每經(jīng)編輯 吳若凡    

如果你認(rèn)為國(guó)慶前后的那一輪調(diào)控潮已經(jīng)是最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，那么只能說(shuō)明你too young too simple。

且不說(shuō)10月底以來(lái)，金融層面已經(jīng)接著各地限購(gòu)限價(jià)開始了第二輪調(diào)控，就在這幾天，第三輪調(diào)控已經(jīng)隱約而至，在一些地方的樓市推起波瀾。

多地調(diào)控再加碼

11月15日，深圳市住房公積金管理中心發(fā)布“通知”（通知落款為11月11日），要求通知發(fā)布之日起實(shí)施調(diào)整公積金貸款首付比例，公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房的首付比例最低為30%，名下在深擁有1套住房的首付比例不低于70%。這是繼國(guó)慶開啟限購(gòu)后，深圳祭出的新一發(fā)調(diào)控政策。

一些受影響的深圳購(gòu)房人就直呼“買房更難了！”

在武漢、杭州、南京，一群購(gòu)房人或許也有同感。

就在11月14日晚，武漢發(fā)布了最新樓市新政，要求在10個(gè)主城區(qū)范圍內(nèi)，本市戶籍家庭禁止購(gòu)買第三套住房、首套和二套房最低比例分別為30%和50%（非商品房二套房首付70%）；非本市戶籍則需提供本市連續(xù)繳納2年社?；騻€(gè)人所得稅證明，且對(duì)于補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，新政于15日起開始施行。

而在此之前，武漢本地戶籍居民只要全款付清，仍可購(gòu)買第三套（或以上）的住房。而非武漢戶籍居民，購(gòu)買第二套住房時(shí)停止發(fā)放貸款，購(gòu)買第三套或以上住房時(shí)才限購(gòu)，并未提出社?；蚣{稅證明等要求。

同日（11月14日），南京也發(fā)布了《市房產(chǎn)交易中心四項(xiàng)措施嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控新政力促南京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》，從宣傳調(diào)控政策、加快新盤上市、加強(qiáng)資格審查、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管四項(xiàng)措施嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控新政，力促南京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

而在11月10日，杭州就曾連夜加強(qiáng)樓市調(diào)控，實(shí)施進(jìn)一步住房限購(gòu)（暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款）、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例（擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；擁有1套住房但未結(jié)清的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款）、加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源審核、加強(qiáng)對(duì)土地競(jìng)買資金來(lái)源審查。

可以發(fā)現(xiàn)，新一輪調(diào)控，主要是在國(guó)慶前后已出臺(tái)的調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，從公積金、社保和個(gè)稅繳存年限、貸款比例等方面，進(jìn)行了加碼。

調(diào)控放松，或許還要18個(gè)月

實(shí)際上，上一輪調(diào)控之下，樓市已經(jīng)產(chǎn)生了較明顯變化。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的調(diào)控，10月份深圳全市新建商品住宅成交42.25萬(wàn)平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75萬(wàn)平方米，同比下降6.2%。受限購(gòu)和限貸政策的影響，10月杭州商品住宅成交量回落40%。

為何在樓市成交量下降的情況下，樓市調(diào)控政策還在全面收緊呢？

很多人可能注意到了，上一波調(diào)控之下市場(chǎng)交投反應(yīng)明顯，但房?jī)r(jià)對(duì)此并不敏感。

以杭州為例，新政滿月后，杭州房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行并呈上升趨勢(shì)，10月杭州商品住宅成交均價(jià)為每平方米20208元，環(huán)比上漲幅度達(dá)到4.1%，同比上漲32.6%，環(huán)比漲幅超上海、南京、合肥、蘇州、寧波等城市，領(lǐng)跑長(zhǎng)三角。

“雖然市場(chǎng)成交量有明顯收縮，但價(jià)格松動(dòng)不明顯。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，在這樣的市場(chǎng)反應(yīng)下，此輪調(diào)控可以看作是預(yù)防樓市反彈的一招，防止樓市的“冷卻”只是短暫的反應(yīng)，所以加碼調(diào)控力度讓樓市能有更徹底的調(diào)整。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，接二連三的調(diào)控措施出臺(tái)，目的非常明確。國(guó)家層面既不希望樓市火爆、地市瘋狂，也不希望市場(chǎng)冰凍、房?jī)r(jià)大跌，按照李克強(qiáng)總理的要求，就是要“促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，其實(shí)這是中央政府一貫以來(lái)的既定方針，并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。

而進(jìn)一步加強(qiáng)的調(diào)控措施，無(wú)論是金融層面限制土地資金違規(guī)使用、收窄房企資金渠道、治理場(chǎng)外杠桿；還是市場(chǎng)營(yíng)銷層面治理虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售，禁止市場(chǎng)炒作；還是這一輪再度打壓投資客、釋放良性需求，都是為了促使房地產(chǎn)能真正平穩(wěn)健康發(fā)展。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，出于穩(wěn)定因素考慮，在明年兩會(huì)之前，恐怕這一輪調(diào)控都不會(huì)有絲毫放松。因此，調(diào)整周期最少還有18個(gè)月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。