、具有投資特征的帶息證券。由此業(yè)內(nèi)認為，世茂的資產(chǎn)證券化舉措，能為其激活存量資產(chǎn)、提高資金配置效率提供很大效益。

記者就資產(chǎn)證券化問題咨詢世茂集團相關負責人，對方表示不便接受采訪。

的確，世茂股份是在金融領域涉水較深的一類房企，特別是在資產(chǎn)證券化方面，但此外，據(jù)記者了解，今年初，世茂股份還與樂視網(wǎng)等公司聯(lián)合成立新沃財險，進軍互聯(lián)網(wǎng)財險領域。

今年9月，世茂股份則協(xié)同浩盈進出口、中遠進出口、金閩進出口、梅森休閑健身俱樂部、廈門明發(fā)集團6家公司共同發(fā)起籌建匯邦人壽。該公司注冊資本為10億元，其中世茂股份出資2億元，持股比例20%，為第一大股東。

因為在金融領域有了多層面的布局，世茂集團已經(jīng)隱隱構(gòu)建起結(jié)構(gòu)較豐富的金融平臺。以互聯(lián)網(wǎng)金融為例，目前，不少開發(fā)商已經(jīng)很難拿到銀行的新增開發(fā)貸，即便拿到成本亦不低，但正是因為有互金平臺，世茂一直以來能通過發(fā)行低息長期票據(jù)、贖回高利息票據(jù)的手段嚴控融資成本，融資成本有時甚至要比銀行渠道更低。

據(jù)統(tǒng)計，今年世茂股份已經(jīng)發(fā)行了一筆票面利率4.8%總額40億元境內(nèi)公司債券，一筆利率3%金額20億元短期票據(jù)，另有兩筆總額35億元境內(nèi)公司債券，票面利率3.3%上下。

監(jiān)管趨嚴

即使是房地產(chǎn)金融領域的“老炮兒”，也可能在行業(yè)環(huán)境變化時遇上尷尬。

今年10月，世茂股份的定向增發(fā)方案被證監(jiān)會駁回，證監(jiān)會主板發(fā)行審核委員會認為，世茂的非公開發(fā)行股票申請存在《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條第（七）項規(guī)定的情形——嚴重損害投資者合法權(quán)益和社會公共利益，不得非公開發(fā)行股票。

日前，國務院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風險專項整治工作實施方案》，房企的互金平臺也或受影響。

不過，資深基金人士陳國華告訴記者，開發(fā)商將互金平臺當作一個融資渠道在業(yè)內(nèi)已是公開的方式。利用P2P等多種渠道，互金平臺可為地產(chǎn)商提供資金來源，減少對銀行融資渠道的依賴。

但上述方案明確提到，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)等未取得相關金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務；取得相關金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關業(yè)務。

地產(chǎn)評論人士薛建雄分析認為，除了為關聯(lián)交易公司進行融資外，部分公司的融資主體甚至為關聯(lián)企業(yè)。部分地產(chǎn)公司在類似項目上存在自融嫌疑。

金控平臺如何施展拳腳

通過銀行、股權(quán)和債券等渠道的直接融資，以及通過基金、信托發(fā)行產(chǎn)品所獲得的間接融資，這些房企融資的主要渠道，目前在監(jiān)管層面，已經(jīng)明顯受到抑制。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，從目前情況來說，想要突破限制并沒有非常好的辦法。對于企業(yè)來說，只有在合規(guī)的前提下，將資金用于正常生產(chǎn)經(jīng)營活動、補充流動資金，根據(jù)發(fā)債的用途去做。

歐陽捷認為，近期一系列政策的重點是為了防止資金流入到土地市場，而房企普遍存在抵押土地再貸款的情況，所以本質(zhì)上是降低房企杠桿。而此輪政策收緊，為的是控制樓市資產(chǎn)泡沫，控制和減少資金流向房地產(chǎn)。

從世茂集團搭建金控平臺的一系列做法可以看出，目前涉足的大部分金融領域，都可以為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務提供服務。

此前，保監(jiān)會多次出臺規(guī)定，保險公司股東不能將保險資金直接用于股東自身的業(yè)務，“保險公司不是提款機”這一提法被多次提及。而銀監(jiān)會、證監(jiān)會也對金融機構(gòu)股東和金融機構(gòu)發(fā)生關聯(lián)交易，有明確的條文限制。這是很多開發(fā)商雖然擁有金控平臺，但無法為主業(yè)服務的一個重要原因。

從萬科等部分房企的實踐來看，監(jiān)管機構(gòu)還是允許金融公司向和股東有業(yè)務往來的上下游供應商提供供應鏈借款的。

供應鏈融資，正是房地產(chǎn)企業(yè)金控平臺可以大展拳腳的領域。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下游的建筑供應商、水泥廠、各種建材企業(yè)、廣告公司、建筑設計公司等均可以申請供應鏈金融。相比其他金融機構(gòu)，開發(fā)商對自己的供應商面臨的市場競爭能力、產(chǎn)品服務、經(jīng)營狀況有更為清晰的了解。

被房企控股或參股的公司，可以通過調(diào)研，獲取這些供應商的部分經(jīng)營數(shù)據(jù)，為貸款業(yè)務或者其他融資業(yè)務的開展，提供關鍵數(shù)據(jù)。

陳國華告訴記者，世茂的金控平臺也可以以這一模式開展業(yè)務。比如，世茂股份有許多商業(yè)地產(chǎn)項目，這些商業(yè)項目多會有一些戰(zhàn)略伙伴級別的品牌租戶。當這些租戶需要借款時，金融公司就可以向世茂股份調(diào)取相關客戶的經(jīng)營數(shù)據(jù)，作為是否提供貸款的依據(jù)。而世茂股份也可以因此要求品牌租戶將日常流水交給世茂股份來收銀，到月底再結(jié)賬，以進一步加強對借款風險的管控。