每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰    

◎每經(jīng)記者 于垚峰

地產(chǎn)業(yè)界風(fēng)云起，有人進(jìn)亦有人退。

近期，云南城投（600239，SH）和銀泰集團(tuán)聯(lián)手在資本市場(chǎng)上奉獻(xiàn)了一出“進(jìn)出大戲”，云南城投擬收購(gòu)銀泰系旗下8家標(biāo)的公司股權(quán)，一時(shí)引起業(yè)內(nèi)外關(guān)注。

據(jù)云南城投此前公告披露，銀泰集團(tuán)擬出售8家標(biāo)的公司股權(quán)，共涉及到8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括成都銀泰中心、泰悅豪庭、銀泰海威國(guó)際、理想銀泰城、寧波北侖銀泰城、溫州平陽(yáng)銀泰城、奉化銀泰城、蒼南銀泰城。

對(duì)于上述收購(gòu)目的，云南城投表示，這些項(xiàng)目主要位于成都、杭州、寧波和溫州等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，符合其區(qū)域戰(zhàn)略定位和主營(yíng)業(yè)務(wù)需求，優(yōu)化了公司項(xiàng)目地域布局。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型陣痛之下，銀泰系不得不“甩掉”一些重資產(chǎn)，輕裝上陣。

上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者先后奔赴寧波、溫州兩個(gè)城市，實(shí)地探訪銀泰系的寧波北侖和溫州平陽(yáng)兩個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目在城市中處于較為偏僻地段，缺乏人流量，進(jìn)而影響到銀泰城的招商進(jìn)展以及引進(jìn)的品牌形象。

●北侖銀泰城：品牌更換率近七成

寧波北侖銀泰城位于寧波市北侖區(qū)中河路，緊鄰地鐵1號(hào)線。公開(kāi)查詢信息可見(jiàn)，其總投資達(dá)23億元，其中商業(yè)21.1萬(wàn)平方米，大部分物業(yè)已經(jīng)完成銷售。

11月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以意向入駐商家的身份在北侖銀泰城招商部了解到，目前其主要招商是面向二期，二期主要招募的商家定位于大型生活配套。

記者在北侖銀泰城二期看到，整個(gè)二期并未開(kāi)業(yè)，商鋪大部分未有商家入駐。一樓除了有一家醫(yī)療機(jī)構(gòu)外，基余店面大部分處于空置狀態(tài)或者正在裝修；二樓的店面有的空置，有的正在招租；三樓有一家培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)和一家健身機(jī)構(gòu)已營(yíng)業(yè)。一位招商經(jīng)理表示，教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和健身機(jī)構(gòu)因?yàn)槭菑钠渌胤桨徇^(guò)去的，本身就有培訓(xùn)學(xué)員，雖然二期尚未開(kāi)業(yè)，但是也并不受影響。

上述招商經(jīng)理告訴記者，目前，北侖銀泰城二期大部分商鋪都已經(jīng)租出去了，還有部分沒(méi)有租出去，可選擇性并不多。

上述零售業(yè)專家認(rèn)為，作為一個(gè)大型商業(yè)體，銀泰要實(shí)現(xiàn)持盈利，僅僅將商鋪?zhàn)獬鋈ミ€是不夠的。另外，引入的品牌必須具有一定的高度和美譽(yù)度，能夠吸引忠實(shí)的客戶，穩(wěn)定商場(chǎng)的人流量，“足夠基數(shù)的人流量是商戶盈利穩(wěn)定的基石，而商戶的穩(wěn)定又能保障租金和物管收入。”

據(jù)招商經(jīng)理介紹，在已經(jīng)完成了招商工作的一期，品牌的更換力度也是非常大，“一期共引進(jìn)品牌260多個(gè)，但是調(diào)整的品牌有180多個(gè)，品牌更換率近七成。”

“品牌更換，意味著商家不賺錢(qián)，才會(huì)主動(dòng)要求退出，或者因?yàn)榈昝娈惓＠淝?，?huì)被商管勸退。”一位從事女裝銷售的老板告訴記者，如果生意不好，商家撐不下去了，自然就會(huì)離開(kāi)。

北侖區(qū)一直被稱為寧波城郊地段，不過(guò)寧婆地鐵一號(hào)線中河站的一個(gè)出口直通北侖銀泰城二樓。招商經(jīng)理表示，地鐵的開(kāi)通能夠給北侖銀泰城每天的人流量增加8000人，“開(kāi)業(yè)一年后，人流量到了一個(gè)瓶頸，平常差不多只有1.5萬(wàn)人左右，現(xiàn)在基本上平時(shí)可以維持在2.5到3萬(wàn)人。”

11月4日，周五晚上，記者來(lái)到北侖銀泰城，相比一些地處城市繁華地段的綜合體，這里人流量明顯偏少，在四樓餐廳鮮有見(jiàn)到在門(mén)口排隊(duì)的場(chǎng)景。

●平陽(yáng)銀泰城：人流量不多尚處市場(chǎng)培育期

平陽(yáng)銀泰城是融住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)為一體的大型綜合體。公開(kāi)信息顯示，其開(kāi)發(fā)總面積22萬(wàn)平方米，其中住宅13.26萬(wàn)平方米，商業(yè)7.74萬(wàn)平方米。

截至2016年5月31日，平陽(yáng)銀泰城商業(yè)部分已經(jīng)全部結(jié)頂，于2015年12月18日開(kāi)始營(yíng)業(yè)，零售商業(yè)本來(lái)預(yù)計(jì)于2016年6月30日交付使用，但目前尚未實(shí)現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從平陽(yáng)銀泰城營(yíng)銷中心了解到，目前住宅已經(jīng)全部交房，大部分房源已經(jīng)銷售出去，只余下少部分房源可售，單價(jià)在11000元~12000元之間。另外，商業(yè)街的店鋪絕大部分都已經(jīng)銷售出去了，可選擇的空間并不大。

平陽(yáng)銀泰城位于平陽(yáng)縣鰲江鎮(zhèn)車(chē)站大道，該地段處于新老城區(qū)結(jié)合處，附近即有新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，也有一些入住率相對(duì)較高的老樓盤(pán)。與平陽(yáng)銀泰城同在車(chē)站大道上的還有萬(wàn)達(dá)商業(yè)，兩個(gè)大型商業(yè)體相距也就兩公里左右。有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，在一個(gè)小鎮(zhèn)上，同時(shí)出現(xiàn)兩大商業(yè)體，就更加分散了人流量，即使是在周末，兩大商業(yè)體的人流量都顯得非常少。

11月5日晚，記者在平陽(yáng)銀泰城商場(chǎng)內(nèi)看到，即使當(dāng)天是周末，來(lái)逛的人也并不多。在一家童裝店，一位店員向記者說(shuō)起，人流量一直不高，再加上現(xiàn)在處于淡季，店內(nèi)更是冷清，經(jīng)常半天都沒(méi)有一個(gè)顧客。到了飯點(diǎn)，集中于四樓的餐廳，能夠坐滿的餐廳極少，記者觀察了許久，只有一家飯店門(mén)外面排起了隊(duì)。

平陽(yáng)銀泰城一位招商主管坦承，目前商場(chǎng)內(nèi)的人流量確實(shí)不多，但是市場(chǎng)是需要經(jīng)過(guò)培育的。截至目前，商場(chǎng)內(nèi)總鋪位有130多個(gè)，引進(jìn)的品牌有110多個(gè)，調(diào)整的比例在30%~40%，“主要是一些女裝品牌相對(duì)低端，目前的男裝品牌還不錯(cuò)。”

談到租金，上述主管表示，三樓的月租金是150元/平方米，物業(yè)費(fèi)是55元/平方米，租金還有一些下降的空間，但是物業(yè)費(fèi)是統(tǒng)一的，少不了。“免租期一般是三個(gè)月，如果需要更長(zhǎng)的免租期，需要向上面申報(bào)特批。”

環(huán)繞在銀泰商業(yè)綜合體周邊的商業(yè)街，目前仍然處在銷售和招商階段，尚未開(kāi)業(yè)。整個(gè)商業(yè)街只有三樓入駐了兩家美容店，已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)業(yè)了。還有一家快餐店，主要供應(yīng)商場(chǎng)工作人員的餐食。

值得一提的是，就在平陽(yáng)銀泰城的外墻上有一幅巨大的海報(bào)，上面寫(xiě)著“我們確實(shí)讓平陽(yáng)人民失望了，請(qǐng)?jiān)俳o我們120天，共同見(jiàn)證新銀泰。”

●銀泰系旗下：多個(gè)項(xiàng)目尚未盈利

公開(kāi)資料顯示，銀泰集團(tuán)創(chuàng)立于1997年，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的自身發(fā)展，主營(yíng)已涉及商業(yè)零售、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源、智能物流、投資與金融六大業(yè)務(wù)。

有零售業(yè)專家認(rèn)為，銀泰系此番出售旗下多家公司股權(quán)，是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)化的一個(gè)體現(xiàn)。“銀泰系旗下有一些表現(xiàn)不錯(cuò)的地產(chǎn)項(xiàng)目，也有一些表現(xiàn)并不十分優(yōu)秀的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目就應(yīng)該以輕資產(chǎn)方式處理。”

另根據(jù)云南城投11月2日公告，其擬出資5.175億元，收購(gòu)中國(guó)銀泰投資有限公司、北京銀泰置地商業(yè)有限公司、寧波銀泰投資有限公司以及寧波市金潤(rùn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司分別持有的天津銀潤(rùn)投資有限公司（下稱天津銀潤(rùn)）等8家標(biāo)的公司股權(quán)。

云南城投此次收購(gòu)的8家標(biāo)的公司股權(quán)分別為，北京銀泰持有的天津銀潤(rùn)投資有限公司100%股權(quán)、蒼南銀泰置業(yè)有限公司70%股權(quán)、杭州理想銀泰購(gòu)物中心有限公司50%股權(quán)、成都銀城置業(yè)有限公司19%股權(quán)及奉化銀泰置業(yè)有限公司19%的股權(quán)、寧波市金潤(rùn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司持有的平陽(yáng)銀泰置業(yè)有限公司70%股權(quán)、中國(guó)銀泰持有的杭州海威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)、寧波銀泰持有的寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)泰悅置業(yè)有限公司19%股權(quán)。

完成后，除杭州理想銀泰外，其余7家公司均將納入云南城投合并報(bào)表范圍（該公司通過(guò)天津銀潤(rùn)分別持有奉化銀泰、成都銀泰、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)泰悅各51%的股權(quán)，實(shí)際控制此三家公司各70%的股權(quán)）。

云南城投同時(shí)公告了8家標(biāo)的公司企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告書(shū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年5月31日。報(bào)告書(shū)顯示，天津銀潤(rùn)連續(xù)三年的財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該公司所有者權(quán)益為負(fù)1.49億元，2013年~2015年公司凈利潤(rùn)分別為虧損19.06萬(wàn)元、1.99萬(wàn)元和2萬(wàn)元。

報(bào)告書(shū)還顯示，天津銀潤(rùn)賬面總資產(chǎn)11.2億元，評(píng)估價(jià)值為7.57億元，減值率為32.45%。在負(fù)債評(píng)估價(jià)值與賬面價(jià)值無(wú)減值的情況下，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為-5.12億元。

理想銀泰的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為1.03億元，評(píng)估價(jià)值為2.54億元，增值率為147.34%。不過(guò)，理想銀泰最近三年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同樣是虧損，2013~2015年分別虧損2491.36萬(wàn)元、3469.36萬(wàn)元和3668萬(wàn)元。

泰悅置業(yè)2014~2015年度盈利分別都達(dá)到8000多萬(wàn)元，但是截至2016年5月31日，公司虧損約1.10億元；平陽(yáng)銀泰2013~2014年連續(xù)兩年虧損，2015年盈利6616萬(wàn)元，2016年截至5月31日，虧損1110萬(wàn)元；銀泰海威國(guó)際2013年~2015年分別虧損596.37萬(wàn)元、150.29萬(wàn)元和1879.87萬(wàn)元。